賃貸繁忙期において、オトクに部屋を借りるためには?


不動産賃貸業界における「最大の繁忙期」は、毎年1月~3月と言われています。

今までの賃貸繁忙期は、1月~3月と、8月お盆明け~9月末の2回ありましたが、秋口の繁忙期については、転勤時期を分散化する傾向(もしくは転勤そのものを廃止/少なくさせる会社も増えてきました)となったため、業界的には「秋口の繁忙期」はなくなったという認識が強いです。


1月~3月がどうして忙しくなるのかというと、新年度に向けて「賃貸物件を借りる方」の人数が急激に増加するので、業界的には「最大の書き入れ時」と言っても過言ではありません。


一般的に繁忙期は「オトク度的にはあまり期待することができない」と言われていますが、ただそれは一般的な探し方をしている場合のみであり、しっかりと裏ワザ(場合によっては仲介会社を味方に入れる)ことによって、オトクに借りることは十分可能となります。


今日のブログは、賃貸繁忙期にお部屋探しをされる方において、オトクに借りることができる「裏ワザテクニック」を特別にお教えいたします。


 

目 次

1.現在の賃貸業界とは?

2.築浅よりリノベ物件を探せ

3.交渉が成功しやすい交渉術とは?

4.迷った時には担当者に相談

5.まとめ

 


1.現在の賃貸業界とは?

現在の賃貸業界とは?

現在の賃貸業界は、圧倒的に「借り手市場」となっています。

一部のエリア(特に首都圏)以外においては、人口減少+戸建て住宅住替え(住宅ローン減税などの恩恵が魅力的となっている)などの理由によって、物件供給数が飽和状態となっていて、一部のエリアではすでに空室率30%台となっています。


このようなこともあるので、お部屋探しをされている方においては、物件数が比較的多くあるため、理想的な物件を探す=入居することができると思われます。一方、お部屋を貸す側=管理会社/オーナーさんにとっては、賃貸空室率が上昇傾向となっているため、少しでも成約してもらえるために、入居交渉が入った場合「よほどのことがない限りは、受け入れてくれる可能性」が高いため、繁忙期であってもサービスをしてくれる可能性は十分にあり得ます。



2.築浅よりリノベ物件を探せ

築浅よりリノベ物件を探せ

賃貸物件を探される時、予算的に大丈夫であるならば、築浅物件に入居したいと考える方は、昔も今も結構多くいます。実際に新築物件では、お部屋が完成する前に「全室満室」になっていることも決して珍しい事ではありません。


少しでもオトクに賃貸物件を探す場合、築浅物件よりも「築年数が経過した物件」を選んだ方が、交渉した時に「受け入れられる可能性」は高くなります。


ただ、築年数が経過した物件においては、室内設備や内装が古臭いといったイメージが強く、また使い勝手的にもあまりよくないと考えている方が多いのですが、もしこの点に関して懸念があるならば、リノベーション物件を選択されることをおススメします。


リノベーション物件とは、築年数は経過しているものの、室内設備や内装をすべて交換しているので、所謂「古臭い部屋」といった印象は全くなく、むしろ「新築物件並みの室内空間になっているのに、家賃が新築より安くなっている」ので、毎月の家賃負担を軽減することができることから、とってもおススメ!


さらに入居交渉の部分においても、新築や築浅物件では「一定の需要が期待」できるため、お客様が交渉をしたとしても、交渉内容が認められないことが多いのですが、リノベーション物件であるならば、ある程度の交渉であるならば、受け入れられる可能性は、十分にあり得ます。



3.交渉が成功しやすい交渉術とは?

交渉が成功しやすい交渉術とは?

一般的には、賃貸繁忙期(1月~3月)は「書き入れ時というとこともあり、入居交渉が成功しにくい」と言われていますが、これは基本的に「築浅物件」が中心であり、築年数が古い物件では「1日でも早く入居してほしい」と考えているオーナーさんが多いので、比較的交渉条件がすべて受け入れられる可能性は、高いです。


ただ、交渉が通りやすいと言っても、オーナーさん的には「多少のリスクを背負う」ことになるため、しっかりとした交渉をしないと、受け入れられない可能性も出てきます。


賃貸オーナー歴15年の自分が言うのは少し照れますが、下記のような交渉をされるお客様は、オーナー的には「入居してほしい」と考えるため、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか?


