不動産賃貸業界におけるトラブルの中で、常に上位にランクんされるものと言えば、生活音が原因と思われる「騒音」被害。
賃貸物件は、ひとつの建物の中に「複数の部屋」が共有していることから、構造上「騒音が発生してしまう」ことは、ある意味やむを得ない部分ではありますが、ただ音が気になってしまうと、生活に支障をきたしてしまうので、出来ることであるならば入居前＝お部屋探しをしている時に、事前にわかっていると、物件を決める際「とても参考」になるものです。
では、入居前（お部屋探し）に騒音トラブルを見抜く方法があるとすれば、どの部分を確認したほうがいいのでしょうか？
目 次
１．生活音がゼロという物件は、100％あり得ない
賃貸物件に寄せられる「生活音問題」について、多くは「上下階における足音」であることから、近年施工された新築物件においては、上階のお部屋（床）における生活音宅を強化した物件を施工している傾向で、実際自分も、大手管理会社が施工した新築物件を見学した際、上下階における生活音がどのくらい響くのか、担当者に上階の部屋に移動してもらい、わざと「ドンドン」歩きをしてもらったところ、確かに「音がそれほど気にならない」ぐらい、遮音されていました。
これは大手管理会社の見解ですが、昔の賃貸物件と比べると「上階における生活音」の遮音性は高くなっているが、生活音を100％防ぐことは難しいとのこと。つまり、築年数や構造躯体一切関係なく、生活音に配慮した生活を送らなければ、生活音問題はどうしても発生してしまいます。
２．鉄筋コンクリート賃貸の都市伝説は、ウソ
賃貸の生活音が気になる方においては、防音性が高いと言われている「鉄筋コンクリート賃貸」を選択したほうが「正解」と考え、あえて鉄筋コンクリート賃貸を選択される方がいますが…
残念ですが、鉄筋コンクリート賃貸は防音性が優れていると言われている「都市伝説」は、真っ赤なウソです。
こちらのブログは、大手建築会社が施工した物件に入居された方の意見ですが、鉄筋コンクリート賃貸に入居したとしても、上階からの生活音は「普通に聞こえて」しまうとのこと。
さらに当物件を管理している管理担当者からの報告によると、築浅の鉄筋コンクリート賃貸であっても、生活音問題は発生してしまうとのことですので、鉄筋コンクリート賃貸ならば、大丈夫という保証は、どこにもありません。
３．共用部分やごみ置き場が汚い物件は、要注意
それでは、騒音トラブルが良く発生する物件とは、どのような特徴がある部屋なのかについて、お伝えさせてもらいます。
まずは、共用部分やごみ置き場が「あまりにも汚い」物件は、要注意。
どうして危険なのかというと、これは契約書にも記載されていることですが、物件美化に関しては、入居者様に「求められている」＝努力義務となっているのですが、それと相反して共用部分がごみ置き場が汚いということは、入居者のモラルが低い物件であることを示しています。
実際に、共用部分・建物外観・ごみ置き場が汚い物件においては、よくトラブルが発生しやすくなっていることから、内見された際には、共用部分などをよく確認し、あまりにも汚い物件であった場合には、入居は遠慮したほうがいいのかもしれません。
コメント
特に気を付けないといけなのが、オーナーさんが管理している「自主管理物件」で、オーナーさんが県外に在住している場合。
一部のオーナーさんは、しっかりと賃貸管理をされているので、何かあったときでもすぐに対応してくれると思いますが、ごく一部のオーナーさんは「兼業でオーナーさんをしている」からもいることから、物件清掃を業者さんに委託していない可能性もあるので、見た目から物件が汚い可能性があり得ます。
４．家賃が安い物件は、トラブル多すぎ
賃貸業界における「あるある」話になりますが、家賃が安くなればなるほど「生活費」を抑えることができるので、入居希望者が多くなりますが、その代償として「入居者の質が明らかに悪く」なることから、生活音問題が発生する確率が高くなります。
どうして家賃が安い物件では、生活音問題が多くなるのかというと、様々な要因がありますが、考えらえる問題があるとすると、契約前に行われる「入居審査が甘い」ことが原因であると思われます。
家賃が安い物件をお持ちのオーナーさんは、「とにかく入居してもらいたい」と考えているので、入居審査が緩い傾向となってしまい、通常の入居審査ならば「入居NG」になってしまう方も、受け入れてしまうので、どうしても物件の質が悪くなってしまいます。
ここでいう「入居審査が緩い」という意味ですが、例えば入居審査においては、契約者となられる方の「人柄」も、しっかりと審査させてもらっていますが、例えば見学時において「担当者に対して暴言を吐く」「社会常識があまりにもない」「年齢相応ではない髪の色」などあまりにも（悪い意味で）目立ってしまうと、入居審査が厳しい物件では、入居を断ることもあり得ます。
ただ、入居審査が緩い物件では「最低限の家賃支払い能力」があれば、入居許可を出すこともあり得ます。
５．仲介会社の担当者に確認する
賃貸物件においては、ある出来事が発生した場合、必ずお客様に対して「告知」をしなければならないことになっています。
よくある事例とすると、お部屋見学をされた部屋において、過去3年間に「入居者が自死してしまった」「自然死してしまったが、発見が遅れて特殊清掃をした」等といった場合には、必ずお部屋見学をされたお客様に「告知」をしなければなりませんが、ただ賃貸の騒音に関しても「あまりにもトラブルが多い」物件においては、見学時に「告知」をすることになっていますが、ただ担当者によっては「あえて言わない」可能性もあり得る話。
お部屋見学をされた際には「この物件では過去に騒音トラブルなどの相談が多く発生しているか」といった質問をした時、告知対象となっている物件では「言わざるを得ない」ので見学時には、積極的に相談をして、告知義務が発生しているかどうかを、確認されることをおススメします。
６．まとめ
いかがだったでしょうか？
折角時間をかけて、希望条件通りの部屋に入居できたのに、入居後「生活音トラブル」に巻き込まれてしまったのであれば、契約したことを後悔してしまいます。
賃貸物件において、生活音トラブルが発生する物件とそうでない物件との「徹底的な差」とは、ズバリ「物件の質」。よく管理されている物件では、入居者トラブルは発生しにくく、また劣化による設備トラブルがあったとしても、早急に対応してくれるので、この様な物件は「仲介担当者」にとっても、お客様に積極的にご案内したい物件となりますので、もしお部屋探しをされている時に、生活音問題が気になる方は、仲介担当者に「管理の質が良い物件を紹介してほしい」と伝えてもらうだけで、おススメ物件を紹介してくれます。
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