賃貸物件を探される時、築年数を気にされる方は多いはず。
予算内であれば、誰もが「新築物件」に入居したいと考えるはずです。最新設備が充実していて、なにより「一番最初に入居することができる」特権を有することができるのは、新築物件のみとなるので、エリヤや時期によっては「建物が完成する前に満室」になっていることは、決して珍しい話ではありません。
人気が高い新築物件ですが、当然ではありますがデメリットも存在します。
このデメリットは、新築物件特有の「あるある」的な出来事ですが、ただあまり意識しないと、入居後に大変なことになってしまうので、もし新築物件に入居希望されている方は、このブログを最後までご覧下さい。
目 次
１．初期費用がとにかく高すぎる
新築物件は、物件を管理している管理会社としては、所謂「ドル箱賃貸」と言ってもいいぐらい、収益性が高い物件であるため、家賃はエリア内においては「最も高い設定」になっているのはもちろんのこと、初期費用の部分についても、設定項目がほぼ全てとなっていることから、初期費用も高めとなってしまいます。
近年では、「契約時に仲介会社が指定する家賃保証会社」に加入することになっているため、敷金は「設定されていない」ケースが多くなってきていますが、礼金に関しては「築年数が浅い物件」ほど、設定されていることが多く、相場的には「家賃1～2か月」となっているので、この時点ですでに「初期費用が高くなる」ことを暗示しているかのような雰囲気となってしまいます。
仮に敷金設定がないとしても…
礼金：家賃1～2か月
仲介手数料：最大家賃1.1か月（税込）
前家賃：通常は当月分（日割り）と翌月分の2か月分
家賃保証会社初回保証料：家賃50～100％
カギ交換（任意）：約2万円
ムシ駆除除菌（任意）：約2万円
上記の費用が必然的に発生してしまうため、仮に家賃7万円のお部屋を契約するとなると、お部屋によって多少の差異はあるものの、初期費用だけでも「50万円」近い費用が一気になくなってしまいます。
この費用について「妥当」と感じる方であれば、それもひとつの考え方ではありますが、将来のために「貯蓄をしたい」と考えている方によっては、上記金額は「少しどころか結構高い」金額となってしまいます。
先程もお伝えした通り、新築物件は「管理会社にとってはドル箱物件」であるため、内見時などで「初期費用交渉」を行ったとしても、断られる可能性が極めて高いため、少しでも節約しようと考えている方にとっては、あまり理想的な部屋とは言えないかもしれません。
近年では、築年数は経過しているものの、新築並みの部屋に生まれ変わっている「リノベーション物件」が多くありますので、妥協することによって、毎月の家賃や初期費用を抑えられる効果が期待できます。
２．先行契約で契約すると、キャンセル不可に
「新築物件に入居したい」と考えている方は、募集開始と同時に「すぐに部屋を抑えたい」と考えています。
というのも、新築物件は「建物完成する前に、全室が成約」になっている可能性が高く、特に人気が高い「最上階角部屋」に入居したい方にとっては、募集開始と同時に部屋を抑える必要があります。
一般的には「内見してから入居申込」をするのがセオリーですが、新築物件に限って言えば、「先に部屋を抑える」ことが先決となります。しかし、建物が完成する前に部屋を抑えたいのであれば、先に契約手続きを終わらせる必要があります。
このことを「先行契約」といいます。
先行契約と近いような意味合いとして、「先行申込」という方法があります。
先行申込とは、内見する前に「先に入居申込」を終わらす方法で、賃貸業界では「入居申込を最初に行った方」が、事実上お部屋を抑えることができるのですが、先行申込は「申し込み手続きをしてから内見」するのが鉄則であり、新築物件では「建物が完成する前では内見することができない」ため、先行申込をすることはできません。
そのため、お部屋を抑えたいと思うのであれば、先に契約手続きを完了する以外、方法はありませんが、ただ先行契約のデメリットは「契約が成立した時点で、仮にキャンセルを申し出ても、キャンセル対応が不可」となり、どうしてもキャンセルしたい場合には、「解約手続き」を行う必要性が出てきてしまうことです。
先行申込では、契約書にサインする前であれば、キャンセル対応は可能で、支払われた初期費用も全額返金されます。一方先行契約の場合では「契約が成立した時点で、キャンセルは不可」となり、支払われた初期費用の内、「敷金と家財保険」以外は、返金されませんので要注意です。
３．ライフスタイルの変化で、家賃支払いがきつくなる
これは管理会社担当者が教えてくれたことですが、新築物件にご入居された方の約1割～2割弱は、ライフスタイルの変化によって、家賃支払いはきつくなり、安い賃貸物件に住替えを余儀なくされる方がいるそうです。
ファミリー向け賃貸物件の場合、最初は共働きをすることによって、多少家賃が高くても、家計のやりくりは可能となりますが、妊娠や転職などといったライフスタイルが変化してしまうと、家賃支払いがきつく感じてしまう方が出てくるとのことで、実際にライフスタイルの変化によって「住み替えを余儀なくされてしまう」方は、1割～2割程度いるそうです。
住替えすることによって、確かに「毎月の家賃は1万円以上は節約」することができるものの、退去費用＋引っ越し費用＋新居先の初期費用が一気に発生してしまうため、新居先で完全に元を取るまでには、3～4年程度はかかってしまうため、もし現在お部屋探しをされている方で、新築物件に入居希望されているお客様は、共働きで「何とか生活できそう」という場合は、新築物件は遠慮されたほうがいいのかもしれません。
４．生活音問題は、発生してしまう
大手管理会社が手掛けた新築物件は、一昔の物件と比べると「上階からの生活音対策を強化」していることもあるので、生活音があまり気にならなくなっています。
新築物件に入居される方の中には、生活音問題に巻き込まれたくはない方も多いと思いますが、ただ全ての生活音が気にならないということは、あり得ない話であり、モラルを守ってもらわなければ、新築物件であっても、生活音問題は発生してしまいます。
新築物件は、どのご入居者様も「初めての方」であるため、物件を管理している管理会社も「お客様の属性」を把握することができないため、対応に苦慮する可能性が出てきてしまいます。
一方、築1年以上の物件では「入居者の入れ替わり」が発生するため、複数年ご入居されていると、ある程度お客様の様子も把握することができるため、対応がしやすいといったメリットがあります。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
新築物件といっても、デメリットはどうしてもありますが、新築物件を選択する方は、入居することができるといったイメージがどうしても先行してしまうため、「入居することに対するリスク」を、あまり把握していない感じが見てとれます。
新築物件は、基本的に「先行契約」で契約する場合が多いため、内見することなく契約することになることから、その点は十分理解した上で、入居をするかどうかを決めた方がいいと思われます。
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