賃貸物件を探される場合、築年数は誰もが気になりますよね？
よく「新築」「築浅」「築古」といったワードを聞いたことがあると思いますが、新築以外は、定義づけされていないことから、どこを境に「築浅」「築古」と言っているか、イマイチわからない方は多いのではないでしょうか？
賃貸業界的には・・・
・新築：築1年未満で入居履歴がない部屋のこと
・築浅：築1年以上～5年ぐらいの物件のこと
・築古：概ね築年数が20年以上経過している物件
当然ではありますが、築年数が浅ければ浅いほど、家賃は高めとなってしまい、さらに初期費用も高額となってしまうことから、家賃を少しでも節約したい方は、必然的に「築年数が古い」物件を探すとことになってしまいますが、ただ築年数が古い物件は「居住性があまり期待できない」というイメージがどうしても強くなってしまいますので、敬遠したくなってしまうものです。
では、賃貸を探す時「築古物件」はやめた方がいいのでしょうか？
目 次
１．築古物件でやめたほうがいい物件の特徴
２．自主管理物件は要確認
３．入居前に必ず確認すべきところ
４．リノベーション物件がおススメ
５．まとめ
１．築古物件でやめたほうがいい物件の特徴
（１）設備が古すぎる物件
築年数が経過したとしても、しっかりと設備投資を行えば「築年数が経過したとしても、お客様にしっかりとご紹介することができる」というのが、賃貸業界全般的な考え方。
ただ設備投資をするとなると、どうしても「費用が掛かってしまう」ため、オーナーさんの中には「費用を出したくない」という理由で、設備交換などをしない／必要最小限の対応しか行っていない所もあります。
当然ながら、この様な物件では「生活がしやすい」とは言えず、さらに備付のエアコンについても、古いものを使用しづけている可能性が高いので、最新モデルのものと比べると、消費電力が多くなってしまうため、ランニングコストが高くなってしまう可能性が出てきてしまいます。
（２）物件周りが汚すぎる
春先～秋口までは、雑草などが生えやすくなってしまうのですが、オーナーさんによっては、ご入居者様から「共益費」を家賃とは別に頂戴しておきながら、事実上「管理放棄」している所もあります。また、共益費が無料物件であっても、おそらくは「家賃の中に含まれている」ので、共益費が無料だからと言って、対応しないというのは「迷惑千万」なこと。
もし内見時に「物件周りが汚すぎる」「共用廊下が汚い」物件は、管理の質が明らかに低下しているので、入居しないほうがおススメです。
（３）空室が目立っている
地方都市においては、賃貸物件の供給数が飽和状態となっていることから、空室率が上昇してしまっています。ただしっかりと対応している物件では、比較的入居率がよい場合が多いのですが、対策を講じていない物件では、空室が長期化していたり、また空き部屋が多かったりしています。
このような物件は、物件自体の資産性すらも低下しているので、正直おススメすることができないような物件であることを示唆してます。
２．自主管理物件は要確認
副業のひとつとして、「投資」をされている方は多いと思われますが、その中でも「不動産投資」は他の投資を比べると「リスクが少ない」ことから、サラリーマンの方でも、不動産投資をされている方がいます。さらに完全に「専業大家」さんとして活躍されている方もいます。
賃貸物件の管理に関しては、「大手／街の管理会社さんに管理委託」している物件が圧倒的に多いのですが、一部の物件では「オーナーさん自ら物件管理」をしている「自主管理物件」もあります。
自主管理物件に入居する場合、もし設備トラブルや入居者のモラルを注意してもらいたい場合には、オーナーさんに連絡することになっていますが、物件によっては「オーナーさんが県外に在住」していることもあるので、相談しても「すぐに対応してくれない」可能性が高くなってしまいます。
不動産管理会社が管理している物件では、必ず物件入り口部分に「管理会社の看板」が貼ってありますので、もし看板が設置されていない場合は、「自主管理されている物件」となります。特に一番気になるのは、夜間や土休日に設備不良が発生した場合、どのように対応してもらえるのかが、気になる部分ですので、もしその部分についてしっかりとした説明がされないような物件は、入居しないほうがいいです。
３．入居前に必ず確認すべきところ
（１）オーナーさんはどのような人なのか？
正直言って「アタリ物件」に入居できるかどうかは、物件を所有している賃貸オーナーさん次第と言っても、過言ではありません。入居期間中において、設備不良等はどうしても発生してしまうものですが、その際オーナーさんがすぐに対応してくれるような物件は、当然ながら物件を案内する仲介会社にとっても、おススメな物件となります。
オーナーさんについて、しっかりと説明できるような物件であれば、築年数が経過していたとしても、安心して入居することができます。
（２）前入居者はどのような理由で退去されたのか？
賃貸物件の宿命とは、いつか必ず「退去」してしまうことです。
賃貸業界では、ご入居者様から「退去連絡」を頂いた際、どのような理由で退去されるのかをヒアリングしています。
退去理由が「転勤」「転職」「戸建て住宅住替え」といった内容であれば、不可抗力の部分が大きいと判断しますが、ただごくわずかではありますが「入居者トラブルに巻き込まれてイヤになった」「騒音被害が凄くて退去した」といった事例があると、場合によっては「告知義務の対象」となってしまうことがあります。
重大な事由で退去となった場合は、事前に担当者から「退去理由に関する説明」をされますが、それ程重大ではない内容のものであると、担当者は「お客様から質問を受けない限りは、回答しない」場合が多いので、もし物件探しをされる際には、「前入居者の退去理由」をしっかりと確認されることをおススメします。
（３）エアコンクリーニングは行うか？
賃貸物件では、原則として最低でも1台はエアコンが設置されています。
入居前に、必ず「室内クリーニング」が行われますが、通常であれば、備え付けのエアコンもしっかりクリーニングの対象となっています。
しかし、物件によっては「クリーニングそのものが甘い」所もあり、更にはエアコンクリーニングが行われていない所も、あるとのこと。管理がしっかりとされている物件では、入居前に必ず「室内確認」を行い、エアコンに関しても「試運転」を行い、異常がないかを確認した上で、お客様に引き渡していますので、内見時においては「エアコンクリーニングは行っているか」「入居前に再度確認してもらえるのか」を確認されることをおススメします。
４．リノベーション物件がおススメ
築年数が経過している物件は、正直機能性の部分も低下していますが、ただし「リノベーション」がしっかりとされている物件では、安心して生活することができます。
基本的にリノベーション物件では、内装はもちろんのこと設備も新しいものに交換しているので、見た目的には「新築物件」みたいな感じに仕上がっていることから、機能性の部分においても、満足して頂けるような部屋となっているはずです。
更に、リノベーション物件は、新築並みのお部屋でありながら「家賃は新築より数万円安い」のが当たり前。
築浅物件に住みたいけれど、予算上難しい方にとっては、予算内に合うリノベーション物件は必ず見つかるはずですので、お財布的にも優しい物件といえそうです。
５．まとめ
築年数が経過している物件と聞くと、多くの方が「デメリット」の方が多いのではと感じてしまいますが、これはあくまでも「設備投資をされていない」「管理の質が悪い物件」の場合のみであり、しっかりと物件管理している所では、クレームそのものもほとんどないといっても過言ではありません。
さらに仲介担当者からおすすめされた物件は、基本的に「ハズレが少ない」ので、むしろ毎月の住居費を抑えられる点から言っても、オトクな物件といえます。
ただし、家賃が安すぎるような物件は、必ずと言ってもいいほど「安くしなければならない問題」が隠されているので、要注意です。
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