部屋探しする時、家賃は妥協したほうがいいのか?


新生活を始めるために、賃貸物件探しをされる方も多いと思いますが、お部屋探しをする時、どの方であったとしても「家賃予算」が必ずあり、予算以上の部屋を借りようと思っている人は、誰一人いないはずです。


もし予算オーバーの部屋を借りてしまうと、毎月の家賃支払いがきつくなってしまって、最終的には「家賃滞納」というリスクを冒してしまいます。


今の時代は、大多数の物件で「保証会社を利用」していることから、滞納をし続けてしまうと一気に裁判に移行してしまい、強制退去をしなければならなくなります。


これからお部屋探しをする時、家賃は妥協したほうがいいのでしょうか?


 

目 次

1.ボーダーラインを超えると、部屋の質が180度異なる

2.家賃を節約しなければならない時には?

3.家賃滞納をすると、本当に退去になるの?

4.減給などの影響で、家賃支払いがきつくなった時

5.まとめ

 

1.ボーダーラインを超えると、部屋の質が180度異なる

ボーダーラインを超えると、部屋の質が180度異なる

これは賃貸業界においては「暗黙の了解」となっていることですが、一定の家賃より「安い部屋」に入居すると、一気に「部屋の質が180度変わる」と言ってもいいほど、正直あまりよい部屋ではありません。


一般的に賃貸のお部屋は、築年数が経過すればするほど「家賃は右肩下がり」となっていき、エリアによって多少前後はあるものの「10年を一つのスパン」として、一気に相場自体が値下がりする傾向となっています。


さらに家賃値下げをしている物件では「部屋の質より一日でも早く客付けさせる」ことを最優先としているので、設備投資には消極的な物件が多くあることから、一定の家賃より安い部屋を選択してしまうと、少しオーバーかもしれませんが「天国と地獄」ぐらいに、部屋の質が大きく異なります。


また賃貸物件においては、設備不良はどうしても発生してしまい、予見することは難しいのですが、家賃が高め~標準以上の物件では、設備不良等の連絡が入った時には、すぐに対応してくれますが、家賃が安いところ(一部では)オーナーさんは「入居者様のことを店子的な感覚」で見ているので、しっかりと対応してくれない可能性があり得ます。


ある意味において、家賃が安い部屋を選択するということは、代償があることを覚悟しなければならなくなります。



2.家賃を節約しなければならない時には?

家賃を節約しなければならない時には?

都合によって、家賃を節約しなければならない方も、当然ではありますが「一定数以上」はいるはずですが、もし家賃を節約しなければならない時には、ご自身でお部屋を決めるのではなく、仲介担当者に「事前相談した上で、管理の質が良い物件」を探してもらうように、相談されることを強くおススメします。


賃貸仲介会社には、大きく分けると2つの種類があります。

  • 管理と仲介が同じ会社

  • 仲介単体で行っている会社

管理と仲介が一体型の会社は、主に大手管理会社が該当します。

管理と仲介が一体型の物件では、自社物件を優先的紹介することが多く、自社物件がどのような物件なのかについても、担当者は一番熟知しているので、「予算内において管理の質が良い物件を紹介して下さい」とお願いすれば、予算内に合ったお部屋を紹介してくれます。


では、仲介単体の会社で「同様のお願い」をした場合、上記の要望に近いような部屋を探してくれないというわけではありません。

当然質問があれば、管理会社に連絡をして情報収集をしてくれますが、ただ物件のことを隅々まで把握しているのは、やはり「管理と仲介が一体型」の会社の方に軍配が上がりますので、もし管理や部屋の質を求めるのであれば、管理会社が運営している仲介会社で、自社物件に入居されることをおススメします。



3.家賃滞納をすると、本当に退去になるの?

家賃滞納をすると、本当に退去になるの?

一般的な賃貸借契約書には、家賃3か月以上滞納した場合には「事前通告なく」貸主は借主に対して「賃貸借契約を解除」することができると、記載されています。


ただ、現実的な世界としては、確かに賃貸借契約は解除することは可能になるものの、退去をさせることは、契約書には記載されてはいません。どうして退去させることができないのかというと、借地借家法(借家権)によって「借主は法的保護」を受けており、正当な理由がなければ、借主は退去させることができません。


過去の判例では「家賃連続3か月以上滞納」した場合は、賃貸借契約上における「信用関係が破綻した」とみなされることから、3か月以上滞納した時には、一気に司法判断を仰ぐ準備に移行し、裁判移行前に「滞納分を全額返金」すれば裁判にはなりませんが、裁判になった時には「ほぼ100%の確率で貸主勝訴」となるので、強制退去はぼ確実となります。



4.減給などの影響で、家賃支払いがきつくなった時

会社業績の悪化によって「大幅減給」となってしまい、家賃支払いがきつくなった場合は、まずは管理会社に相談して下さい。


状況によっては、公的貸付資金を借りられる可能性がありますので、もし一時的に生活資金が不足した時には、最寄りの社会福祉協議会にご相談ください。


公的貸付制度を利用しても、家賃支払いがキツイ場合においては、住み替えを検討しなければなりませんが、ただ住み替えとなると「退去費用」「引越費用」「新居先での初期費用」が一気に発生しますので、本当の意味においての問題解決にはなりません。


これは正直オーナーさんの考え次第にはなりますが、場合によっては「オーナーさんが理解してくれて、契約期間中であったとしても『家賃減額』を認めてくれる」可能性があります。


ただし、もし減額を認めてもらった場合「この情報を他の入居者」に、決して話してはいけません。どうしてかというと、通常契約期間中に「家賃減額は不可能」であり、もしこのような情報を他の入居者に「伝えて」しまうと、これがきっかけとなってしまって「他の部屋でも同様のことが発生」してしまうからです。



5.まとめ


近年では、築年数が経過している物件を「リノベーション」する所が増えてきましたので、例えば新築/築浅物件に住みたいけれど、「予算的に厳しい」と感じた場合、リノベーション賃貸を選択することによって、理想的な暮らしを実現することができます。


ただし、リノベーション賃貸と言っても「家賃が安すぎる」物件では、今回ご紹介した通り、部屋の質が悪いことが懸念(残念ですが、管理している会社によっては、質の悪い対応をしています)されるので、安さで部屋を決めるのは避けた方が無難です。


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