賃貸物件においては、退去時に原状回復に戻す義務が発生します。
当然ではありますが、入居年数が長くなれば「劣化」はどうしても避けられないので、入居時同じ状態に戻すことは「不可能」となってしまいますので、この場合「劣化原因」によって、原状回復義務が「借主」「貸主」どちらにあるかを判定することになります。
ただ、現実問題として…
独立行政法人国民生活センターの調べによると「敷金・原状回復におけるトラブル件数」は、毎年右肩上がりとなっており、直近のデーターでは「年間1.2万件」の相談が寄せられています。
賃貸借契約書においても、原状回復に関する記載はしっかりと明記されており、さらに契約前に行われる「重要事項説明」においても、この点はしっかりと担当者から説明を受けた上で、署名しているので「基本的にもめるような要素」はないと思われますが、管理会社担当者の話によると、お客様の一部においては「自分にとって都合の良い解釈をされる方が、クレームを言ってくる」とのことですので、どうしても問題に発展してしまいがちになります。
では、原状回復義務が「借主負担となるケース」とは、どのようなものがあるのでしょうか？
目 次
１．故意過失による破損や汚損
退去時にお客様に課せられてしまう「原状回復」に関しては、原則として「入居期間中において『故意過失による破損や汚損』」をした時のみとなります。
例えば…
お子さんが壁に落書きを書いてしまった
引っ越しなどをしている時に、間違ってフローリングにキズをつけてしまった
画鋲以上の大きさの穴をあけてしまった
換気扇の掃除を全くせずに、通常のクリーニングでは落としきれない場合
このような場合は、お客様原因と思われる「破損や汚損」であるため、退去時における原状回復費用は、借主責任となります。なお、破損や汚損があった場合においても、補修対応が可能な場合、原状回復費用が安くなる可能性があります。
ただし、賃貸借契約書によっては、本来は貸主責任である原状回復が、借主責任となってしまう場合もあり得ます。
例えば、壁に穴をあける場合「画鋲以下の穴」に関しては「補修対応」が可能な点と、またカレンダーなどを壁に掲示するのは、通常使用の範囲内となるため、退去時における費用は「貸主負担」となりますが、契約内容によっては「画鋲ひとつ使用したとしても、原状回復を借主負担としている所もありますので、注意が必要です。
２．換気不十分のまま、室内喫煙を繰返していた場合
賃貸物件において、室内でタバコを吸うことは「禁止」ではありません。
ただし、室内でタバコを吸う際「換気不十分な状態」のまま、吸い続けてしまうと、壁紙がニオイを吸い取ってしまい、クリーニングしたとしても「除去」することが不可能となってしまうため、退去時において「壁紙からタバコのニオイが確認できる」「タバコのニオイの原因と思われる黄ばみ」が確認できた場合、退去時における原状回復費用は「借主責任」となってしまいます。
３．ペット不可物件において、ペット飼育をしていた
賃貸物件では、多くの物件で「ペットを一時的であっても、中に入れたり、飼育することを禁止」としています。
ペット不可物件において、ペットを一時的であっても「室内に入れてしまう」と、場合によってではありますが「壁や床などを傷つけてしまう」「ニオイが付着してしまう」可能性が出てきてしまうことから、絶対に入れてはいけないことを「契約時にしっかりと説明」しています。
もしペットを室内に入れてしまった時には、例え壁紙がペット原因による破損や汚損がなかったとしても「全ての内装を交換する」必要が出てきます。これはペットアレルギーをお持ちの方が室内に入った場合、アレルギー症状を起こしやすくしてしまうリスクがあるため、全リフォームをしなければなりませんが、この費用は「全額借主負担」となってしまい、さらに現在入居中の場合においては、オーナーさんから「賃貸借契約解除」を通告されてしまうといった、重大なペナルティーを負わなければならなくなります。
４．設備不良を放置→破損や汚損が発覚
賃貸物件に設置されている設備は、消耗品であることから、一定の年数を超えてくると、設備不良や故障などが多くなってきます。
この場合における交換費用は、経年劣化が原因であるため「オーナーさん負担」となりますが、ただ設備不良を管理会社に連絡せずに「放置」したことによって、カビなどが発生し汚れなどが除去できなくなってしまった場合においては、退去時における原状回復は、借主負担となってしまいます。
また同様のケースでよくあることは、賃貸物件では「浴室と洗面脱衣所が同じフロア内」にあることから、一部のご入居者様は「入浴後、浴室ドアを開けっ放し」にされる方がいます。
入浴後、ドアを開けっ放しにすると「大量の湿気が洗面脱衣所内」に流れてしまうので、これを毎日のように行っていると、脱衣所内の壁紙に「カビが付着」してしまい、すぐに対応しなければ「カビを完全にとること」ができなくなってしまいます。
もしこのような汚損が退去時に発覚した場合には、善管注意義務違反に該当し、原状回復費用＝壁紙交換費用が借主に発生してしまう可能性が高くなります。
５．退去時特約がある場合
賃貸借契約において、通常の契約以外に「守ってもらいたい事項」がある場合には、特約を設定しています。
大多数の賃貸借契約の特約には、退去時における「室内クリーニングに関する取り決め」があり、通常損耗／経年劣化などは一切問わず、一定額のクリーニング費用を「借主負担」でお願いしています。
この部分に関して、一部の方が「誤解」受けていて、国交省のガイドライン上においては「退去時におけるクリーニング費用」貸主負担となっている点を、追及されますが。
ただし、特約事項に借主負担と明記されていることと、特約事項に関する内容に関して、契約時に「署名捺印」をしている以上、退去時における室内クリーニング費用負担は、借主となります。
６．まとめ
退去時における原状回復費用に関してですが、管理会社担当者の話によると、多くのお客様は「入居期間中、丁寧な使い方をしている」方が多いため、退去時における借主負担は、実質的に「室内クリーニング費用」のみという方が多いとのこと。
仮に敷金を契約時に預け入れていた場合、室内クリーニング費用を引いたとしても、全額返金はできませんが、一部は返ってくるので「損をするような」ことはなりにくいはずです。
契約書にサインをした時点で、契約書に記載されている内容を「理解した」と解釈されるので、もし契約内容に「疑問」がある場合には、サインをする前に「理解できるまで説明」を受けるべきです。
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