賃貸入居可能日とは何？
更新日：2022年10月10日
賃貸物件を探される時、多くの方は「大手賃貸検索ポータルサイト」を活用されると思います。同サイト内に掲載されている部屋については、原則として「現在募集している部屋」となっているため、ふと「契約さえ行えば、今すぐにでも入居できる」と思われがちですが、実はそういうことでもありません。
どの物件においても、「入居可能日」は必ず指定されており、その前に入居することは不可能です。
では、どうして「同サイトで募集しているのに、入居可能日前では入居できない」のか、またもし入居日を遅らせたい場合、どのような交渉を行えばいいのかについて、お伝えさせてもらいます。
▼目 次
１．賃貸物件の募集について
賃貸募集方法
一般的な賃貸借契約では、退去する場合「退去日から1か月前」までに、管理会社に連絡することになっています。管理会社が入居者様の「退去連絡を受理」した時点で、管理会社では、仲介会社に再募集の依頼をかけます。
エリアや時期によっては、再募集をかけた時点で「内見したい」といった問い合わせが入ることも、珍しい事ではありませんが、賃貸物件は退去後に「室内クリーニング」を行い、また必要に応じて「リフォームやリノベーション」を行うことから、一般的な入居可能日は「ご退去日から数週間後」に設定されているケースが殆ど。
もし、賃貸オーナーさんが「リノベーションを行う」ことを、あらかじめ決めている場合は、掲載された日から1か月後でないと、入居することはできないように設定していることがあります。
また、再募集をかけた時点で「入居者がまだいる」状態で、内見したいと問合せをしても、大多数の確率で「断れる」のが殆どです。この場合、同じ物件内で他の部屋が空いていれば、そちらを見せてもらうことができますが、その部屋も空いていない場合は、残念ながら退去後でないと、内見することはできません。
新築物件は例外
新築物件に入居したい場合、「賃貸検索サイト」には「○○月入居予定」といった表記がされていますが、新築物件に入居したいと考えている方は、皆様が思っている以上に多く、建物が完成される前に「満室」になっていることは、決して不思議なことではありません。
どうしてもその部屋に入居したい場合、「先行契約」という方法があります。
これは、建物内見する前に「先に契約手続きを完了」させ、建物が完成した後に、内見～入居する方法です。
先行契約することによって、他の方にお部屋を抑えられるといった心配はなくなりますが、その一方で「契約をキャンセル」したいと思っても、キャンセル対応は100％できなくなってしまうため、要注意となります。詳細に関しては、別ブログ「賃貸キャンセルは、いつまで有効」をご覧下さい。
２．賃貸物件の契約はどのくらい？
内見などを行って、希望条件に合った部屋を見つけることができ、いざ契約しようと思っていても、「今すぐ入居」することはできません。
賃貸業界においては、「賃貸借契約」が成立しなければ「お部屋のカギ」を渡してもらうことはできません。では契約成立までどのくらいかかるものなのでしょうか？
契約までにかかる時間は、およそ2週間
契約成立まで、概ね2週間程度は、どうしても掛かってしまいます。どうしてそんなに時間がかかるのかというと、近年では「家賃保証会社」を利用する物件が急増しているので、「保証会社審査」および「管理会社審査」が行われることから、時間がどうしても掛かってしまいます。
保証会社審査は、土休日も営業していることから、仲介会社から審査を依頼すれば、数日で結果がわかりますが、管理会社の方は「土休日は定休日」としている所もあるので、例えば木曜日／金曜日に入居申込を行うと、審査結果がわかるまで、時間がかかってしまいます。
３．入居日は遅らせることができる？
賃貸物件を借りられる方の中には、住替えされる方も多いと思われます。
賃貸の住み替えをされる際、よく問題となってしまうのは「二重家賃」問題。
二重家賃とは、現在入居（解約予定している）している部屋の家賃と、新居の家賃が「同時期に発生」してしまうこと。（大多数の物件では、契約日＝家賃発生日にしています）
解約日＝入居日がほぼ同日であれば、何ら問題はありませんが、ただこのようにうまくいくケースは稀であり、大抵は「二重家賃問題が発生してしまう」方の方が多いと推測できます。
二重家賃問題を回避するには、どのような方法をとればいいのでしょうか？
契約日を遅らせる
実は、内見時もしくは入居申込時において「契約日を遅らせたい」と申し出れば、対応してくれる可能性は、あり得ます。
ただし、遅らせることができたとしても「最大で2週間」ぐらい。
どうして1か月先などではダメなのかというと、賃貸業界では「賃貸借契約が成立するまで」であれば、キャンセルすることができ、仮に初期費用が支払い済みであっても、返金対応することができるため、仲介会社では「1か月先延ばしにされて、キャンセル」になってしまうと、営業的に不利になってしまうため、早期に契約してもらいたいと考えています。
フリーレントをつけてもらえるか、交渉する
二重家賃問題を回避する方法としては、新居先の条件を緩和してもらうことができれば、一番手っ取り早いです。
賃貸業界では、「家賃を一定期間無料にするフリーレント」と呼ばれるものがあります。これは「家賃のみ（共益費などは除く）」となってしまいますが、一定期間は「家賃支払いが不要」となるため、初期費用の中に含まれている「前家賃」を抑える＝家賃支払いが無くなるので、二重家賃問題を回避することが可能となります。
フリーレントに関しては、主に「築年数が経過」している物件では、最初から設定されているケースが多い反面、築浅物件などでは「ついていない方が普通」となっています。もしフリーレントがついていない時には、内見時や入居申込時において「フリーレントをつけてもらえないか」交渉してみるのは、十分アリ。
1月～3月の時期は、仲介会社にとっては「最大の書き入れ時」であるため、交渉が不調に終わってしまうこともあり得ますが、5月の大型連休後～8月お盆前／10月～11月になると、閑散期となるため、交渉成立する可能性は、逆に高くなります。
４．今すぐ入居したい方は？
お部屋探しをされている方の中には、「今すぐ契約したい」と考えている方もいるはずですが、賃貸検索ポータルサイト内において「即入居可」と表記されている物件は、契約手続きが完了すれば、いつでも入居することができることを意味しています。
即入居可物件は、クリーニングが完了しているので、いつでも内見することは可能となりますが、お部屋によっては「1か月以上空室状態」が続いていることもあり得ます。
築年数やオーナーさんの考え次第にはなってしまいますが、交渉次第では「フリーレントの設定や家賃交渉」もし