賃貸物件に入居する場合、お部屋を紹介してくれた仲介会社に対して、契約金ともいうべき「初期費用」を支払うことになりますが、ただ物件やエリアによって「設定項目」が異なっているので、一概に「どのくらいの費用が発生」するのか、お伝えすることは難しいのが現実。
また、初期費用の中に含まれている項目について、お部屋探しをされていない方にとっては、あまりピンとこないので、どうしてこの費用が発生するのか、理解されないまま契約してしまう可能性が高くなってしまいます。
そこで、今日のブログは「賃貸契約」の際に発生する「初期費用」が、どのくらいになるのか、また初期費用の中に含まれている項目について、分かりやすく解説していきたいと思います。
目 次
１．初期費用の相場
賃貸物件に入居する場合、初期費用を仲介会社に支払うことになりますが、ではどのくらいの費用が発生するのか、恐らく多くの方が知りたいところです。
初期費用に関しては「築年数」「エリアの特性」「仲介会社の方針」によって、設定項目が異なっていることが多いため、一概に言うことはできませんが、一般的には「家賃4～6か月分」の費用が発生すると言われています。
賃貸物件の供給数が少なかった時代では、今では当たり前となっている「家賃保証会社の利用」もなかったので、「敷金」「礼金」が設定されているケースが多かったこともあり、築年数関係なく、比較的初期費用は割高傾向となっていました。
しかし近年では、築年数がある程度経過している物件では「敷金礼金設定」がそもそもない場合が多くなり、さらに「家賃が一定期間無料となるフリーレント」が設定している物件も散見されることから、築年数がある程度経過している物件では、昔と比べると、初期費用は安くなっている傾向が強いものの、築年数が浅い物件では「一定の需要がある」ことから、初期費用は高めとなっています。
２．初期費用の内訳とは？
契約時に支払うことになる「初期費用」に関しては、物件ごとで設定が異なっており、更にはオプションもあることから、全ての物件で同じような項目設定になっているとは限りません。
（１）敷 金
契約時にオーナーさんに預け入れる「担保金」みたいなもの。
契約期間中に「夜逃げ」「家賃滞納」が発生した場合には、敷金から充当されますが、入居期間中に「故意過失による破損や汚損」がなければ、原則的には「退去時には全額返金」されます。
しかし、大多数の物件では「退去後に行われる室内クリーニング費用を、入居者負担」となっていることから、敷金を契約時に支払っていた場合は「充当される」ことになり、余ったお金のみ返金となります。
敷金が設定されている場合、一般的には「家賃1か月分」となっているケースが多いのですが、ペット可物件の場合のみは「敷金が家賃2か月～3か月」となっている所もあります。
（２）礼 金
礼金とは、契約が成立した際に、オーナーさんに支払う「謝礼金」みたいなもの。
賃貸物件の供給数が少なかった時代、賃貸物件に入居すること自体が難しく、入居を許可してくれたオーナーさんに「謝礼」の意味を込めて設定されたのが、礼金であると言われています。
礼金に関しては、物件ごとで対応が異なるものの、一般的には「家賃1～2か月分」が相当となっています。敷金との違いは、敷金は原則返金される一方、礼金は謝礼金という意味合いが強いので、退去時には返金されません。
（３）仲介手数料
契約が成立すると、仲介手数料が設定されている物件では、仲介手数料が発生します。仲介手数料は法律によって金額が定められていているものの、大抵の物件では「上限いっぱいとなる、家賃1か月分＋税金」となっています。
（４）前家賃
一般的な賃貸借契約では、「契約日と家賃発生日が同じ」であるケースが多いため、初期費用の中には「当月分の家賃と翌月分の家賃を先払い」することになります。
当月分（契約月）に関しては「日割り家賃」となり、翌月分は「1か月分の家賃」を支払うことになります。
（５）家賃保証会社・初回保証料
近年では「契約時において連帯保証人を不要」としている物件が多くなってきていますが、その代わりとして、仲介会社が指定する「家賃保証会社」に初回保証料を支払ってもらうことになります。
初回保証料の金額については、物件ごとで設定が異なっていますので、一概に言うことはできませんが、平均すると「家賃50～100％」の費用が発生するケースが多いです。
（６）家財保険
賃貸物件に入居する場合、必ず「家財保険」に加入して頂く事になっていますが、ただ家財保険は「お客様が任意で選んだ会社」でも構わないことになっているので、どのくらいの費用が発生するかは、保険会社の商品によって大きく差異が発生します。
お客様が任意で選んだ家財保険を使う場合で、注意しなければならないのは、更新を絶対に忘れないことです。これは実際に合った事例なのですが、契約時において「お客様が任意で入られた家財保険」の更新を忘れてしまい、漏水事故を発生させてしまった方が、管理会社物件であったとのことです。
ご入居者様が「過失によって発生させてしまった事故」については、家財保険の補償対象となるものの、更新し忘れてしまうと「無保険状態」となってしまい、原状回復費用は「全額借主負担」となってしまうことから、もし損害が多ければ、その分費用も高くなるので、支払そのものが難しくなってしまう可能性が、高くなってしまいます。
（７）カギ交換／ムシ駆除除菌費用
カギ交換及びムシ駆除除菌に関しては、オプション扱いとなっているので、お客様が必要ないと判断された場合には、対応しなくても大丈夫です。
