賃貸物件を探す際には、可能な限り希望条件にあった部屋に入居したいものです。
ただ、入居条件を厳しく設定してしまうと、家賃予算オーバーになってしまったりして、お部屋探しが疲れてしまう方も結構多くいます。
お部屋探しにとって一番重要なのは妥協してもいい部分をあらかじめ設定しておくと、比較的希望条件にあった部屋を、探し出すことが可能となります。
本投稿は「当物件がある山梨県における、賃貸優良物件の探し方」について、お伝えさせていただきます。
▼目 次
１．そもそも優良物件とは何？
そもそも優良物件とは、どのような物件のことを指すのでしょうか？
「人気設備がある」「築年数が浅い」「防犯面が充実している」など、様々あると思います。
一個人として考える「優良物件」とは、設備などが充実している以上に「ご契約されたお部屋において、快適な生活ができる」物件こそ、優良物件である証と言えます。
実は、賃貸物件において「快適な生活」が送れるかどうかに関しては「管理会社の対応次第」でベクトルは大きく異なってきます。当然ではありますが、管理会社はお客様からのご相談やご要望に対して、可能な限り「対応」するものの、管理会社によっては「対応不十分」な物件も、当然ながらあり得る話。
管理の質がいい管理会社／物件とは？
24時間管理になっていること
設備不良が発生した際すぐに対応してくれる
オーナーさんの特徴を内見時にしっかりと伝えら
ごみ置き場／共用部分が清潔になってれる
上記に該当する物件はまず管理の質に問題はないと言えます。ただこれらに関してはネットなどでは掲載されていないため、内見時に仲介担当者にヒアリングしないとわかりません。
２．条件を緩和することで、優良物件が探しやすくなる
お部屋探しをされる際、つい「予算オーバーになってしまった」という経験をされた方は多いはずです。このような場合条件を緩和しないと、入居後毎月の家賃の支払いがきつくなってしまい、家計が火の車になってしまいます。
１）家賃が完全にオーバーになってしまった場合
「お部屋はとても気に入ったけれど、家賃や初期費用が高額」になってしまい、予算が完全にオーバーになってしまった時は、築年数を緩和すると部屋探しがラクになります。
一部エリアを除き、家賃相場は「築年数が経過するたびに、値下がり傾向」となっていて、10年を一つのスパンとして、一気に家賃相場が値下がりしています。
つまり、築年数が浅めの物件を探している方は、築10年を超えた物件を探されることで、予算内に収まる可能性が高く、築10年～15年位のお部屋を探されている方は、築20年以上の物件を探されると、予算にあったお部屋を見つめることができます。
また家賃帯は抑えたいがおしゃれな部屋に住みたい場合は、リノベーション物件がおススメです。
リノベーション物件は築年数はそこそこ経過しているものの、室内空間は新築物件とほとんど変わりはありませんので、古臭い印象は全くありません。
また古い物件＝耐震性を疑う方も多いと思いますが、1981年以降に施工された物件は「新耐震基準」となっているため、外壁塗装をしっかりと行っていれば、まず心配することはないと思われます。
２）ターミナル駅周辺を避ける
主要駅周辺と、主要駅から少し離れたエリアにおける「家賃相場」は、実は大きく異なっていることを、ご存知でしょうか？
例えば「新築２LDK賃貸」を探されている方で、JR甲府駅周辺とJR身延線・甲斐住吉駅（ちなみに無人駅です）周辺における家賃相場は…
JR甲府駅周辺：8.4万円 ⇔ JR甲斐住吉駅周辺：8.0万円
エリアを避けることによって、家賃相場は4000円も違ってきます。
年間に換算すると「4.8万円」となり、仮に４年入居したと仮定すると、19.2万円節約することができますので、たった４000円の差であったとしても、長期入居すればするほど「オトク感」は大きくなってきます。
エリアを妥協したことによって、住みにくくなるのかというと、そういうことではありません。
