賃貸物件にに入居する際、敷金が設定されている物件は、結構多くあります。
敷金は所謂「担保金」みたいなもので、入居期間中に「夜逃げ」「滞納」など、家賃を支払えなくなった場合や、退去時に発生する退去費用に敷金を充当させることができ、もし入居期間中に「故意過失」などがなければ、原則としては返金される費用です。
では、もし借主が家賃を滞納しそうになった時、「敷金を入居時に預け入れていた場合」、敷金から充当させることは可能なのでしょうか？
目 次
１．敷金からの充当は認められないケースが多い
２．保証会社利用の場合、代位弁済されるのが普通
３．滞納しそうになった時は、すぐに管理会社に連絡
４．まとめ
１．敷金からの充当は認められないケースが多い
敷金の性格上、滞納しそうになった場合、すぐに充当することができると思われますが、結論からいいますと、敷金から家賃滞納を充当することはできない場合が多いです。
なぜかというと、賃貸借契約書に
『敷金を持って賃料その他の債務と相殺することを申し出ることはできない』
と記載があると、仮に借主が「敷金で家賃相殺をしてほしい」と訴えても、オーナーさんが「難しい」と一言言えば、それまでとなるからです。
また法律上の解釈としても
とされていることから、敷金を家賃に充てることは難しくなることが、これでよくお分かりになるはずです。
２．保証会社利用の場合、代位弁済されるのが普通
近年においては、入居時に管理会社指定の「家賃保証会社」を利用されるケースが圧倒的に多くなったことから、家賃滞納した場合には、管理会社では保証会社に「代位弁済請求」を行い、家賃を立て替えて支払ってもらうのが一般的です。
なぜ、オーナーさんが「家賃滞納分を敷金で充当」させることに「抵抗」を感じるのかというと、ズバリ家賃滞納を恐れているからです。
保証会社が普及される前までは、家賃滞納した場合「連帯保証人」に、未払い家賃を支払ってもらうように、お願いしていましたが、ただ連帯保証人に対して「回収業務を強くする」行為は、法的に認められないばかりか、連帯保証人に「支払い能力がない」と判断されれば、たとえ裁判しても回収見込みはなくなるので、オーナーさんが泣き寝入りをしなくてはならない状態になってしまいました。
一方、保証会社を利用している場合は、滞納1か月から「保証会社」が滞納分を立て替えてくれることから、家賃滞納リスクはゼロになるので、たとえオーナーさんが敷金から家賃滞納分を充当OKとしたとしても、1度滞納した場合「次も行うリスク」が当然あることから、それならば保証会社を利用している場合は、代位弁済したほうがリスクが軽減できると、オーナーさんや管理会社は判断しているものと、推察しています。
３．滞納しそうになった時は、すぐに管理会社に連絡
家賃を滞納しそうになった場合、すぐに管理会社に連絡して下さい。
再引落日までに「家賃分が引き落とせない」と、管理会社ではすぐに保証会社に「代位弁済請求」を行い、家賃を立て替えてもらいますが、基本的に家賃滞納を3か月以上続けた場合「賃貸借契約上における信頼関係が破綻」しているとみなして、賃貸借契約の解除及び、部屋の明け渡し訴訟＝所謂「強制退去手続き」に入ります。
保証会社を利用している場合、家賃滞納をしていても、それを管理会社に連絡することはなく、保証会社が初めて管理会社に連絡するのは「家賃を3か月以上滞納して、これから法的手続き＝強制退去に向けた準備に入る」時となります。
もし事前に家賃を滞納しそうとわかっている場合で、事前連絡をしてもらえれば、管理会社もしくは保証会社が「家賃分割支払い」を提案してくる可能性もありますが、借主からの連絡が一向になく、滞納をし続けていた場合は、基本的に家賃3か月以上滞納で、強制退去に向けた手続きを行い、また借主が裁判で勝訴する可能性は、まずないと思ってもらってもいいと思います。
４．まとめ
敷金を入居時に預け入れていたとしても、家賃滞納分として「充当」させることは、契約上難しいことから、家賃滞納しそうになった時には、すぐに管理会社に連絡して「分割支払いが可能かどうか」相談してみてはいかがですか？
また万が一分割提案が難しいと言われた場合で、一時的に所得が少なくなっている方の場合、政府系の貸付制度を利用できる場合もありますので、そちらを活用するのも一案です。
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