賃貸物件に入居される時、契約者となる方を対象にした「入居審査」が行われ、入居審査に合格しなければ、契約することができません。
賃貸入居審査は、原則的に「落ちること」はまずありえないと言っても過言ではありません。どうしてそのようなことを言えるのかというと、お部屋探しをされている方は「予算に見合った部屋」を探しているので、収入に見合わない部屋を探す方は「殆どいない」ことから、家賃支払い能力がないと判断され、入居を断れるケースはまずありません。
一方で、ごく稀ではありますが「入居審査に落ちてしまう」方も、若干名ではありますがいます。入居審査については、管理会社などによって「評価の仕方が若干異なる」ものの、入居審査に落ちてしまう方には「共通点」があり、共通点に合致してしまった方は、100％の確率で落ちてしまいます。
そこで今日のブログは、賃貸入居審査（100％の確率）で落ちてしまう方の共通点について、お伝えいたします。
目 次
１．滞納歴に問題がある
賃貸管理会社においては、ご入居者様における「家賃滞納」を非常に嫌う傾向となっており、これは昔も今も変わりはありません。そこで近年では「家賃滞納リスクをほぼゼロ」にするため、契約時に指定の家賃保証会社に加入して頂く事を「必須」としています。
家賃保証会社を利用して頂く事によって、万が一「家賃滞納が発覚」しても、保証会社が一時的に「家賃立替」を行ってくれることから、管理会社及びオーナーさん的には「滞納リスクをなくす」ことができるので、今では約8割近い物件では「保証会社必須」となっています。
実は、保証会社に加入して頂く事によって、保証会社も「入居審査」に加わることになりますが、保証会社によっては「お客様の信用情報」を確認することができます。
入居申込をされた時点で、仲介会社担当者は「すぐに保証会社に審査を回す」ことになりますが、そこで「過去5年間に家賃滞納やクレジットカード滞納など」が発覚してしまうと、入居審査に通りにくくなってしまいます。
万一過去に滞納していたことが、保証会社審査において「わかってしまった」場合においても、例えば「1回だけ滞納した」「滞納したけれど、すぐに返済した」といった「軽度な滞納」であれば、それだけでダメということではなさそうです。
（ただし審査に厳しい保証会社では、一発でアウトになってしまいます）
軽度な滞納歴があった場合、それだけで入居拒否することはないものの、滞納があった事実は伝えられますので、管理会社審査は厳しくなってしまい、状況によっては管理会社審査で落ちてしまうこともあり得ます。
管理会社側は、過去の滞納歴も気になりますが、それ以上に「家賃支払い能力があるのか」しっかりと再確認します。家賃が手取り月収の30％ギリギリの場合、保証会社的にはOK判定を出したとしても、管理会社審査でNGになってしまうこともあります。
２．申込時にウソをついた
入居審査を行う際、契約者となられる方には「指定の入居申込書」に、必要事項を記載してもらうことになり、それをベースに入居審査が行われます。
殆どの方は、入居申込書に「ウソ情報」を記載することはありませんが、ごく稀に「ウソ情報」を記載される方がいます。
これは事前に担当者からお伝えすることになっていますが、入居申込書に記載された「会社」に本当に勤務されているかどうか「在籍確認電話」を行うことになっています。
在籍確認がしっかりと確認することができれば、何ら問題はありませんが、入居申込書に記載された連絡先に電話しても「在籍確認ができない」「そもそも連絡先がウソ」「アリバイ会社を使っている可能性が高い」と判断された場合、それらの情報は「管理会社に報告」されてしまうので、入居審査に落ちてしまう可能性は、極めて高くなってしまいます。
また、入居審査時においては「仲介会社担当者とヒアリング」を行いますが、お客様の現在の勤務状況や収入などを総合的に分析した上で「支離滅裂的な話」をしていると判断した場合、仮に保証会社審査が通過したとしても、管理会社審査で落とされる可能性があり得ます。
これは実際にあった話ですが、ある女性がファミリー向け賃貸物件を借りたいと、入居申込をされたとのことです。単身者がファミリー向け賃貸を借りることは、今の時代ではあまり珍しい事ではありません。
女性一人でファミリー向け賃貸を借りることに違和感を感じた担当者が、お客様にヒアリングをした所、実はこれから同棲を開始するために部屋探しを行っているとのことでした。
その後の調査で、この女性は「水商売」をされていたことがわかったことから、入居許可は出せなかったとのことでした。
３．社会モラルがない
お部屋探しをされる際、お客様にとっては「少しでも費用を抑えたい」と考えるのが自然なことであり、家賃／初期費用交渉が入ることについては、仲介会社担当者も理解しています。
ただ、交渉内容によっては「難しい場合」も当然あることから、担当者はその旨を伝えなければなりません。
社会的なモラルがない方々は「高圧的な態度」を取り続け、何とか自分達の条件をのんでもらうように、担当者を責め立てる方がいます。
もし限度を超えた交渉をされた場合、「入居後においてもこのような態度をとる可能性が高い」と判断され、家賃支払い能力があったとしても、一発で入居審査に落ちてしまいます。
４．水商売系
「水商売」をされている方が、賃貸物件を探されている場合、大手管理会社物件では「断られる」可能性が高くなってしまいます。
どうして断れるのかというと、それは「生活リズムが逆転」しているからです。
水商売されている方が、帰宅されるのは「真夜中」となってしまい、そこから「入浴」等を行うことになると、排水音が「意外なほどに階下の部屋」に響いてしまい、クレーム問題になりやすくなるからです。
更に日中の時間帯であれば、お友達が部屋に遊びに来ること自体は、何ら問題はありませんが、真夜中の時間帯に「友達が遊びに来られてしまう」と、当たり前ですが、お休みになられている方に迷惑をかけてしまうことが高くなってしまうため、水商売をされている方においては、原則として入居は断れる可能性が高くなります。
なお、管理会社によっては「水商売専用物件」を取り扱っていることがありますので、こちらの物件であれば、水商売をされている方であっても、入居することは可能となってきます。
５．まとめ
法的に「賃貸借契約が成立」すると、ご契約者様は「借地借家法における借家権」という権利を有することができ、法的にはものすごく守られることになります。
仮に賃貸物件を所有しているオーナーさんが「更新拒絶」「賃貸借契約の解除」を伝えられたとしても、正当事由が認められない限り「拒否することが可能」となるため、入居審査をいい加減にしてしまうと、俗にいう「質の悪い借主」が多くなってしまい、賃貸管理を適切に行うことが難しくなってしまいます。
入居審査は数日（2日前後）で結果がわかりますが、大多数の方は「入居審査に落ちることはない」ので、ご安心ください。
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2022年10月20日 一部追記
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