こんにちは。
賃貸物件に入居する際「賃貸借契約書」を交わしますよね。
山梨県の賃貸業界の場合、多くの物件で「更新料を設定」しています。
更新料が設定してあると、２年に一度「更新料」を支払わないといけなくなりますが、ご入居者様から見れば、契約更新をするのにどうして支払わないといけないのか？疑問に思う方も多いはず。
そうなると、魅力的に関してしまうのが「更新料なし」の物件。
「更新料なし」物件は、実はデメリットが多く隠されています。
そこで今日のブログは、更新料がない物件に入居すると、どのようなデメリットがあるかについてお話ししたいと思います。
▼目次
１．そもそも更新料とは？
そもそも更新料は、法律上において制定されているものではなく、「昔からの慣習が現在まで継続されているもの」といったほうがいいのかもしれません。
一説によると、「家賃を抑えてくれている大家さんに対する謝礼という意味合いから、更新料というものが発生」したと言われています。ただ、更新料について全国的にみてみると、更新料を設定しているエリア・していないエリア、また更新料の費用についても地域においてバラつきがあります。
SUUMOの調べによると、大都市圏の大阪・名古屋では「更新料がない」場合の方が多いとのことですが、京都では逆に更新料がある方が多く、しかも関東より高額との事。
東京に本社を置いている大手管理会社の場合、管理会社に委託している地方の物件は、東京の商習慣をそのまま取り入れているので、更新料が設定されているケースが多いとの事。因みに山梨県は、東京の隣ということもあるので、更新料が設定しているケースが大多数です。
２．更新料がない物件に共通している事とは？
山梨県の賃貸物件でも、まれに更新料がない物件もありますが、では更新料がない物件にはどのような共通点があるのでしょうか？
①家賃に上乗せしている
大手の管理会社の一部では、更新料は設定しているものの、更新料を更新満期に「全額」支払う代わりに、毎月の家賃に「更新料の月割り分」を上乗せしているケースがあります。
また一部の管理会社では、賃貸借契約上では「更新料なし」と明記しておきながら、更新をする少し前に「家賃の値上げ」を請求してくるところもあります。
家賃を値上げする場合には、借地借家法において「正当な理由」（＝例えば土地の価格が急増した場合）を証明しなければなりませんが、根拠もなく値上げを要求されることがありますので、注意が必要です。
なお、家賃値上げ／値下げに関しては「貸主と借主の同意」が必要となりますので、もし値上げに納得できない場合には、拒否することによって、貸主側の要求を断ることができます。
②不人気物件
家賃に更新料分を上乗せしていない物件で、更新料が設定されていない場合。
もしかすると「不人気物件」かもしれません。
山梨県内の賃貸業界は、二極化が急激に進んでいます。
基本的に、築年数関係なく「更新料設定」がされている所が多いのですが、貸主側が「入居促進のために、あえて更新料を無料にしている」物件があります。
貸主にとって、更新料をもらうことは「利益につながる」ことになるため、基本的に更新料無料にしようという考えはまずありません。しかし、一部の物件だけ更新料が無料になっていると、もしかすると通常の集客では客付けが難しいため、やむを得ずに更新料を無料にしている可能性があり得ます。
３．グレイスロイヤルでは？
グレイスロイヤルにおいては、更新料を設定させていただいております。
更新料を無料にすることは、お客様にとってはメリットであるに違いはありませんが、その一方で無料にするということは、どこかにしわ寄せをしなければならないことから、それならば最初から、明確（はっきりした基準）にしておいた方がいいのではと考えています。
４．初期費用の面で大幅にサービス
山梨県内の殆どの物件では、初期費用の項目の内「敷金」「礼金」に関しては、築年数問わず、どちらかが設定されているケース（新築・築年数が浅い物件は、敷金・礼金の両方が設定されている）があり、また仲介手数料や前家賃（契約時に２か月分位の家賃を先に支払う）を契約時に支払わないといけませんが…
当物件では「公式サイト」よりお申込みをされた方のみ
敷金・礼金・仲介手数料を完全無料
最初の１か月分の家賃のみ無料
とさせていただいています。
特に前家賃の家賃分は、おおよそ２か月分を先払いをしなければならないケースが殆どですが、家賃1か月分無料（ただし共益費などは対象外）や仲介手数料が無料となると、実質「前家賃の家賃分」は支払わなくてもいいことになりますので、引越費用や新生活費用に回すことができますよね。
５．まとめ
更新料無料物件は、一見すると魅力的に感じてしまうかもしれませんが、その裏には「更新料分を家賃に上乗せ」している場合や「不人気物件」の場合がありますので、注意が必要です。
それならば、更新料の支払いはやむを得ないと考えて、その代わり初期費用の部分において、減額交渉をした方が得策かもしれません。
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