賃貸物件を探される際、築年数を気にされる方は、恐らく大多数だと思います。
確かに、築年数が古い物件より、浅い物件に入居した方が、設備や外観的にも「きれいな」状態となっているため、予算さえ合えば、検討したいと考えるのが普通です。
ただ、近年では、賃貸業界的に「賃貸空室率を減少」させたいと考えていることから、築年数が経過している物件を、積極的にリノベーションを行って、古さを感じさせない部屋を作っているところが、増えてきています。
そこで、今回のブログでは、築年数が古い物件を検討されている方、迷っている方に向けて、古い物件に入居する際に、押さえておきたいポイントをお伝えさせていただきます。
▼目 次
１．家賃帯が相場以下は、要注意
２．物件周りが奇麗か？
３．室内に違和感を感じた場合
４．派手過ぎる部屋は、要注意
５．まとめ
１．家賃帯が相場以下は、要注意
１）物件自体の質が低下している
賃貸物件を探す時、築年数と同様に「家賃相場」も、気にされるはずです。
確かに、希望物件に合った部屋／内見した部屋の家賃が、家賃相場よりも高かった場合、損をしてしまうイメージが強くなってしまうため、つい家賃相場に照らし合わせながら、部屋を選択してしまいます。
ただ、家賃相場より家賃が安い物件というのは、賃貸業界的には「何か裏がある物件」であることを、言っているようなもの。
家賃相場より家賃帯が安いということは、グレードを下げているということにもなりますので、例えば「リフォームが甘い」「管理の質が甘い」ことが考えられます。さらに場合によっては「隣近所の人が、所謂クレーマ―的な住人」がいることも考えられます。
２）24時間管理ではない
大手賃貸物件では、基本的に「24時間管理」となっています。
築年数関係なく、賃貸物件の事故（漏水など）は、いつどこで発生するか、分かりません。管理会社の営業時間内であれば、電話一本で対応してくれますが、管理会社の定休日や深夜帯などに、事故が発生してしまうと、どこに連絡すればいいか、分からなくなってしまいます。
大手管理会社物件に入居していると、原則として24時間管理体制をとっていることから、コールセンターに連絡してもらえれば、担当者が現場に急行して、対応してくれることから、安心して生活することができます。
ただ、家賃帯が安い物件で、24時間管理をしていない所では、原則借主が「一時的な対応」を取らないといけなくなります。もし放置して事故被害が拡大してしまうと、場合によっては「善管注意義務違反」に問われてしまうこともあり得ますので、お部屋探しをする時には、24時間管理をしているところを選んだ方が、得策です。
２．物件周りが奇麗か？
築年数が経過している物件に入居する際、ぜひ注目してもらいたい部分とは…
物件周りがきれいになっているかどうかという点。
実は、この部分をしっかりと見ていただくことによって、物件自体の評価を簡単にすることができます。
１）共用部や外観周りが奇麗になっているか
賃貸物件では、毎月の家賃とは別に「共益費」という費用が発生していることが多いです。共益費とは、物件管理費用に充てるもので、その中には「物件清掃費用」も含まれています。
このことから、共益費が家賃とは別に設定しているところでは、少なくとも「月に1回」は、物件清掃を行っているはずですが、中には物件戦争を全く行っていないところもあれば、掃除自体の質が低下しているところもあります。
このような物件は、入居後設備トラブルが発生しても、貸主がしっかりと対応してくれない可能性があるので、もし物件周りが汚いと客観的に判断することができた場合は、要注意です。
２）物件外壁の色が薄いと感じた場合
賃貸物件の外壁は、365日紫外線を浴びていることから、どのような物件でも「時間の経過」とともに、外壁が劣化していきます。
一般的には、「10年に1度の割合」で「外壁塗装」を行うことで、築年数が経過したとしても、古臭いイメージから脱却することができるだけではなく、建物寿命も伸ばすことができますが、築年数が経過している物件の中で、家賃帯が安すぎるところでは、コストを殆どかけないことから、外観の色が汗ばんでいる可能性が高いです。
外壁の色があまりにも変色＝薄くなりすぎてしまうと、最悪「建物寿命を短く」してしまうので、大規模地震が発生した際、本来ならば「築年数的には損傷などは起こりにくいはずなのが、損傷が発生してしまう」ことも、あり得る話となってしまいます。
３．室内が古臭いと感じた場合
最近の賃貸業界では、募集している部屋を「ホームステージング」を行うところが、増加傾向となってきています。クリーニングが完了した部屋を、ただ単に内見させるより、おしゃれな雑貨や家具などを配置させることで、実生活に近い部屋となることから、お部屋探しをされている方にとっても、ステージングされた部屋の方が、入居後のイメージをつかめやすいと思います。
ただ築年数が経過している物件の中には、最低限のリフォームのみ行い、ステージングを強化して、少しでも室内印象をよくしようと、考えている所もあります。
上記のような物件では、ステージングの方に目が集中してしまい、室内設備や内装が古くても、あまり気にすることなく、雰囲気で契約してしまう可能性が高くなります。
築年数が経過している物件において、設備が古いままだと、入居後の生活がしにくい可能性が高くなってしまうため、内見時において、あまりにもステージングがしつこすぎるような物件は、要注意です。
４．派手過ぎる部屋は、要注意
築年数が経過している物件の中には、リノベーションを行っている所があります。
リノベーションを行うことによって、設備や内装、又は間取りまでもが現在のライフスタイルに合った部屋となっているため、古臭さを感じることは、まずないといっても、過言ではありません。
一部のリノベーション物件では「アクセントクロス」と呼ばれる、おしゃれな壁紙を採用している所があります。
アクセントクロスは基本的に1部屋の壁一面もしくは2面に貼ることで、室内空間がよりおしゃれに見せることができますが、ただ奇抜な色を乱用したり、また配色を間違えてしまうと、落ち着きのない部屋となってしまい、更に家具との相性も悪くなってしまうため、デザイン性を求める方にとっては、満足しない部屋となってしまいます。
見学時においては、「おしゃれに見えた」としても、部屋に慣れてくると「その部屋にいるだけで疲れてしまう」可能性が出てきてしまいます。内見した部屋に、アクセントクロスが施工されている場合は、「色が奇抜すぎないか」「アクセントクロスを乱用していないか」の2点は、必ず確認し、少しでも違和感を感じた場合は、入居はしないほうがいいと思います。
５．まとめ
今回のブログでは、築年数が古い物件を検討されている／迷っている方に向けて、入居する際に押さえておくべきポイントをお伝えさせてもらいました。
家賃帯が相場以下は、要注意
物件周りが奇麗か？
室内に違和感を感じた場合
派手過ぎる部屋は、要注意
一見すると、誰でもわかるようなポイントではありますが、ただこれらポイントは、内見した際、つい忘れがちになってしまう部分でもあり、確認しないまま入居してしまうと、入居したことを後悔してしまうこともあり得ます。
甲府市大里町にある賃貸アパート、グレイスロイヤルは、築年数こそ経過していますが、募集する部屋は、原則としてナチュラルテイストにリノベーションしていることから、同じリノベーション物件であっても、カフェスタイル生活を送ることができるため、ご入居者様から高い評価を頂いております。
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