(1)入居したいので、初期費用を何とかサービスしてもらえませんか?

賃貸オーナーさんにとって、1月~3月の繁忙期は「書き入れ時」でもあり、また退去も同時に発生しやすくなるので、現在募集をしている部屋は「1日でも早く埋めたい」と考えています。

そんなオーナー心理状態をうまく逆手にとって、お部屋見学時に、本当にその部屋が「気に入って、家賃等の条件もOK」であるならば、担当者に「入居したいと考えているので、できる限りサービスしてもらえませんか?」と、その場で伝えると「担当者はすぐに対応」してくれるので、サービスしてもらえる可能性は高くなります。


どうしてこのようなことが言えるのかというと、賃貸のお部屋探しにおいて「お部屋を決める際」、大抵の方は「一度考えた上で連絡する」といった回答をするケースが多いので、担当者の心理状態としては「競合他社物件と比較しているな」といった考えをもちます。


一方「入居したいと考えている」とお客様が直接口に出した場合、担当者は「交渉次第では契約してもらえる」という考えをもちますので、お客様の味方になってくれる可能性が高くなることから、オーナーさんを説得してもらえる可能性は高くなります。


(2)フリーレントをつけてもらう

では、どのような交渉をすればいいのかというと、もしその物件に「フリーレント」がついていない場合には、フリーレントをつけてもらえませんか?と、お願いしてみてください。


フリーレントとは、家賃が一定期間無料となるもので、これが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃」(契約月と翌月分の家賃を先払いするもの)の家賃部分と相殺することができるので、初期費用を抑えることが可能となります。


またフリーレントが1か月ついている物件においても、「もう1か月つけてもらうことはできませんか?つけてもらえるのであれば、すぐに入居申込をさせてもらう」と伝えると、効果覿面です。

 

なお、フリーレントがついている物件においては、短期解約違約金が設定されています。これは、管理会社が指定する期日以内に退去した場合、ペナルティーとして指定された金額を退去時に支払わなければなりません。違約金については、契約内容によって違いがあるものの、一般的には「契約日から1年未満で退去の場合、家賃1か月分を支払う」場合が殆どです。

 

(3)契約日を月末にしてもらえませんか?

大抵の物件では、契約締結日=家賃発生日にしているので、もし入居申し込み日が「月初~月中」だった場合、担当者に「契約日を月末に指定してもらえませんか?」とお願いすると、当月分の日割り家賃(前家賃)を抑えることが可能となりますので、初期費用をさらに抑えることができます。



4.迷った時には担当者に相談

迷った時には担当者に相談

賃貸のお部屋探しをされる時、複数のお部屋を見学/比較されるため、お客様によっては「部屋探しに疲れてしまう」かたもいます。


もしお部屋探しに疲れてしまった場合、仲介担当者に相談されることをおススメします。

お客様が「譲れない希望条件」を伝えてもらうだけで、お客様にとって理想的な部屋を紹介することができるのはもちろんですが、市場に出ていない未公開物件も紹介することができるため、ピンとくるような部屋がなかなか出てこない時には、遠慮なく仲介担当者に相談してみてはいかがですか?


なお、繁忙期におけるお部屋相談については、平日も含めて「ご予約者様」がいる可能性が高いことから、あらかじめ予約の上、仲介店舗まで訪問されることをおススメします。



5.まとめ

賃貸物件を探される時、築年数を気にされる方は多いと思いますが、ただ「無理をして築年数が浅い物件」を選んで入居した場合、ライフスタイルが変化(転職、妊娠、減給)したことによって、家賃支払いがきつくなり、新築/築浅物件にご入居された方の「約1割~2割弱」は、安い賃貸物件に住替えされる方がいるそうです。


もし家賃が安い物件に住替えをする場合、毎月の家賃は抑えることができるものの、退去費用+初期費用が高額となってしまうため、元を取るまでに数年以上はかかってしまうため、築浅物件を選んだことを後悔してしまう可能性が高くなります。



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