賃貸更新で納得できない場合、法定更新という手段があります。


居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」であるため、もしこのまま住み続ける場合においては、更新手続きを行う必要が出てきます。


一般的には、更新日の数か月前に、管理会社から更新に関する書類が郵送されるので、そこで管理会社から提示された更新後の契約内容に「合意」ができる場合は、必要事項を記入の上、返信して頂く事によって更新手続きが完了し、賃貸借契約書において「更新料と事務手数料の支払いが明記」されている物件においては、費用を負担して頂く事になります。


ただ、一部の物件においては、更新後に管理会社の方針によって「家賃値上げ」等の条件変更を求めることがあります。ご入居者様にとって、条件変更が発生すると、更新後の生活に影響が出てくる可能性が高くなってしまいます。


もし管理会社からの提案を拒否してしまうと、契約自体が無効になってしまうのでしょうか?


 

目 次

1.更新の合意には2つある

2.法定更新をすればOK

3.更新料はどうなる?

4.契約更新しない場合も、通告は必要

5.まとめ

 


1.更新の合意には2つある

賃貸更新には合意更新と法定更新があります

賃貸物件で契約を更新する方法としては、2つあります。


1)合意更新

これは、借主(ご入居者様)と、貸主(オーナーさん)の双方が「更新後の契約内容」に納得して、合意=再契約することを意味しています。もし更新のタイミングで、ご入居者様から「家賃を少しだけ安くして!」とお願いされた場合、オーナーさんがOKを出したら、次回の契約は「家賃減額」した内容となり、この契約内容は2年間有効となります。


2)法定更新

更新のタイミングで、管理会社から「家賃値上げ要求」を請求されてしまうケースがあった場合、ご入居者様にとって見たら、毎月の出費が増えることを意味しているので、しっかりした説明(家賃値上げを要求するケースとして考えられるのは、地価の高騰があります)がされない限り、納得することはできませんよね!


納得できないものに対しては「更新に関して同意」することができないため、更新日を過ぎてしまうこともあり得ますが、もしこのような状況になった場合、借主が不利な立場になってしまうことから、更新手続きが完了できなかったとしても「今までと同じ内容で自動的に更新をした」とみなされます。これを法定更新と言います。


なお、法定更新は上記の例の他に、更新手続きをうっかり忘れてしまった方にも適用されます。



2.法定更新をすればOK

もし管理会社からの更新後の契約内容に不服ならば、法定更新をすればOK

もし、管理会社からの更新後の契約内容に「不服」ではあるものの、今住んでいる物件が気に入っている場合においては、仮に管理会社から「更新後の契約内容を理解して下さい」と交渉されても、一言「できませんので法定更新させてもらいます」と回答し、更新日を過ぎれば、今までの契約内容で引き続き生活することができます。


(こんなことはありませんが…)万万が一にも、管理会社が法定更新をされてしまったことに対して「憤慨」し、ご入居者様を退去させようと考えたとしても、借主には「借地借家法による借家権」が認められており、もし退去させるためには「正当な理由」がない限りは、強制的に退去させることができないため、法定更新となったとしても「お客様が自主的に退去」しない限り、管理会社は何もすることができませんので、ご安心ください。



3.更新料はどうなる?

法定更新をしたとしても、契約書に更新料の支払いが明記されている場合には、更新料を支払わなければなりません

一般論として、法定更新となった場合においては

期限のない契約となることから、更新のない契約

となってしまいます。


元々の契約書に「契約更新の際における更新料支払い」が明記されている場合において、合意更新をすると、更新料の支払いが発生するものの、法定更新は「原則論として後進のない契約」に切り替わってしまうことから、知恵がある方は、この部分にフォーカスして「更新料がある物件なら、合意更新せずに法定更新をした方がオトク」と考えるはずです。


ただ、管理会社などが作成した契約書に…

「法定更新となった場合においても、更新時及び更新後2年ごとに、更新料の支払うものとする」

等といった記載があった場合には、法定更新したとしても「更新料の支払い」が認められるので、更新料の支払い義務は発生します。


なお、ここでも「更新料の支払いを拒否」した場合において、契約時に「家賃保証会社を利用」している方においては、管理会社は家賃保証会社に「更新料分の立替請求」を行い、後日保証会社から「立て替えた更新料の返金請求」をされてしまい、残念ではありますが「信用情報機関にキズをつけてしまう」ことになってしまうので、早急に返金しないとキズの深さが大きくなってしまうので、要注意です。



4.契約更新しない場合も、通告は必要

更新せず、満了を持って退去する場合でも、管理会社には連絡が必要です

契約を更新せず、満了を持って退去する場合においても「更新をしない旨」の連絡は必ずしなければなりません。


この場合は、契約満了を持って退去となりますが、万が一「契約満了日以降」においても住み続けてしまった場合においては

遅延した日から明渡満了日までの「日割り家賃」と、違約損害金として、同額の日割り家賃を支払わなければなりません。

 

例えば退去する月が30日と仮定し、家賃が6万円の場合

1日分の家賃は2000円となりますので、もし明渡が1日遅れてしまうと

違約損害金が加算されてしまうので、4000円を支払うことになり、2日遅れてしまうと8000円を支払うことになります。

 

5.まとめ

賃貸更新手続きにおいて、法定更新を選択されるケースは、正直少ない場合が多いのですが、仮に法定更新に切り替わった場合において、更新料の支払いが明記されている場合においては、更新料の支払いは発生することになるので、その点は注意が必要です。


なお、あまりにも横柄な要求をしてきた場合においては、無理に法定更新をせずに、もっと条件がいい物件もあるので、契約更新はせずに新しい物件で新生活を始めるのも、決して悪い考えではありません。




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