賃貸物件に入居する際、必ず「賃貸借契約書」を作成してもらい、契約内容に納得した場合「署名・捺印」することで、晴れて契約となります。
大多数の賃貸物件では「普通借家契約」となっていて、契約期間は2年間の場合が多いため、もしこのまま住み続けることになると、更新手続きを行わないといけなくなります。
賃貸借契約書に「更新する際には更新料を支払う」と記載があれば、更新料を支払うことになります。更新料に関しては、地域によって考え方が異なっていることから、関西圏の一部エリアは更新料そのものがなく、また地域によっては更新料の金額が異なることもあります。
更新料の相場とはどのくらいなのか？また更新料に関して、交渉することができるのかについて、お話していきたいと思います。
更新料の相場について
そもそも更新料とは？
大手管理会社物件では、基本的に「更新料が設定」されている所が多くありますが、そもそも更新料とは、どのようなものなのでしょうか？
更新料とは「月々の家賃とは別にオーナーさんに支払う手数料のこと」
更新料設定がない物件では、手続きさえ行えばそのまま住み続けることができ、もし契約満了で退去する場合は、当然ながら更新料は支払わなくても大丈夫です。
更新料の相場とは？
更新料の相場は、地域ごとでばらつきがあります。
大手管理会社が管理している管理物件で、関東圏に物件があるところでは、更新料は家賃1か月に設定されている所が多く、当物件がある山梨県の場合、大手管理会社の本社が東京にある関係で、更新料は家賃1か月が殆どです。
更新時期に更新料の交渉をすることができるの？
ご入居者様が「このまま住み続けたいが、更新料の支払いに関しては交渉したい」と思う方もいると思います。
更新料に関して、交渉をすれば減額もしくは無料などしてもらえることができるのでそうか？
契約書に更新料支払いが記載されていると、交渉自体も難しい
賃貸借契約書の中に「更新料に関する記載」が必ずあります。
更新をする時「更新料を支払わなければならない」と記載があった場合、これは契約時における重要事項説明において、担当者が説明しご入居者様も「納得」した上で、署名捺印をしている以上、更新料の減額もしくは無料にすることは非常に難しいです。
更新料を支払い拒否しても、法定更新されてしまいます
「更新料の支払いをしたくはない」と更新満了日まで支払い拒否し続けていても、法律上は従前契約がそのまま生きることになるため、契約更新をしなくてもそのまま住み続けることができます。これを法定更新と言います。
法定更新に切り替わると、契約期限そのものがなくなるため、更新料支払いはなくなります。
ただし契約書の中に『法定更新した場合、その更新時及び更新後2年ごとに、契約時に定めた更新料を支払う』と記載されている場合には、法定更新されたとしても、支払いが発生します。
▶法定更新に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
更新料に関しては、最高裁判決によって法的に認められています
「住み続けるのに更新料の支払いをするのはイヤだ」と思っていても、更新料が設定されている物件においては、更新料を支払わなければなりません。
更新料に関しては「最高裁判決」がすでに出ていて、法的にも更新料の設定に関しては「合法」となっています。
2011年（平成23）の最高裁判決では、「更新料の支払いは有効」であると判断していて、さらに、2012年（平成24）大阪高裁においては、1年更新で更新料が家賃3.12か月分までは適法と判断しているので、更新料の設定が高すぎなければ、仲介会社にクレームを言うことはできません。
更新料の支払いを断固拒否した場合
更新料の支払いを拒否してしまった場合で、契約時に「家賃保証会社」を利用していると、管理会社は保証会社に対して「代位弁済請求」を起こし、オーナーさんに更新料を支払うことになります。
実は代位弁済請求が発生してしまうと、お客様の情報は「信用情報機関に登録」されてしまい、今後の賃貸探しが非常に厳しくなってしまいます。保証会社が信用情報を確認することができる場合、5年間は履歴が残ってしまうため、他社管理会社物件に入居しようと思っても、入居審査で信用情報が確認されてしまうと、入居することができない恐れがあります。
まとめ
甲府市内における賃貸更新料の相場は、家賃1か月が殆どです。
物件によっては「更新料がない」ところもありますが、ただ更新料がないところでは「更新のタイミング」で家賃値上げ要求を行う所もあり、または毎月の家賃に更新料分が転嫁されていることもあります。
賃貸更新料に関しては、もったいないという気持ちが強いのは理解できるものの、契約前に更新料設定を除外することは100％できません。そのため更新料支払いに関しては割り切るしかないのが現状です。
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