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賃貸契約名義を変えることはできるの?


賃貸物件入居中に、契約内容を変更することは、殆どないといっても過言ではありません。


ただ、結婚/離婚を機に「契約者を変える」場合は、必ず管理会社に届け出が必要となり、さらに新しく契約者となった方に対して、入居審査が行われ、入居審査に合格しないと、住み続けることはできません。


当然ながら、契約のやり直しとなることから、初期費用は発生してしまいますが、所謂契約の巻き直しを行うことになるので、通常と比べえると費用があまりかからない点は、メリットと言えます。


本投稿は、賃貸契約名義について、解説していきたいと思います。

 

▼目 次

1.名義変更が多いケースとは?

2.Yahoo!不動産にあった相談

3.巻き直しにかかる費用

4.まとめ

 

1.名義変更が多いケースとは?

名義変更が多いケースとは?

2人入居可物件において、同居人が増える場合や、結婚を機に同居人の氏名が変更になる場合は、管理会社に届け出(同居人が増える場合は、住民票の提出が必要となる)さえすれば、すぐに賃貸借契約を変更することができます。(管理会社によっては無償対応してくれるところがあります)


名義変更でよくある事例としては

  • 契約者を同居人にしたい場合

  • 離婚を機に、契約者は退去するものの、同居人はそのまま居住する場合

があります。同居人を新たな契約者とする場合には、改めて入居審査が行われますが、審査をする理由は、新しく借りる方が「家賃支払い能力がしっかりとあるのかどうか」を、管理会社はしっかりと判断したいからです。


なお、賃貸借契約の名義を変えるとなると、それに付随した「家財保険」「家賃保証会社の保証料」も変更しなければならなくなるので、注意が必要です。



2.Yahoo!不動産にあった相談

Yahoo!不動産に、契約名義変更に関する相談が記載されてありました。

こちらの部屋は、元々「妻名義」で契約していたものの、離婚することになり、妻自体は現在の部屋から出ていくものの、夫側はそのまま居残ることになり、名義変更をしたいものの…


「現在、自己破産申請前で、カード系は全てブラックな状態」

であることが、一番の懸念しているとのことです。


結論から言いますと、一般的には名義変更は厳しいと言わざるを得ないというのが、正直なところです。


近年では、家賃保証会社を利用する物件が多くなってきたので、家賃滞納が発生したとしても、保証会社が代位弁済をしてくれることから、管理会社及びオーナーさん的には「家賃滞納リスクはほぼない」と言っても過言ではありません。


保証会社によっては、信用情報を確認することができるため、今回の事例にあるような「カード系は全てブラック状態」になっていると、信販系保証会社ではすぐにその情報を確認することができるため、入居審査は通さない可能性が高くなります。




信用情報機関は、実はリンクしていない

ただ仲介会社によっては、別の保証会社とも提携しているため、再審査では問題ないと判断することがあります。どうしてこのようなことが発生するのかというと、信用情報機関がどれぞれ独立していて、リンクしていないからです。


保証会社は主に3つのグループに分かれています。

信用情報機関とリンクしているのは、信販系と信用系(保証業協会に加盟している保証会社)の2つで、信販系と信用系の信用情報機関は「それぞれ独立」していることから、互いの信用情報は確認することができません。


今回のケースでいうと、信販系保証会社はまず入居審査を通さない可能性は高いと言えますが、仲介会社が信用系保証会社と提携していて、過去に家賃滞納がなければ、家賃支払い能力があれば、保証会社審査は通過することはできます。


ただし、保証会社審査に落ちて再審査で「問題なし」と判断されても、その情報は確実に管理会社担当者に報告されてしまいます。今回のようなカード系は全てブラックで、さらに自己破産直前状態の人に対して、管理会社担当者及びオーナーさんが「家賃支払い能力がある」と判断するのは、非常に難しいと思われるため、名義変更することができなくなり、退去してしまう可能性が高くなります。




3.巻き直しにかかる費用

巻き直しにかかる費用

名義人変更に関する入居審査が終われば、あとは初期費用の支払いと新しい賃貸借契約を結ぶだけです。


名義人を変更する場合における初期費用に関しては、通常とは全く異なります。


物件によって設定項目に違いがあるので、一概には言えませんが、所謂まき直しに関する費用は、大体家賃1か月~2か月分になっているところが多いです。


確実に発生する費用としては、家賃保証会社を利用する場合は「保証料」と、仲介手数料。敷金がある場合には、新契約に充当される場合があるものの、物件によって対応が異なるため、詳細に関しては、仲介会社に確認されることをおススメします。



4.まとめ

今回は、賃貸契約名義変更について、お伝えさせてもらいました。


名義変更する場合は、契約者が新しい人になることから、改めて入居審査が行われるものの、初期費用に関しては、家賃保証会社保証料(設定がある場合)と仲介手数料程度となることから、契約時に支払った初期費用と比べると、リーズナブルな金額となります。


なお、名義変更をしないままでいると、万が一家賃滞納が発覚した際、請求は全て契約者となります。家賃滞納をしてしまうと、その情報は保証会社はもちろんのこと、信用情報機関にも登録されてしまうことから、万が一名義を変えなければならない場合は、どのようなことがあっても必ず対応すべきです。


 

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