賃貸更新で納得できない場合、法定更新という手段があります。
- mosada-hina-1122
- 2021年11月16日
- 読了時間: 6分
更新日：11月6日
賃貸物件の契約期間は一般的には2年に設定されているため、住み続ける場合には更新手続きを行う必要があります。通常、更新の数か月前に、管理会社から更新に関する書類が郵送されてきます。
その書類に記載された更新後の契約内容に「同意」ができる場合は、必要事項を記入して返送することで契約手続きは完了します。賃貸借契約書に更新料や事務手数料の支払い義務が記されている場合は、その費用を負担することになります。
ただし更新のタイミングで、管理会社から「家賃の値上げ」などの条件変更が提示されることがあります。契約条件が変わると、入居者様の生活に影響を与える可能性が高まることから、慎重に確認する必要があります。
入居者様が一番心配されるのは、契約内容に同意できない場合、そのまま住み続けることができるかという点ではないでしょうか？
本投稿は、賃貸更新で納得できなかった場合の対処方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．更新の合意には2つある
賃貸物件の契約更新には、主に2つの方法があります。
１）合意更新
合意方針とは、入居者様とオーナーさんがともに「更新後の契約内容」に納得し、合意のもとに再契約を行う形です。例えば、更新時に入居者様がオーナーさんに「家賃を少し下げてほしい」と交渉し、オーナーさんが了承すれば、その条件で次回契約が締結されます。
この新しい契約内容は、基本的には2年間有効となります。
２）法定更新
管理会社から更新時に「家賃値上げ」を要求された場合、それが正当な理由に基づいていなければ入居者様にとっても納得することができません。
家賃値上げを行うには、経済事情の変動、固定資産税や維持費の増加、周辺の家賃相場との乖離といった理由が必要です。しかしこれらについて十分な説明がなされないままで、更新条件に同意するのは困難と言えます。
2024年、大阪日本橋にある複数の賃貸マンションで、契約更新時期に家賃がいきなり2倍になると通告された出来事は、記憶に新しいところです。
この問題は全国ニュースでも大きく取り上げられ、多くの人々の関心を集めました。注目すべき点は、これらの物件の更新後の家賃は、同じエリア内にある同築年の物件相場と比較しても、明らかに割高でした。
このようなケースは特殊かもしれませんが、もし明らかに管理会社からの要求に納得できず、更新内容に同意できない場合には、更新日を超えてしまうケースもあり得ます。
その場合、入居者様が不利益を被らないようにするため、たとえ正式な契約手続きが完了していなかったとしても、「従前の契約内容で自動的に更新」されます。これを法定更新と言います。
２．法定更新しても大丈夫なの？
法定更新は入居者様に保証された法的権利です。そのため契約内容に同意できない場合や、管理会社から更新後の契約条件について理解を求められるような交渉があったとしても、納得できないのであれば、契約書にサインする必要はありません。
サインをしなくても、これまでと同じ契約内容で引き続き住むことができます。
このようなことはまずないはずですが、管理会社が法定更新が行われたことに対して憤慨し、入居者様を退去させようとした場合でも、入居者様には「借地借家法による借家権」が認められています。
そのため退去を求めるには「正当な自由」が必要となり、それがない限りは強制的に退去させることはできません。したがって、法定更新に切り替わったとしても、入居者様自身が自主的に退去しない限りは、管理会社側は何も手出しすることはできませんので、どうぞご安心ください。
３．更新料はどうなる？
一般論として、法定更新に切り替わると「契約期間の定めがないもの」へと変更されるため、結果的に「更新のない契約」となります。
賃貸借契約書に「契約更新時に更新料を支払うこと」が明記されている場合において、合意更新を選択すると更新料の支払い義務が発生します。しかし、法定更新となると原則的には更新そのものがない契約に切り替わるため、理論的には更新料は発生しないことになります。
このため賢明な方は、「更新料支払い義務がある物件ならば、法定更新を選択したほうが得策」と考えます。ただし一般的な賃貸借契約書には…
法定更新に切り替わった場合、更新時またはその2年後ごとに更新料を支払う
といった状況が含まれてますので、法定更新に切り替わったとしても更新料の支払い義務は発生するので注意が必要です。
もし更新料の支払いを拒否した場合で、契約時に家賃保証会社を利用している場合、管理会社は保証会社に対し「未払い分の更新料を立替請求」します。
管理会社が代位弁済請求を行うと、その時点で信用情報にキズがついてしまいます。特に契約時に信販系の保証会社を利用されると、各種ローン契約を結びたいと思っても契約自体が難しくなってしまいます。
また通常ご入居者からの退去連絡は1か月前までとなっていますが、法定更新に切り替わったタイミングで、3か月前に連絡しなければならなくなります。なお詳細については、管理会社までお問い合わせください。
４．まとめ
今回は、賃貸更新で納得できなかった場合の対処方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
昨今はインフレの影響により、物件維持費やアパートローン金利が上昇しています。そのため物件によっては、更新のタイミングで家賃や共益費を値上げするケースがあります。
正当な理由がある場合には、拒否せず柔軟に対応した方が良いのかもしれません。
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