賃貸物件を探されている方の多くは、1月～3月にお部屋探しをされています。
入学式や入社式、もしくは異動先の着任日に備えてお部屋探しをされていますが、実は1月～3月の繁忙期を過ぎた時期に「お部屋探し」をされる方は、繁忙期と比べて部屋を探される方が少なくなることから、オトクに入居することができる可能性が高くなります。
①仲介会社の本音
不動産賃貸業界にとって、1月～3月の繁忙期は、一年の中でも最大の書き入れ時。
1月～3月までに契約件数をとっておかないと、下手すれば来年の繁忙期まで部屋が空室になってしまうことあることから、特に閑散期に入ってしまう4月中旬～8月お盆までと、10月～11月にかけては、お客様から交渉が入った場合、繁忙期では「お断り」していたものが、閑散期になると「条件次第ではOK」を出すことも珍しくはありませんので、初期費用や家賃を抑えることが容易となります。
②交渉方法
交渉方法についてですが、これにはちょっとしたコツがあります。
まず新築物件に関してですが、新築物件は「家賃は関係ないからとにかく入居したい」と考えている方が多いので、繁忙期はもちろんですが閑散期においても「値引き」に応じてくれる可能性は低いです。
その理由は、新築物件に限ってではありますが、建物が完成する前から仲介会社においては「募集」を行っていますが「早く契約しないと新築に住めない」と考えている方が多いことから、仲介会社では「閑散期であっても値引きをしてまで集客する必要性がない」と考え、新築物件に限り交渉しても難しいと思われます。
交渉のねらい目は「築10年以上」の物件
築10年以上になってくると、新築物件と比べてしまうと「10年」の開きが出てくるので、設備的には若干ではありますが「劣って」きます。
また新築時と同じ家賃設定をしていた場合、もしかすると家賃相場と乖離している場合が高いので、お客様の方で事前に「家賃相場」を調べておいて、交渉の際「この物件の家賃は周辺相場家賃と比べて高くなっているので、もう少し下げてもらえますか？」とお願いしてみてください。
ここで気を付けなければならないのは「高圧的な態度」を取らないことです。
お部屋探しをされている方にとって「家賃」や「初期費用」はできる限り抑えたいところですが、管理会社や仲介会社にとっては、値引きをされてしまうと「差額分がマイナス」になってしまうので損をしてしまいます。
このような背景がある以上、お客様が「高圧的」な態度で接してしまうと「交渉自体が流れる」だけではなく「この人を入居させるとトラブルを引き起こしそう」と、入居審査で不利になってしまい、入居することができないといった事態も考えられます。
ですので、交渉の際には「相手の立場を尊重しつつ」も丁寧な交渉を行うべきです。
③具体的な交渉術
契約時に仲介会社に支払う「初期費用」ですが、交渉次第では値引きは可能です。ただし築10年以下の物件は難しい場合が多いので、ねらい目は築10年以上の物件です。
１）敷金、礼金が設定されている場合
敷金は「入居時に預け入れる」担保的な費用で、入居中特段破損などがなければ退去時には返金される費用。敷金は原則帰ってくるお金と思ってもらっても構いません。
礼金は物件入居御礼としてオーナーに支払う謝礼金。礼金は退去時に返金されないお金。
敷金及び礼金に関しては、ある意味において時代に合わない費用であることから、近年ではあえて敷金や礼金を設定していない物件が多くなってきています。
それでも築10年以上の物件の一部では、いまだに敷金や礼金は設定されています。
そこで、交渉をするテクニックとしてですが…
～敷金が設定されている場合～
『入居期間中は丁寧に使い、破損などをしないように気を付けますので敷金を外してもらえますか？』
～礼金が設定されている場合～
『こちらの物件にぜひ入居したいと思うので、可能であれば礼金は無料にしてもらえますか？』
担当者の心証を悪くしないつつも、しっかりと自分の意見を主張することができれば、対応してくれる可能性が高くなります。
２）フリーレントをつけてみる
フリーレントという言葉をご存知でしょうか？
フリーレントとは「一定期間家賃のみが無料になる」ものであり、フリーレントがつくことによって、初期費用の中に含まれている前家賃の家賃部分が相殺できるので、初期費用を抑えることができます。
築年数が浅い物件においては、そもそも需要が多いことからフリーレントがついていない場合が圧倒的に多いのですが、築10年以上の物件においては「フリーレント」がついていることがあり、築20年を過ぎると「フリーレント物件」がさらに多くなります。
繁忙期のお部屋探しにおいては、フリーレントがついていない物件に対して「フリーレントをつけてほしい」とお願いしても、難しい場合が多いのですが、閑散期に入れば「入居促進」を図りたい仲介会社と、少しでも初期費用を抑えたいお客様の「利害関係」が一致するので、フリーレントがついていない物件であっても「お願い」すればつけてくれる可能性は非常に高いと言ってもいいと思います。
ただし、フリーレントがついている物件においては、管理会社が指定する年数未満で退去した場合「違約金」を支払わなければならないケースが多いので、契約時にはしっかりと確認するべきです。
④高度な交渉テクニック
最後に紹介する「高度な交渉テクニック」ですが、これを覚えておくだけでも、初期費用を簡単に節約できるので、ぜひ覚えてください。
転勤や就職などで「住み替え」をされる場合、入居先の管理会社は、前と同じでしょうか？
もし住替えをされる場合、同じ管理会社が管理している物件を契約した場合、管理会社によって対応は若干異なるものの…
「仲介手数料が100％無料」
「仲介手数料が50％割引」もしくは「0.5か月分の家賃無料」
といった特典を付けている管理会社があるので、もし今後しばらくは賃貸暮らしをされる方は、一度管理会社HPを確認されてみてはいかがですか？
また、知り合いに「賃貸オーナー」さんがいる場合、オーナーさんから管理会社にお客様を紹介することによって「オーナー紹介特典」みたいなものを行っている管理会社があります。
これは原則非公開となっているので、もしお知り合いに賃貸オーナーさんがいる場合には、「部屋を探している」ことを伝えてもらえれば、初期費用などを安くしてもらえる可能性があります。
賃貸の初期費用や家賃交渉をする際、時期を少しだけずらすだけで「交渉が成立」する可能性は高くなります。もし入居日が繁忙期以外でもOKな方は、入居時期をずらすこ戸をおススメします。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
＃入居日 ＃家賃 ＃初期費用 ＃繁忙期 ＃閑散期