賃貸物件に入居される場合、入居審査が行われます。
入居審査は、「家賃を支払う契約者本人」と「同居される方」を対象に、家賃支払い能力があるのか、また人柄などがいいのかを「総合的」に判断して、入居可否を決めます。
管理会社・オーナーさんは、入居後「契約書に記載」されている方が「入居しているもの」と判断して、お客様を信頼していますが、ごく稀に「契約者と入居者が違っている」ことがあります。
当事者的には「家賃を毎月支払っているのだから、問題なのでは？」と、安易な気持ちで考えていると思われますが、では「契約者と入居者が違っている」と、どのようなことが起こるのでしょうか？
目 次
１．契約者と入居者が違うと、即契約解除
毎月の家賃はしっかりと支払っているのだから、契約者と同居人が違っていても、差支えはないのでは？といった考えを持つ方が恐らくいると思われますが…
この考え方は、100％間違っています。
代理契約をした場合を除き、契約者と同居人が全く違う場合、これは「重大な賃貸借契約違反行為」をしたことになります。
一般的な賃貸借契約書には…
「本物件の全部又は一部について、賃借権の譲渡・転貸又は使用賃借等をなして第三者に使用させてはならない」
とあり、今回のケースはまさに「同居人＝第三者に賃借権を転貸」している行為に該当しているからです。第三者に無断で転貸していることが分かった場合、管理会社・オーナーさん的には「契約内容に基づいたお部屋の使用をしてくれない可能性が高い」「転貸した事実を知ったことによって、契約上における信頼関係が破綻した」とみなし、事前通告の上「賃貸借契約を解除」させられることになります。
２．又貸し行為は、法律違反
本人的には悪気がなくても、転貸＝又貸し行為をしてしまうと、実は不法行為をしたことになり、問題になってしまいます。
【民法第612条】
１．賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２．賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃貸物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
賃貸人＝オーナーさんのことを指しますが、オーナーさんが「契約者に転貸＝又貸ししてもいいよ」と許可を出さない限りは、契約者様は又貸し行為をしてはいけないことになっています。
それでは、入居審査時に「契約者はあくまでも自分ですが、転貸してもいいですか？」と事前相談すればいいのではといった考えが浮かんできますが、この様な貸し方を認めるオーナーさんは、100％いません。当然ながら、発覚後契約解除となる可能性が高くなります。
ただ唯一の例外として、大手管理会社がオーナーさんの物件を「借り上げ」て、それをお客様に転貸することがあります。これはオーナーさんが許可を出したものであるので、法律上認められます。
３．どうして又貸しはNGなのか？
賃貸物件において、又貸し行為が禁止されているのは、ただ単に「法律違反」だからということではなく、もし重大な事故を起こしてしまった場合、契約者本人が非常に不利になるからです。
賃貸物件に入居される時、必ず「任意の家財保険」に加入して頂く事になっております。
家財保険とは、ご入居中に「万が一、ご入居者様の過失が原因と思われる漏水などの事故」を起こしてしまった場合、修繕費が保険から支払われるものですが、保険対象となるのは「契約者と契約書に記載されている同居人のみ」。
つまり、第三者が「漏水などの重大な事故」を起こしてしまと、家財保険の対象から外れてしまいますので、全額契約者が支払うことになります。またこの時点で又貸ししていた事実が分かった場合には、当然ながら賃貸借契約は解除となります。
同居人に関して
二人入居可能物件において、今まで一人で生活していたけれど、途中から「週末だけパートナーが物件に泊まりに来る」ケースはあり得る話です。ではこの場合、同居人に該当するかどうかですが、確実に毎週末宿泊されている事実がわかれば、同居人としてみなされる可能性が高くなります。
このような場合は、一度管理会社に連絡して、同居人として契約書に追加したほうがいいのかどうか、確認されたほうがいいのかもしれません。
４．特段の事情が認められるケースとは？
例えば、今までは家族で賃貸物件で生活していましたが「死別」「離別」によって、契約者が住むことができなくなり、同居人がそのまま住み続ける場合は、その事実が分かった時点で、すぐに管理会社に相談して頂ければ、そのまま住み続けられることがあります。
但し、契約者が変わってしまうと「新たな契約者をベースとした契約書の作成」（＝巻き直し）をしなければならないので、再審査が行われます。
巻き直しによる「再審査」でも、「新規契約と同じ扱い」となるので、初期費用は発生してしまいますが、「仲介手数料」「家賃保証会社の初回保証料」のみとなるケースがあります。
５．まとめ
管理会社担当者の話によると、又貸し行為をされる方は「正直少ない」とのことですが、ただその一方で、同居人が増えているのに「届け出をしていない」方は、一定数ではありますがいるとのこと。
同居人が追加となった場合、本人確認ができるもの（住民票など）を提出することによって、契約所の変更が可能となり、また追加手続きをしたとしても、費用が発生することはないとのことですので、トラブルを防ぐためにも、「又貸し行為は絶対にしない」「同居人が追加した場合はすぐに管理会社に連絡する」ことを心がけていただければ、幸いです。
おススメ記事
・賃貸騒音で、管理会社が対応してくれない。どうしたらいい？▶今すぐ記事を読む
・1日でも早く入居したい。最短でいつから入居できる？▶今すぐ記事を読む
・入居審査通過後にキャンセルした場合、ブラックリスト入り？▶今すぐ記事を読む
＃又貸し
＃民法第612条
＃賃貸借契約
＃同居人