そもそも山梨県は、完全な車社会となっていることから、どこに行くのにも「車移動」が当たり前となっています。JR甲府駅から特急電車を利用したいのであれば、山梨県民は甲府駅周辺にある「有料駐車場」に車を停めるか、又はご家族の方に送迎をお願いするか、どちらかとなります。
３）インターネット無料物件について
築年数が浅い物件では、インターネットが無料で使うことができ、また一部の築古物件においても、インターネット無料対応となっている所があります。
インターネット無料物件のメリットとは、やはり「毎月の使用料金」「開設工事費用」が不要となる点。ただし、インターネット無料物件では「一つの回線で複数の部屋と共有」していることから、多くの方がいる夜の時間帯において「一斉に動画を見始めて」しまうと、回線が重くなってしまい、速度低下を招きやすくなります。
さらにインターネット無料物件は、毎月の使用料を通信会社に支払わなければなりませんが、その費用は「家賃もしくは共益費」から支払われる可能性がとても高いので、インターネット環境を充実させたい方にとっては、インターネット無料物件は「デメリット」に感じてしまいます。
３．築年数と優良物件について
優良物件に入居したいと考えている方は、つい「築年数」「建築構造」を気にしてしまいがちになります。
確かに、近年施工された新築物件は、防音性を強化しているので、所謂「築古物件」と比べると、防音性は強化されていると言っても、過言ではありません。
ただ、最新の物件に入居したとしても「生活音問題はなくなる」ことはありません。
これは当物件を管理している管理担当者から、直接聞いた話ですが、築年数が浅い鉄筋コンクリート賃貸は、一般的に「防音性能が最も優れている」と言われているものの、上下階において「生活音問題」が発生し、しかも両方のお部屋においては「小さなお子さんがいる」ご家庭で、上階にご入居されているお子さんの泣き声がうるさいといったクレームだったとのこと。
鉄筋コンクリート賃貸で築浅物件であったとしても、普通に生活音問題が発生しているということは、どのような物件であったとしても、生活音問題に巻き込まれてしまう可能性はあり得ます。
▶防音に関しては過去記事をご覧下さい。
４．家賃設定は、手取り収入の30％以下に抑えるべし
例え優良物件が見つかったとしても、家賃が支払える能力がないと判断された場合、入居することはできません。
近年の不動産賃貸業界では、契約時に仲介会社が指定する「家賃保証会社」を利用するケースが多くなっているため入居審査においては、家賃保証会社も行うことになります。
家賃保証会社では、独自の基準を設けて、入居申込をされたお客様が「家賃を支払える能力があるのか」を審査します。
一般的に「家賃が、手取り収入の30％以内」に収まっていた場合、過去に滞納歴などがなければ、基本的には審査に通過することができます。
５．お部屋探しに疲れたら、仲介担当者に気軽に相談！
お部屋探しをする時、多くの方は「希望条件にあった数件のお部屋」を見学されると思います。
ただ複数のお部屋を見てしまうと「どちらがいいのか」わからなくなってしまうものであり、また希望条件に沿った部屋探しを意識してしまうと、疲れてきてしまいます。
このような場合には、仲介担当者に気軽に相談されることをおススメします。
仲介担当者は「エリアにある物件情報」に精通しているばかりではなく、未公開物件も気軽に検索してお伝えすることができるため、希望条件に合ったお部屋を一緒になって探してくれます。
お部屋が契約しない限り、何回相談しても無料なのでお部屋探しをする際には、仲介担当者の意見も聞くのも大いにアリです！
６．まとめ
いかがだったでしょうか？
優良物件を探す際に必要なことは…
入居後しっかりと管理してもらえるのか？
入居者の質が良いのか？
メリット＆デメリットをしっかりと伝えてくれるか？
をしっかりと担当者の口から説明ができる物件は、恐らく入居者・管理の質が良い物件である可能性が高いので、個人的にはこのような物件ならば、まずは問題はないということができます。
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