賃貸物件を借りられる時には、基本的に不動産仲介会社の担当者が
「賃貸借契約書」
を作成し、契約時には入居期間中お客様が守らなければならないことについて、説明を必ずします。
賃貸借契約の効力が終わってしまうのは…
●お客様が退去する1か月前に退去連絡をした場合
●賃貸借契約の更新手続きをしない場合
●オーナー・管理会社が正当な理由により解除通告をした場合（6か月前までに）
が一般的であると言われています。
基本的に賃貸借契約の効力が終わるまでには、ある程度の時間を確保されていますが、ただし重大な賃貸借契約違反行為をした場合には、賃貸借契約上の契約期間があったとしても、すぐに契約解除になってしまいます。
では、重大な賃貸借契約違反とはどのようなものなのでしょうか？
１．家賃滞納を3か月以上続けている場合
家賃の引落日に口座残高が不足して、引落ができなかったという時は、誰もがあること。
この場合は再引落日までに準備して頂ければいいのですが、厄介なのは家賃の支払いをしなければならないことが理解しているのに、家賃の支払い意思を全く見せない方。
再引落日にも、家賃の引き落としができなかった場合、管理会社ではご入居者様や緊急連絡先に連絡をして「家賃の支払いをするよう」督促を行いますが、3か月以上無視した状態（家賃を支払わない場合）になると、管理会社では「家賃の支払い能力がない」と判断し、契約解除に向けた動きを加速させます。
ただ法律上「居住権」の方が強くなっている以上、退去させるために「法的手続き」を踏まなければならないことから、法的手続きに一気に入り、裁判において「明け渡し判決」をもらい、一定期間の猶予を設けて退去していただく事になります。
もし期日までに退去しなかった場合には、強制的に室内にある荷物は撤去となり、またお客様の情報は管理会社及び家賃保証会社の方に履歴が残ってしまい、新たな賃貸物件を借りる際、情報が残っているとお部屋を借りることが一切できなくなります。
もちろんですが、滞納した家賃全額＋裁判費用（被告＝家賃滞納された方が持つ場合が多い）を支払わなければならないことは、ご承知おきください。
２．ペット不可物件なのにペットを飼っていた
最近の賃貸物件では、ペット可物件も増えてきています。
ペットを室内で飼うと、壁やドア等にキズをつけてしまう恐れが高くなることから、敷金がペット不可物件と比べて高めに設定されていますので、初期費用が高くなることが予想されます。
ペット不可物件では、たとえ短期間であったとしてもペットを室内に入れてはいけないのですが、万が一室内にペットを飼っていたことがわかってしまった場合、重大な賃貸借契約違反に該当し、契約は即解除となり、退去しなければなりません。
ペット不可物件でペットを飼っていると、次にお住まいのお客様が「ペットアレルギー」をもっていたら、お部屋自体を貸すことができないばかりではなく、アレルギー症状が出たことに対する責任を、管理会社サイドが負わなければならなくなることから、万が一ペットを飼っていたことがわかってしまった場合、壁紙などはすべて新しいものに交換をしなければならないので、その費用を全額お客様の方で負担をしなければなりません。
３．騒音トラブル
賃貸物件はひとつの建物の中に複数のお部屋がある以上、どうしても生活音（足音・話し声など）は聞こえてしまいます。
これはどのような構造賃貸であったとしても、生活音は発生してしまうのですが、例えばお部屋で友人同士が集まって宅飲み（自宅でお酒を飲むこと）をしてしまうと、お酒の力が入ってしまって、どうしても声が大きくなってしまい、隣／上下階のお部屋まで響いてしまう恐れが出てきます。
当然ではありますが、管理会社の方にクレームが入り、担当者から注意を受けることがあります。1回ならまだいいのですが、もしこれが複数回行われてしまった場合、管理会社としても「周りに配慮」するようにお願いをしますが、何度も繰り替えていると「賃貸借契約の解除」の検討に入り、場合によっては「賃貸更新をさせない」こともあり得ます。
ただ子育てによる「夜泣き」が原因による騒音に関しては、これは騒音というくくりにすることは難しい場合があり、特にファミリー退部賃貸物件の場合、子育てをしている方がご入居されているので、夜泣きに関しては「お互い様」という認識で対応して頂くと、大変ありがたいです。
４．又貸しをした場合
賃貸物件に入居する時には、入居予定者全員の情報を仲介会社に届け出なければなりません。またお子さんが生まれた場合や、結婚をして夫・妻の氏名が変わった場合も同様に、管理会社に連絡をしなければなりません。
もし、ご入居者様が「数日間留守にしなければならない」ことを理由に、契約書に記載がない方を勝手に室内に入れて入居させる行為＝又貸しは、絶対にしてはいけません。
もし、万が一契約書に記載がない方が部屋で生活をして、重大な事故などを引き起こしてしまった場合、責任がだれにあるのかわからなくなってしまうので、又貸しは重大な契約違反行為となります。
まとめ
賃貸借契約の一方的な解除をする時には、正当なる理由が必要です。
「家賃が少しだけ遅れてしまった」ぐらいで即契約解除となることはまずありえませんが、社会通念上疑義を生じてしまうような行為（家賃滞納・ペット不可物件なのにペットを飼育していたなど）をした時は、契約解除に至ってしまう可能性が高くなります。
また契約が一方的に解除になった時、違約金の支払いが発生しまった場合、これはご入居者様の過失に原因があることから、違約金を支払わなければならなくなりますので、その点においても注意が必要です。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
＃賃貸借契約 ＃契約解除