賃貸物件に入居する時には「賃貸借契約書」を作成します。
住居用における賃貸契約期間は「2年間」となっていますが、契約書を作ることによって、貸主と借主双方が「契約書に記載されていることを遵守」しなければならないことになっています。
賃貸借契約において、ご契約される前に「宅地建物取引士」の資格を持つ担当者から、契約書に関する説明を必ず受けることになっています。
特に注意が必要な「借主が必ず負担しなければならない『退去時における室内クリーニング費用』『善管注意義務』」等の説明を必ず行った上で、署名捺印をして、正式契約となりますが、物件によっては「違約金」を設定している所がありますので、その点も併せて注意が必要です。
目 次
１．違約金とはいったい何？
違約金の正式名所は、短期解約違約金といいます。
字の如く、短期間で賃貸借契約を解除した場合に発生する違約金のことを意味していますが、違約金は、どの物件でもついているのではなく「キャンペーン」を実施している物件に設定されていることが殆ど。
賃貸業界では、地方都市を中心に「空室率が上昇」していることから、特に築年数が経過している物件では「空室」が目立つようになっていています。
そこで、賃貸業界では、少しでも築年数が経過している物件に、入居してもらおうと、入居促進の一環として、キャンペーンなどを行っていますが、そのキャンペーンとは「初期費用の一部をサービス」ことが多いことから、短期間で退去してもらうと、管理会社・オーナーさん的には、大赤字となってしまうので、短期退去を抑制するために、違約金が設定されています。
２．どのようなケースで違約金が設定されているの？
違約金が設定されている場合、フリーレントが必ず設定されています。
フリーレントとは、契約日から一定期間「家賃部分」のみが無料となるもので、フリーレントが設定されていると、初期費用の中の前家賃部分の一部が相殺されることになるので、初期費用が安くなるメリットがあります。
初期費用を抑えたい方は、殆どだと思いますので、フリーレント付き物件は「借主にとってはオトク感満載」となります。ただフリーレントがついてしまうと、その期間内は、家賃が入金されなくなってしまうので、管理会社とオーナーはにとってはマイナスになってしまい、契約上において「何かしらの約束」がなければ、極端に言えば1年未満で退去することも可能となってしまいます。
短期間で退去されてしまうと、管理会社とオーナーさんは、損害が発生してしまうことから、違約金を設定することによって「短期間での退去」を抑制しています。
気になる違約金の設定期間ですが、大手管理会社物件においては、大抵「契約日から1年未満での退去した場合、違約金として家賃1か月分を請求」している所が多いです。
違約金の設定は、仲介会社や管理会社で異なっているケースが多いので、詳細に関しては、仲介会社で確認されることをおススメします。
３．違約金は必ず支払わなければならないの？
都合によって、短期間で退去しなければならない場合で、違約金の支払いが必要となった場合、契約上においては「違約金の支払いが発生」することになりますが、もし交渉などをすれば、違約金分の支払いを免除されるのかというと、残念ながらいかなる理由があっても「免除されること」はありません。
契約時において、担当者から説明を受けた上で「署名捺印」している以上、契約に関する取り決めに同意をしているので、事情があったとしても違約金免除になることはないと思われます。
４．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸契約において、違約金が設定されている場合の殆どは、フリーレントが設定されていることが多いのですが、実際問題として、違約金を支払うケースはほとんどないのが現状です。ただ短期間で転勤する可能性が高い方の場合は、フリーレントがついていると、引っかかってしまう可能性が出てくるので、その点は注意が必要ですね。
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