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賃貸における重要事項説明とは何?


不動産仲介会社経由で、賃貸物件を借りられる場合「賃貸借契約書」に「署名捺印」をしていただく事によって、晴れて契約が成立=お部屋のカギを渡されますが、基本的に賃貸借契約書にサインをする時に、重要事項説明を担当者から説明を受けることになります。


重要事項説明とは「このような内容で契約することになりますが、大丈夫ですか?」といったものであり、簡単に言えば「最終確認をお客様に求めている」ものです。


重要事項説明に記載されている内容は、正直に言うと「賃貸物件に住んだことがない方にとっては、理解しにくい用語が羅列」しているので、どのような内容なのか理解することが難しいと思われます。


ただ、担当者から重要事項について説明を受け、署名捺印をしてしまうと、仮に「重要事項の内容に納得ができないことが、後日発生」したとしても、担当者は「理解した上で署名捺印をしましたよね?」と言ってしまえば、そこで話は終わってしまいます。


では、重要事項説明を受ける際に、どのような部分に気をつければいいのか、また賃貸借契約における特約について、気をつけるべき部分についても、お伝えさせていただきます。


 

目 次

1.家賃支払いについて

2.更新料について

3.退去時ルール・精算について

4.特約事項について

5.まとめ

 

1.家賃支払いについて

家賃支払いについて

賃貸借契約を行う際には、再確認ではありますが「毎月の家賃」「支払い方法」等について説明がありますが、重要事項説明所においては、家賃に関する詳細な説明をしてくれます。


【家賃遅延した場合】

賃貸物件においては、どの物件でも概ね「月末」に家賃引き落としが実行されますが、再引落ができないと「滞納」となってしまいますが、実は家賃の支払いが遅延した時には、損害賠償金(年利14.6%)を支払わなければならなくなります。


例えば家賃7万円の部屋において、10日間滞納した場合における「損害賠償金」は…

70000円×0.146÷365×10日=280円

となります。


【家賃保証会社について】

近年では「契約時に管理会社(仲介会社)が指定した保証会社」に加入することを必須としている所が増えてきましたが、もしご入居者様が家賃滞納した場合においては、家賃保証会社から債務支払い(家賃立替え)をすることを認めるものの、「契約上における債務支払いを怠った」と見做すこととするとあります。


わかりやすく言えば、保証会社に加入した物件において、家賃滞納した場合「保証会社から家賃分が管理会社に支払われる」けれども、債務=家賃滞納をした事実は消えることはできない=滞納が数か月溜まってしまった時には、契約を一方的に解除になっても、文句を言うことはできないことを認めるということになります。


2.更新料について

更新料について

一部エリア/管理会社を除き、一般的には契約更新する場合においては、更新料が発生することが多いです。


更新料についてはおおむね「家賃1か月」の所が多いのですが、ただ通常の賃貸借契約書においては、更新料の金額に関しては記載があるものの、更新をする際に発生する事務手数料に関しては、記載されていないケースの方が多いです。

(保証会社は1年更新となりますが、こちらも更新料に関しては契約書に記載がありません)


そこで、重要事項説明として、契約書以外における更新料手続き費用について、記載&説明を受けることになります。賃貸借契約書及び保証会社の更新に関する事務手数料は、1万円となっているケースが多いです。



3.退去時ルール・精算について

退去時ルール・精算について

【退去に関して】

退去に関してのルールは、物件ごとによって違いはあるものの、大体の物件では「解約連絡は1か月前」までに行うことになっています。


そこで気になるのは、退去日までの家賃についてですが、月中で解約連絡をした場合、解約日は翌月の中旬となります。

解約連絡をした月は1か月分の家賃を支払うことになるのは理解できるものの、ただ大抵は解約日の数日前には「部屋を引き払うことが多い」ので、どこまで家賃を支払えばいいのか、わかりにくいですよね?


重要事項説明では、解約日が翌月になった場合、解約日までの日割り家賃を支払わなければならないと記載がありますので、早く部屋を引き払ったとしても、家賃は解約日までは支払うことになります。


また、お部屋の設備機器トラブル防止のため、電気契約は解約日当日までにしなければならないとありますので、お部屋を引き払った後であったとしても、電気契約は「解約日まで」となります。


【退去精算について】

基本的に退去日当日に、管理会社担当者立ち合いの元、「退去精算」を行うことになります。

退去後には、次の方にお部屋を貸す準備として「室内クリーニング」が行われますが、この費用に関しては、重要事項説明時に「入居期間は一切問わず」「自然損耗」「経年劣化」に該当するかどうかは一切関係なく、借主負担となりますが、もし敷金を契約時に充当している場合には、敷金より相殺され、残金はそのまま返金となります。


なお、敷金を契約時に充当していない方においては、重要事項説明時に、退去時において、借主負担となってしまう費用(故意過失による破損や汚損)は実費にて負担するものとありますので、注意が必要。

(ただし最近のお客様は、きれいに使用している場合が多いので、退去費用が高額になることは殆どありません)


4.特約事項について

特約事項について

賃貸借契約書には記載されていないものではあるが、これは守ってほしいものについては、特約事項という形で、ルールが記載されています。


こちらに関しても、署名捺印をしてしまうと「特約条項に記載されてある内容に、不満があっても遵守する」ことを誓ってしまうことになるので、署名捺印をする前には、記載内容をよく確認することが大切です。


特に気を付けなければならないのは、ペット不可物件でペットを飼育してしまった場合。


2021年5月に横浜市の賃貸アパートにおいて、飼育されていたニシキヘビが「逃げ出す」事件が発生しましたが、実はこちらのアパートは「ペット不可物件」であるのにも関わらず、ペットをオーナーさんに内緒で飼っていました。


最終的に、ニシキヘビは「屋根裏」で発見されて一件落着しましたが、ただペット不可物件においてペットをオーナーさんが承諾していたしていない関わらず、室内に入れた時点において、退去時における原状回復が、通常とは全く異なってきます。


賃貸借契約の特約事項において、ペットを無断で室内に入れていた/飼育していた時点で「フルリフォーム」を行うことになります。これは次に借りる方が「ペットアレルギー」をお持ちの場合で、もし壁紙交換をしていないと、場合によってはアレルギー反応を引き起こしてしまうリスクがあるからです。


またオーナーさんが承諾していた場合においても、ペットに起因する汚損破損については、通常損耗を考慮することなく、ご入居者様責任=原状回復費用を支払っていただく事になるので、注意が必要です。

 

追 記

ペット不可物件で、ペット飼育をする行為は、賃貸借契約違反となり、オーナーさん次第によりますが、最悪なケースはご入居者様に「事前通告」した上で、賃貸借契約を解除することができるとありますので、最悪な事態にならないためにも、ペット不可物件では絶対に室内に入れないで下さい。

 

5.まとめ


賃貸物件を借りたことがない方においては、重要事項説明に記載されている内容を100%理解することは、正直難しすぎるのですが、ただ署名捺印をしてしまうと、仮に不利な内容が書いていたとしても、異議することはできなくなってしまいます。


もし、不明な点がありましたら、署名捺印をする前に「遠慮なく担当者に相談」して頂き、納得された上で署名捺印をして下さい。



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