カギ交換及び、ムシ駆除除菌の費用に関しては、約2万円程度となっていますので、初期費用を浮かせたいと考えている方は、対応しなくても大丈夫ですが、ただカギ交換をしていないと、「前入居者様が黙ってスペアーキーを製作」した場合、簡単に開錠することが可能となるため、防犯上のリスクが高くなってしまいます。
またムシ駆除をしないと、入居初日から「ゴキブリと対面」してしまうリスクがあり、ゴキブリが1匹でも室内にいると、100匹は室内にいることになるため、もしこのような部屋になっていたら、誰もが敬遠したくなります。
ムシ駆除を業者さんに委託しておけば、ゴキブリが来そうな場所に「隙間」が空いていたら、すぐに対応＋専用薬剤を散布するので、数か月間は予防することができる点から考えると、ムシ駆除は行った方が、費用対効果としても期待することができます。
３．初期費用無料物件って、どうしてあるの？
ごく一部の物件／賃貸サイトでは、「初期費用が無料」設定となっている所があります。
（ただし家財保険は、契約者ご本人が加入することになります）
一見すると、初期費用が無料となると「事実上家賃4か月分程度がキャッシュバック」された形となるため、お客様にとっては「オトクでしかない」物件に見えてしまいますが、ただ初期費用無料物件に入居する場合には、注意が必要です。
（１）毎月の家賃に、月割りの初期費用が加算されている
初期費用が仮に無料であったとしても、契約時においては「様々な費用」が発生してしまうので、無料にすること自体が無理があります。そこで、初期費用が無料設定されているサイトでは、毎月の家賃に「初期費用の月割り分」を上乗せしている所があるので、実質的には「家賃が値上げされている」状態となります。
（２）契約期間の縛りがある
初期費用が無料物件で、毎月の家賃に初期費用の月割り分が加算されている物件では、少なくとも「契約期間中」において、初期費用をすべて回収しなければ、上記サイトが圧倒的に不利＝損をしてしまうことになるので、同サイトが定めた契約期間中に「解約」してしまうと、違約金を支払うことになってしまいます。
一般的な賃貸物件においても、一定の期間内に「退去」してしまうと、違約金を支払うことになってしまいますが、ただ違約金が設定されている物件では、大抵は「契約日から1年未満で退去」した場合のみに、違約金を支払ってもらうことが多いため、初期費用が無料サイトで契約してしまうと、契約の縛りがあるので、少々難あり物件となってしまいます。
（３）オーナーさんが全額支払っている
これはレアケースとなってしまいますが、ごく一部の物件においては、早く契約してもらいたいと思い「オーナーさんが初期費用を全額支払ってくれる」所があります。家財保険に関しては、ご契約者様負担となってしまいますが、それ以外の費用をオーナーさんが支払ってもらえれば、お客様としては「とても助かる」ので、入居したいと考える方はいると思われます。
ただ、この様な物件は「募集部屋のクオリティー／物件の質が低下」している可能性が極めて高いので、楽観的に考えて入居を決めてしまうと、入居後後悔してしまうかもしれません。
４．家賃保証会社に加入したくない。どうしたらいい？
近年の賃貸業界では、契約時において「仲介会社が指定した家賃保証会社」に加入することを必須としています。
家賃保証会社に加入することによって、保証会社が「事実上の連帯保証人」となってくれるので、万が一家賃滞納をしてしまった場合でも、「保証会社が一時的に家賃を立て替えて」支払ってくれます。（立替分は後日返金しなければなりません）
ただ家賃保証会社を利用する場合には、「契約時において初回保証料」を支払うことになり、さらに「年1回更新料」／もしくは更新料設定がない物件では「月額保証料」を支払うことになるものの、支払われた保証料は「家賃滞納していなくても、掛け捨て」となってしまうため、ご入居者様にとっては「圧倒的に不利」になってしまいます。
そこで、一部のお客様は「連帯保証人を立てるから、保証会社は不要にしてほしい」「家賃1年分を先払い（家賃滞納しないことを証明するために）するから、保証会社不要にしてほしい」と交渉される方がいます。
結論から申し上げますと、仮に連帯保証人をつけたとしても、家賃支払い能力が十分すぎるほどあることを証明したとしても、家賃保証会社必須物件では、保証料を支払ってもらことになるので、交渉しても断れます。
どうしても「家賃保証会社は利用したくない」のであれば、保証会社不要物件を探して入居するしか方法はありません。ただ「家賃保証会社不要物件」は、数的にも少ない＋物件のクオリティーが低下している可能性があるので、それらを承知した上で入居しないと、入居後後悔してしまうことになってしまいます。
５．まとめ
賃貸物件に入居する場合、一定の費用はどうしても発生してしまうので、お部屋探しをされているお客様にとっては、頭が痛いところとなってしまいます。
ただ「閑散期を狙って入居する」「契約日を月末に設定してもらう」「フリーレントをつけてもらえないか交渉する」等といった交渉をすることによって、初期費用を抑えることは、実は簡単にできてしまいます。
初期費用交渉が成功するかどうかは、お客様が「入居することを前提」として交渉することが重要となります。オーナーさん的には「入居前提で交渉される方」には、サービスしてくれる可能性も十分あり得る話ですので、誠意をもって交渉すれば、オーナーさんも理解してくれるはずです。
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