賃貸物件における入居後トラブルとして、よく問題になるのは…
生活音をめぐる入居者トラブル
入居マナーを守らない
重大な賃貸借契約違反（又貸し、家賃滞納など）
設備不良トラブル
がありますが、実はこれらのような問題点が発生する物件というのは、ある共通点があるのですが、これは仲介会社では決して話していないので、この情報を確認した上でお部屋探しをされると、入居後にトラブルが巻き込まれる可能性が、ぐっと低くなります。
目 次
１．鉄筋コンクリート賃貸の防音性
賃貸物件におけるクレーム件数で、常にトップにランクインしているのが、生活音が原因と思われる「騒音問題」。隣／上階から聞こえてくる生活音は、2つの種類があります。
（１）空気伝播音
空気によって伝わってしまう音のことで、日常生活上においては、テレビの音や話し声などが該当します。
（２）固定伝播音
賃貸物件における騒音問題として、よくあるケースは「上階からの足音」「いすなどを引く音」などが壁など振動させて階下に響いてしまう場合が殆ど。
隣からの生活音対策としては「会話やテレビの音量に配慮する」「テレビを壁から少し離す」「家具などを置く」ことによって、生活音を軽減することが可能となるため、隣からの生活音トラブルは、それ程問題になることはありません。
一方、上階からの生活音は、防音性に優れている「鉄筋コンクリート賃貸」であっても、モラルが守れなければ、他の構造躯体（木造や軽量鉄骨）と同様、クレームとなってしまいます。
これは管理会社担当者からの報告ですが、築5年未満の鉄筋コンクリート賃貸において、上階からの生活音（お子さんが走り回っている）が気になってしまい、管理担当者にクレームを言ったとのこと。鉄筋コンクリート賃貸であったとしても、他の賃貸物件同様の生活音問題が発生しているということは、どの物件でも普通に起こり得ることを示唆していますので、築年数や構造躯体だけを判断して、物件を決めないほうがいいのかもしれません。
２．一定の家賃帯以下は、要注意
これは、不動産仲介会社の担当者ならば、必ず把握しているのですが、入居したいエリアにおいて「家賃が一定以下」に設定されている物件ほど、トラブルが発生してしまうリスクが高くなります。
「どうしてこのようなことが、言えるのか？」というと、賃貸物件の家賃は、築年数が経過すればするほど、家賃は下落していきますが、ただ設備投資に積極的な物件では、家賃下落率は緩やかとなっています。
家賃下落率が緩やかな物件というのは、それ相応＝良いお客様が入居してくれる可能性が高いので、トラブル発生率は「殆どない」と言っても過言ではありません。
一方、家賃が一定以下の物件では、設備投資に消極的なので「募集家賃が家賃相場以下」になっているのは、当たり前となっていることから、やはりどうしても「それなり」のお客様＝ごく一部ではありますが、問題を起こしそうな方が、入居してきやすくなりますので、トラブルが発生しやすくなります。
３．入居審査が甘い物件は、トラブル危険性大
これは、お部屋探しをされている方においては、あまりご存知ではない方の方が多いと思いますが、契約時において「保証会社必須」物件においては、保証会社審査が行われますが、実は保証会社によって「入居審査が甘い」所があり、審査に甘い物件ほど「入居後トラブルに巻き込まれる」可能性が高くなります。
賃貸物件における保証会社には、大きく分けると3つのグループがあります。
（１）独立系
管理会社独自で運営している保証会社で、信用情報機関との連携は一切なく、独自審査で入居可否を決めています。
（２）信用系
「保証業協会」に所属している保証会社では、独自の信用情報機関を設立しています。協会に所属している保証会社を利用された方が、過去5年間の間に「家賃滞納」「強制退去」歴があると、その情報は協会内で共有することが可能となります。
（３）信販系
クレジットカード会社が運営している保証会社では、指定信用情報機関や日本信用情報機構から、過去の履歴を取り寄せているので、クレジットカードやカードローン滞納などをしてしまうと、即掲載されてしまいます。
保証会社を利用することによって、仮にご入居者様が「家賃滞納」したとしても、保証会社が「立て替えて支払ってくれる」ことから、管理会社的には「家賃滞納」を回避することができるものの、保証会社が立て替えて支払ってくれたとしても、管理会社は「非常に嫌う」傾向となります。
入居審査において、信用情報を確認することができる「信販系」「信用系」は、お客様入力することによって、過去の履歴をすぐに把握することができるため、滞納歴がある時点ですぐに審査対象から外すので、トラブルになる可能性を抑えることができますが、ただ独立系と呼ばれている保証会社は、信用情報機関で確認することが一切できないことから、過去に信用系・信販系保証会社を利用していた方が「滞納」していたとしても、独立系保証会社を利用している物件においては、そもそも履歴を調べること自体ができないため、家賃支払い能力があれば、入居許可を出すこともあり得ます。
４．ごみ置き場や共用部が汚い物件は、要注意
お部屋見学をされる際、室内はよく確認されるものの、アパート周辺はあまり確認されない方の方が多いと思いますが、実は「ある箇所」を確認することによって、そのアパートがどのような状態なのか、一目で判断することができます。
それは、物件のごみ置き場や共用部が「汚れている」物件ほど、入居者属性は悪いことを示唆しています。
ごみ置き場などが汚いというのは、入居マナーを守っていない人がいることを示唆しています。マナーが守れないということは「自分勝手な性格」を持っている可能性が高いことから、トラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなります。
実際、ごみ置き場などが期待ない物件ほど「よくトラブルが発生」しているので、管理会社も対応に苦慮するところがあるとのこと。これは築年数は一切関係なく発生している問題であるので、お部屋見学をされる際には、よく確認して頂き、オンライン内見をされる場合は、ごみ置き場の中までしっかり撮影してもらうように、お願いして下さい。
５．まとめ
いかがでしたか？
入居後にトラブルに巻き込まれるのは、誰もが回避したい所ではありますが、家賃帯が一定水準以下＋入居審査が甘い物件ほど、トラブル発生率が高くなってしまいます。
お部屋探しにおいて重要なことは、入居後快適な生活を送ることができるかどうかであり、やはり一定の家賃以上の物件では、仮に設備不良が発生したとしても、一目散で対応してくれるので、トラブル回避をしたいのであれば、やはり家賃は安いところは選ばないほうが得策です。
当物件ブログ内においては、関連記事も掲載していますので、こちらも是非お読みください。
・家賃と入居者の質について→記事を読む
・築年数と防音性について→記事を読む
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