賃貸物件に入居後、賃貸物件全般に関する「相談」に関しては「管理会社」が行うのが一般的ですが、基本的に大多数の賃貸物件は、大手～中小企業の管理会社が管理委託をしている場合が多いのですが、ごくまれではありますが、物件を所有しているオーナーさんが物件管理をしている所もあります。
オーナーさん自ら物件管理業務を行っている物件のことを「自主管理物件」と呼びますが、自主管理物件に入居すると、物件によって差異はありますが「更新料」や「共益費」「仲介手数料」が無料となる場合があるので、一見すると「自主管理物件」に入居したほうがオトクになると思われますが、ただ自主管理物件に入居する場合、確認すべきポイントをしっかりと把握しておかないと、入居後後悔する可能性が高くなります。
１．修繕対応はしっかり行ってくれるのか？
賃貸物件に設置されている設備は、いつ不具合を起こすかわかりません。
大手管理会社物件では、24時間管理が当たり前となっているので、もし管理会社の営業時間外に「設備不良」が発生し、すぐに修理をしなければならない場合には、担当者が現地に急行して対応しますが、自主管理物件の場合、オーナーさんが全て対応しなければなりません。
最近では、24時間管理を外注している物件がありますが、もし自主管理物件において、24時間管理をしていない場合には、万が一の場合しっかりと対応してくれるのかどうか、確認したうえで契約すべきです。
２．物件清掃はしてくれるのか？
賃貸物件に入居する時、家賃とは別に「共益費（管理費）」が設定されている所が多いのです。共益費（管理費）は、物件清掃費用や共用灯の電気代、消防点検費用などに使用される費用で、大手管理会社では、専門業者さんが月（週）に1回のペースで「掃除」等を行いますが、自主管理物件で「共益費」が設定されている物件では、物件清掃は「オーナーさん」もしくは清掃業者に委託するしか方法はありません。
共益費を設定されている物件の一部では、物件清掃を全く行っていない物件も、正直言ってあり得る話であり、また消防点検に関しても、管理業務を把握しているオーナーさんなら、実施している可能性が高いのですが、中には「一度も消防点検を行ったことがない」所もあり得ます。
消防点検を実施していない物件に入居してしまうと、万が一火災が発生した場合、火災報知器がしっかり作動しない恐れがあることから、重大な事故に巻き込まれてしまう可能性も出てきますので、もし自主管理物件に入居する場合には、物件清掃がしっかり行われているかはもちろんですが、消防点検がされているかどうか、しっかりと確認する必要があります。
３．クレーム対応がしっかりできるか？
賃貸物件では、毎日クレームが発生していて、管理担当者は様々クレームに対して対応をしなければなりません。
特に生活音が原因と思われる「騒音」は、問題解決するのがとても難しく、管理担当者も「手をこまねく」ことがありますが、自主管理物件の場合、騒音トラブルが発生した場合、オーナーさんが対応しなければなりません。
管理業務を理解しているオーナーさんならば、しっかりとした対応をとることができますが、ただ兼業オーナーさんの場合、クレーム対応がしっかりできるかどうかは、正直「未知数」な部分がありますので、クレーム問題が解決できるかどうかは微妙な所です。
オーナーさんが以前に「管理会社」に勤務経験がある方ならば、しっかりとした対応をとることはできますが、ただ素人レベルのオーナーさんの場合、どのように対応したらいいのかわからないのが正直な所ですので、下手すれば対応してもらえない可能性もあり得ますので、自主管理物件に入居する場合には、オーナーさんがしっかり対応してくれるかどうか、見定めたうえでに入居申込をしたほうがいいのかもしれませんね。