賃貸物件に入居する際には、必ず入居前に「初期費用」を支払わないといけなくなります。
賃貸初期費用は、物権や築年数に応じて、設定項目が違っていることから、支払う費用に関して差異が生じてしまいます。一般的には、初期費用の平均は「家賃4～6か月分」と言われているものの、新居に住む際には、初期費用の他に「新生活に必要な家具や家電購入」「引越費用の支払い」などもあるため、初期費用は安い方が絶対にいいはず！
実は、多くの方は「交渉方法」をしらないまま、初期費用を支払っているのですが、㊙テクニックを使うことによって、初期費用を可能な限り抑えることは、十分に可能なんです！
そこで、今日のブログは「初期費用を可能な限り抑える」ことができる、㊙テクニックをお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸初期費用の内容
２．㊙テクニック
１）敷金・礼金なし物件を探す
２）契約日を月末にしてもらう
３）繁忙期より閑散期を狙う
４）希望条件を緩和する
５）フリーレントをつけてもらう
６）入居申込をすることをPRする
３．まとめ
１．賃貸初期費用の内容
賃貸物件に入居する際には、初期費用を支払うことになり、初期費用を期日までに支払うことができなければ、契約することができません。
初期費用の内訳に関してですが、物件ごとで設定が異なっているため、費用に関して「一律」とはなっていませんが、初期費用の中に含まれているものは、下記の通りとなります。
２．㊙テクニック
１）敷金・礼金なし物件を探す
お部屋探しをする時、「敷金は充当しておいたほうがいい」と考える方も、少なくはないはずです。
ただ管理会社担当者からの報告によると、「近年では借主過失による破損や汚損はあまりない」ことから、退去費用は今までと比べると減少傾向とのことです。
つまり、入居期間中「丁寧に使用し、また室内掃除」をしっかりと行っていれば、退去費用が高額になることは、まず考えられません。
また、敷金は「家賃滞納や夜逃げ」等をした場合、貸主に回収されてしまいますが、近年では家賃保証会社利用物件が増加傾向となっており、保証会社を利用することによって、家賃滞納や夜逃げなどを万が一しても、代位弁済されることから、敷金設定がない物件を探した方が、結果的にはプラスになります。
一方で、礼金に関しては「時代にはあっていない慣習」と言っても過言ではないことから、新築／築浅物件を希望されなければ、礼金設定がない物件を選んだ方が、オトクです。
２）契約日を月末にしてもらう
初期費用の中には、「前家賃」と呼ばれるものが入っています。
前家賃とは、「契約月と翌月の家賃」を先払いするシステムのことで、物件によって設定は異なりますが、契約日と家賃設定日が同日であることが多いため、契約月は「日割り計算」
となります。
つまり、契約日を「可能な限り月末」にすることによって、契約月の日割り家賃を抑えることができます。入居申込を月初～月中（10日前後）に行うことができれば、通常契約成立までにかかる時間は、2週間ぐらいと言われていますので、月末契約に持って行くことは、十分可能です。
３）繁忙期より閑散期を狙う
毎年1月～3月までは、新年度の準備のため、多くの方が賃貸物件を探しています。
そのため、不動産賃貸業界は、1月～3月は「年1回しかない最大の繁忙期」となるため、期間中は「休みなし」で営業対応しています。
通常より多くの方が物件探しをされることから、交渉などが入っても「断られる可能性」が出てきてしまいますが、ただ5月の大型連休後～8月お盆前までは、お部屋探しをされる方が極端に減ってしまう「閑散期」となってしまうため、交渉がしやすくなります。
仮に同じ物件が「繁忙期と閑散期中」で募集していたとしても、閑散期に入居した方が、入居交渉がしやすくなり、初期費用や家賃を抑えることが期待できます。
もし入居時期をずらせるのであれば、閑散期を狙った方が、絶対にオトクです！
４）希望条件を緩和する
希望条件に合致した部屋を見つけることができたとしても、家賃予算オーバーとなる可能性は、十分にあり得る話です。
予算オーバーとなった場合、数千円程度であれば、交渉次第では貸主が認めてくれる可能性がありますが、ただ5000円以上の値下げは、厳しいものがあります。
もし、家賃予算オーバーとなってしまった場合、希望条件を若干緩和することによって、希望通りの部屋に入居することができます。
例えば…
新築／築浅物件→リノベーション物件
急行／特急停車駅→各駅停車しか停まらない駅周辺で探す
築5年前後の物件→築10～15年目の物件
2階以上の部屋→1階の部屋
地方都市では、駅周辺→郊外の物件
少しの条件緩和によって、希望条件に合致する部屋を見つけることができます。
もしお部屋探しにつかれてしまった場合は、仲介担当者に希望条件を伝えると、一緒にお部屋探しをしてくれるばかりではなく、担当者がおススメする物件も紹介してくれますので、お部屋探しが楽になります。
５）フリーレントをつけてもらう
フリーレントとは、「一定期間家賃（共益費などは対象外）が無料」となるサービスのことで、フリーレントが設定されてると、前家賃の「家賃部分」が相殺されることから、初期費用を抑えることができます。
通常は、フリーレントがついていないケースが多いのですが、交渉次第では「設定」してくれる可能性は高くなります。特に繁忙期が終わる「3月下旬」～8月お盆前までは、新築や築浅物件以外であれば、交渉が通りやすくなります。
なお、フリーレントが設定されている物件では、「短期解約違約金」が設定されているケースが多いです。これは仲介会社が定める期間内に「退去」した場合、ペナルティーとして違約金を支払わなければならなくなります。
通常は1年未満で退去した場合が多いのですが、物件ごとで設定が異なっているため、フリーレントが設定されている／交渉によってフリーレントをつけてもらった場合には、契約前に違約金に関して、しっかりと理解しておく必要があります。
６）入居申込をすることをPRする
不動産仲介会社は、物件成約させることができなければ、唯一の報酬となる「仲介手数料」をもらうことができません。
またお部屋探しをされている方は、競合他社物件を数件見学されているはずであることから、何とかして自分が案内した物件に入居してもらいたいと思っているはずです。
新築／築浅物件以外になってくると、物件内見に同行しても、すぐに入居を決めてくれる可能性は低いのですが、希望条件に合致していて、本命の物件であれば、内見当時に入居申込をするケースも少なくはありません。
そこで、新築／築浅物件以外の物件を探している場合、「入居申込を検討するから、多少サービスしてほしい」と、仲介担当者に伝えると「ここで頑張れば、入居してもらえる可能性が高い」と判断して、可能な限り希望条件が通るように、貸主に対して交渉・説得してくれます。
３．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸初期費用を交渉しようと思っていても、仲介担当者に「うまくごまかされてしまう」可能性が高くなってしまいますが、㊙テクニックを持っていることによって、簡単に交渉することができ、交渉条件が認められる可能性は高くなります。
初期費用交渉をする際、少しでも参考になれば幸いです。
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