賃貸物件を解約する際には、現状回復＝入居時と同じ状態に戻す義務があります。
ただ、長期間入居していた場合、当然ながら劣化などが発生してしまっているため、100％入居時と同じ状態に戻すことは不可能となってしまいます。
特に壁紙は、日焼けがしやすいので、状況によっては自然損耗が進んでしまう可能性は高くなります。
退去時における原状回復費用の負担割合に関しては、基本的に賃貸借契約書に記載されている通りです。原則的に「経年劣化や自然損耗」により発生してしまったものは「貸主負担」となり、「故意過失による破損や汚損」が原因の場合は「借主」負担となります。
入居中丁寧な生活を送っていただければ、借主責任における原状回復費用の負担は抑えることができます。しかし、賃貸借契約書をしっかりと理解していないと、場合によっては高額な原状回復費用を請求されてしまうことがあります。
本投稿は、退去時の壁紙張替えに関して、どちらが費用を支払うことになるのか、またこれをしてしまうと、高額請求が発生してしまうケースなどについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．原状回復費用は、しっかりと決められている
賃貸物件における「退去時の原状回復」に関しては、賃貸借契約書にしっかりと記載されています。先程もお伝えした通り、「経年変化や自然損耗」で発生してしまったものに対しては、不可抗力という部分もあるので、借主が負担します。
一方、故意過失をしてしまったことで発生した破損や汚損は、借主負担で対応することになります。
●借主負担となるケース
借主負担となってしまうケースの殆どは、故意若しくは過失によって発生させてしまったもの。逆を言えば、気をつけながら生活していれば、上記のケースは防ぐことができます。
賃貸借契約書は管理会社が異なっても、基本的なルールは同じです。
ただし、契約書によっては「独自ルール」も存在するので注意が必要です。
例えば、当物件を管理している管理会社では、画鋲程度の穴をあけても、通常使用の範囲内と認識して、壁紙に穴が開いていても、原状回復費用は貸主責任となります。しかし、管理会社によっては「画鋲程度の穴」であっても、開けてしまうと借主責任となってしまうところがありますので、よく担当者から説明を聞いて納得してから、契約書にサインをしないと、トラブルの原因になってしまいます。
●貸主責任となるケース
一方、貸主責任となってしまう事例としては「家電などを設置した場合に発生する電気ヤケ」「ポスターやカーペットを設置したことによる日焼けによる変色」などが代表的。
通常使用で発生してしまうものであることから、退去時においては貸主責任で対応することになります。
壁紙交換が必要となった場合、契約書によっては「貸主が指定する業者を利用」することになっているため、借主が勝手に対応することはできません。また壁紙を張り替える場合、例え破損個所などが少なくても「面単位」で対応することになります。
一般的な壁紙単価は、1㎡＝1000円前後と言われていますので、交換する壁（面）が多ければ、費用も比例していくことになります。
２．6年以上経過した場合、1円になる？
壁紙の減価償却は6年となっています。
つまり、6年以上入居していれば「壁紙の価値自体が1円」となってしまうため、6年以上入居すれば故意による破損などをしても、退去時の借主負担額は1円となるのかというと、そういうことではありません。
賃貸借契約において、借主は善管注意義務が課せられています。
善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、借主は部屋の管理者として注意しながら室内を使用することが求められます。善管注意義務違反となってしまうと、減価償却は一切考慮されず、全て借主責任となってしまいます。
例えば、室内で喫煙した場合、喫煙自体は契約違反に該当していません。
ただ換気不十分のままで喫煙をしてしまうと、当然ながら壁紙がヤニで汚れてしまったり、ニオイがついてしまうことがあります。
賃貸借契約において、「タバコのヤニや汚れが付着した場合、借主責任」という文言が記載されていると、上記のような行為は「善管注意義務違反」となり、壁紙の減価償却は一切考慮されずに、汚損してしまった面全ての張替え費用を請求されてしまいます。
３．ペット不可物件でペットを飼うと大変なことに！
賃貸物件において「ペット可」対応となっているところは、正直あまり多くはありませんが、もしペット不可物件であることを承知しておきながら、黙ってペットを飼ってしまい発覚してしまうと、大変なことになってしまいます。
ペットを室内に入れていた期間は一切問わず、ペットを室内に入れた時点で、内装は全て張替えを行わなければなりません。お客様によっては「ペットアレルギー」をお持ちの方もいるので、たとえ室内の内装が汚れていなくても、全ての内装を交換しないと、再募集を行うことができないからです。
このようなケースの場合、誰が原状回復費用を支払うのかというと、全額借主となります。
一見すると、不合理に見えてしまいますが、契約前に「貸主に無断でペットを飼っていた場合、内装リフォーム費用を負担する」ことに同意をした上で署名捺印をしていますので、どのような理由があっても借主負担を逃れることはできません。
さらに、ペット不可物件でペット飼育をしてしまうと、賃貸借契約上においては「重大な契約違反」となってしまうことから、貸主次第では「賃貸借契約を解除」させられてしまいます。
４．まとめ
今回は、退去時における壁紙交換費用に関して、お伝えしました。
近年では、「借主が退去費用節約」を心がけているため、退去時における借主負担費用は正直「室内クリーニング費用」のみという方が多くなってきています。
基本的に、どの賃貸物件に入居しても「室内ルール」は同じであるものの、詳細部分は管理会社によって若干異なることもあります。一旦契約してしまうと、仮におかしいと思っていても「否定する」ことはできなくなってしまうため、契約する前にはしっかりと契約内容を確認し、もし少しでも疑問に感じる場合には、担当者に説明を求めて、納得した上で契約を行うべきです。
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