オーナー自主管理物件には要注意!


こんにちは!

甲府市大里町で「家族団らん型賃貸アパート」を経営しております、グレイスロイヤル・オーナーの長田 穣です。いつもブログを読んでいただきまして、ありがようございます。


しっかり管理していない物件は、入居後悲惨なことになります。
賃貸アパート管理については、主に2つあります

賃貸アパートに入居する場合、多くの物件では不動産管理会社と呼ばれる「管理会社」が、管理全般を担っていますが、一部の物件においては管理会社に管理を委託せず、オーナーさん自ら管理をしている物件(自主管理)されているところもあります。


自主管理物件の場合、賃貸募集などは仲介業者さんにお願いをして、入居後に発生する管理業務などは、オーナーさんが窓口になり対応をしているのですが、ただ自主管理物件に入居される場合、注意が必要です。



というのも、自主管理物件をしているオーナーさんは、専業で行っているケースはほとんどなく、副業という形でしているケースが多いので、例えば「換気扇が経年劣化により故障」した場合、入居者さんからオーナーさんに連絡をしても、すぐに対応してくれないケースが出てくる場合が多くなります。


特に土休日においてご入居中のお部屋の設備が、急に壊れてしまった場合、自主管理物件においては、オーナーさんが窓口となりますが、場合によっては「連絡がつかない」こともあり、対応が後手後手になってしまう恐れが十二分にあり得ます。


その点、大手管理会社物件の場合「24時間管理対応」していることから、土休日においてもコールセンターは営業しているので、緊急性が高いものに対しては、すぐに担当者が駆けつけてくれるので、安心です。



また、これもよくあるクレームの一つですが、生活音が原因による「入居者トラブル」が発生した場合、オーナーさんが対応しなければなりませんが、生活音に関するトラブルを解決するためには、どうしてもノウハウが必要になってきます。


繰り返しになりますが、自主管理物件されているオーナーさんが、不動産管理会社に勤務経験がない場合、ネット情報でしか対応することが出来ません。



しかし、管理会社に管理を委託すると、生活音に関する対処データーが蓄積していますので、適切な対処方法を見つけ出すことが可能になります。




今までの賃貸業界の常識を靴がしたマニュアルは、お客様から高い評価をいただくことに成功しています
グレイスロイヤルのクレーム対応マニュアル

グレイスロイヤルは、ハウスメイトマネジメント山梨支店と管理契約を結んではいますが、殆どオーナー主導型の経営をしていますので、クレーム一つにおいてもオーナーが自ら指示をだし、できる限りお客様にご迷惑をかけないよう、最善の方法を管理担当者と連携を密にして行動しています。



管理会社のスキルをもったプロのオーナーさんも多数いますが、その一方で管理をしっかりしていない自主管理しているオーナーさんもいるので、入居後「こんなはずではなかった」と後悔をする前に、自主管理物件に住もうと考えている方は、オーナーさんがどのような方か、また故障があった場合すぐに対応してくれるかどうかを、契約時の段階でしっかりとヒアリングしたほうが得策かもしれません。


また、自主管理物件においては「退去時の室内確認」を、利害関係者でもあるオーナーさんが行わなければなりませんが、オーナーさん的には「可能な限り原状回復費用を支払いたくはない」と誰もが思いますので、公平な退去精算をしてくれない可能性もでてきますし、またオーナーさんが内装関連に詳しくはない場合、業者さん来てもらって室内確認をされると思いますが、ただオーナーさんが連れてきた業者さんは、仮に公平な目で室内確認をしたとしても、入居者様の立場で見た場合、オーナーよりの態度をとってしまう可能性も、否定することができませんので、トラブルになりやすくなります。


お部屋探しの際、参考にしてください。


 

自主管理物件における契約上の注意点として

自主管理物件では、オーナーさん自ら集客を行わなければならないので、多くの仲介会社に募集をかけることになります。


その結果、お部屋ごとで「仲介会社が別」となっていることは珍しい事ではありませんが、問題なのは「賃貸借契約書」が別々になっているので、条件面において「異なっている可能性が極めて高い」と言っても過言ではありません。


例えば、室内クリーニング費用/初回保証料などは、仲介会社で違っている可能性が高いです。

 

入居前に確認すべきこと

オーナー自主管理物件に入居される前に、確認すべき点とは「オーナーさんがどこに住んでいるのか?」

オーナーさんが物件と同じ県に在住している場合、もし物件に問題が発生した際は、すぐに対応してくれる可能性が高いのですが、問題なのは「オーナーさんが県外に在住している」場合、問題が発生した時、すぐに対応してくれない可能性が高いです。


もし県外在住の場合ならば、しっかりと管理してもらえるのかを、確認してから入居を決断されることをおススメします。

 

オーナーさんが県外在住の場合

オーナーさんが県外在住者である場合において、物件設備で「故障や不具合」が発生した際、連絡するのはオーナーさんとなります。賃貸知識があるオーナーさんは、ご入居者様からの連絡を受けると、すぐに業者さんに連絡を行いますが、ただオーナーさん自身が現場に急行することは、あまりないと思ってもらったほうがいいと思います。

 

今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。

(2021年5月4日 一部追記)

(2021年10月22日 一部追記)

(2022年1月21日 一部追記)

(2022年2月6日 一部追記)

(2022年3月15日 一部追記)

#自主管理

#賃貸経営

#管理会社

閲覧数:430回0件のコメント