賃貸物件を探される時、多くの方は「大手賃貸検索ポータルサイト」を活用されると思います。同サイト内に掲載されている部屋については、原則として「現在募集している部屋」となっているため、ふと「契約さえ行えば、今すぐにでも入居できる」と思われがちですが、実はそういうことでもありません。
どの物件においても、「入居可能日」は必ず指定されており、その前に入居することは不可能です。
では、どうして「同サイトで募集しているのに、入居可能日前では入居できない」のか、またもし入居日を遅らせたい場合、どのような交渉を行えばいいのかについて、お伝えさせてもらいます。
▼目 次
１．賃貸物件の募集について
賃貸募集方法
一般的な賃貸借契約では、退去する場合「退去日から1か月前」までに、管理会社に連絡することになっています。管理会社が入居者様の「退去連絡を受理」した時点で、管理会社では、仲介会社に再募集の依頼をかけます。
エリアや時期によっては、再募集をかけた時点で「内見したい」といった問い合わせが入ることも、珍しい事ではありませんが、賃貸物件は退去後に「室内クリーニング」を行い、また必要に応じて「リフォームやリノベーション」を行うことから、一般的な入居可能日は「ご退去日から数週間後」に設定されているケースが殆ど。
もし、賃貸オーナーさんが「リノベーションを行う」ことを、あらかじめ決めている場合は、掲載された日から1か月後でないと、入居することはできないように設定していることがあります。
また、再募集をかけた時点で「入居者がまだいる」状態で、内見したいと問合せをしても、大多数の確率で「断れる」のが殆どです。この場合、同じ物件内で他の部屋が空いていれば、そちらを見せてもらうことができますが、その部屋も空いていない場合は、残念ながら退去後でないと、内見することはできません。
新築物件は例外
新築物件に入居したい場合、「賃貸検索サイト」には「○○月入居予定」といった表記がされていますが、新築物件に入居したいと考えている方は、皆様が思っている以上に多く、建物が完成される前に「満室」になっていることは、決して不思議なことではありません。
どうしてもその部屋に入居したい場合、「先行契約」という方法があります。
これは、建物内見する前に「先に契約手続きを完了」させ、建物が完成した後に、内見～入居する方法です。
先行契約することによって、他の方にお部屋を抑えられるといった心配はなくなりますが、その一方で「契約をキャンセル」したいと思っても、キャンセル対応は100％できなくなってしまうため、要注意となります。詳細に関しては、別ブログ「賃貸キャンセルは、いつまで有効」をご覧下さい。
２．賃貸物件の契約はどのくらい？
内見などを行って、希望条件に合った部屋を見つけることができ、いざ契約しようと思っていても、「今すぐ入居」することはできません。
賃貸業界においては、「賃貸借契約」が成立しなければ「お部屋のカギ」を渡してもらうことはできません。では契約成立までどのくらいかかるものなのでしょうか？
契約までにかかる時間は、およそ2週間
契約成立まで、概ね2週間程度は、どうしても掛かってしまいます。どうしてそんなに時間がかかるのかというと、近年では「家賃保証会社」を利用する物件が急増しているので、「保証会社審査」および「管理会社審査」が行われることから、時間がどうしても掛かってしまいます。
保証会社審査は、土休日も営業していることから、仲介会社から審査を依頼すれば、数日で結果がわかりますが、管理会社の方は「土休日は定休日」としている所もあるので、例えば木曜日／金曜日に入居申込を行うと、審査結果がわかるまで、時間がかかってしまいます。
３．入居日は遅らせることができる？
賃貸物件を借りられる方の中には、住替えされる方も多いと思われます。
賃貸の住み替えをされる際、よく問題となってしまうのは「二重家賃」問題。
二重家賃とは、現在入居（解約予定している）している部屋の家賃と、新居の家賃が「同時期に発生」してしまうこと。（大多数の物件では、契約日＝家賃発生日にしています）
解約日＝入居日がほぼ同日であれば、何ら問題はありませんが、ただこのようにうまくいくケースは稀であり、大抵は「二重家賃問題が発生してしまう」方の方が多いと推測できます。
二重家賃問題を回避するには、どのような方法をとればいいのでしょうか？
契約日を遅らせる
実は、内見時もしくは入居申込時において「契約日を遅らせたい」と申し出れば、対応してくれる可能性は、あり得ます。
ただし、遅らせることができたとしても「最大で2週間」ぐらい。
どうして1か月先などではダメなのかというと、賃貸業界では「賃貸借契約が成立するまで」であれば、キャンセルすることができ、仮に初期費用が支払い済みであっても、返金対応することができるため、仲介会社では「1か月先延ばしにされて、キャンセル」になってしまうと、営業的に不利になってしまうため、早期に契約してもらいたいと考えています。
フリーレントをつけてもらえるか、交渉する
二重家賃問題を回避する方法としては、新居先の条件を緩和してもらうことができれば、一番手っ取り早いです。
賃貸業界では、「家賃を一定期間無料にするフリーレント」と呼ばれるものがあります。これは「家賃のみ（共益費などは除く）」となってしまいますが、一定期間は「家賃支払いが不要」となるため、初期費用の中に含まれている「前家賃」を抑える＝家賃支払いが無くなるので、二重家賃問題を回避することが可能となります。
フリーレントに関しては、主に「築年数が経過」している物件では、最初から設定されているケースが多い反面、築浅物件などでは「ついていない方が普通」となっています。もしフリーレントがついていない時には、内見時や入居申込時において「フリーレントをつけてもらえないか」交渉してみるのは、十分アリ。
1月～3月の時期は、仲介会社にとっては「最大の書き入れ時」であるため、交渉が不調に終わってしまうこともあり得ますが、5月の大型連休後～8月お盆前／10月～11月になると、閑散期となるため、交渉成立する可能性は、逆に高くなります。
４．今すぐ入居したい方は？
お部屋探しをされている方の中には、「今すぐ契約したい」と考えている方もいるはずですが、賃貸検索ポータルサイト内において「即入居可」と表記されている物件は、契約手続きが完了すれば、いつでも入居することができることを意味しています。
即入居可物件は、クリーニングが完了しているので、いつでも内見することは可能となりますが、お部屋によっては「1か月以上空室状態」が続いていることもあり得ます。
築年数やオーナーさんの考え次第にはなってしまいますが、交渉次第では「フリーレントの設定や家賃交渉」もしやすくなりますので、「強いこだわりがない」方であれば、即入居可物件を探して、入居交渉をしてみるのも、十分アリだと思います。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
入居可能日と言っても、物件によって「設定が異なっている」ため、仮に賃貸検索ポータルサイトを使って、物件情報を検索しても自分達が入居したい時期と被っていないことも、十分あり得ます。
また、新築物件や人気エリアなどでは、入居可能日が先であったとしても、先行契約してしまう方もいるため、問合せをした時点ですでに部屋が埋まっていることも、決して珍しい事ではありません。
もし、希望物件に入居したくても「入居可能日が違っていた」場合には、仲介担当者に相談することで、同じ条件で違う部屋（場合によってはお宝物件に遭遇することも）を探してくれるので、遠慮なく相談してみてはいかがですか？
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