賃貸物件に入居する際には、初期費用を必ず支払わなければなりません。
支払いが完了できないと、契約自体ができないので、仲介会社が指定する期日までには、初期費用分のお金を用意しなければなりません。
物件やエリアによって、初期費用の合計は異なりますが、一般的には「家賃4～6か月分の費用」が発生すると言われているので、お客様の立場で考えると「少しでもいいので初期費用を抑えたい」と思うはず。
ただ交渉をしようと思っても、どの費用ならば「交渉することができるのか」わからないですよね？
そこで今日のブログは、初期費用を抑えたい場合、どの費用ならば「交渉を受け入れてくれるのか」について、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．初期費用交渉が成功するかどうかは、担当者次第
賃貸物件における初期費用交渉が成功するかどうかは、正直「担当者次第」と言っても過言ではありません。
不動産仲介業界においては、「契約数」が全てになっているので、もし初期費用交渉を成功させるためには、担当者を味方に引き入れることが、何よりも重要となります。
では、どのようにして味方に引き入れるのか？
それは「契約前提で、初期費用交渉をしたい」とズバリ言うことです。
担当者的には「交渉次第で契約が取れる＝成績につながる」と判断するので、やる気が全く違ってくると言っても過言ではありません。さらに、初期費用交渉をする場合、どの仲介会社でお願いするかにもよって、結果は異なってきます。
仲介会社は主に2つのグループがあります。
・管理会社が運営している仲介会社
・仲介単独で行っている会社、管理仲介もしている別会社
管理会社が運営している仲介会社では、管理担当経由ですぐに連絡が取れることから、交渉が入った場合、よほどの内容でなければ、交渉条件を受け入れてくれる可能性が高くなります。一方、他社仲介会社経由での契約の場合、自社仲介会社よりも「交渉度」の部分では劣る可能性があるので、交渉がスムーズにいくかどうかは、不透明です。
２．初期費用交渉成立確率
項目 | 成功率 | 備考 |
家賃 | ▲ | 築浅物件では難しい |
前家賃 | 〇 | 月末交渉なら◎ |
敷金 | 〇 | |
礼金 | ◎ | 築浅物件なら◎ |
仲介手数料 | × | これを交渉するとダメ |
初回保証料 | × | 保証会社に支払うため |
ムシ駆除（オプション） | ◎ | 覚悟があるならば |
カギ交換（オプション） | ◎ | 覚悟があるならば |
家財保険 | ◎ | 他社で安いものがあれば |
24時間管理サポート | ▲ | 大手物件なら無料対応 |
物件によって、初期費用の項目が異なってきます。
交渉が成立するかどうかは、正直「築年数」次第と言っても過言ではありません。
・家賃：
築10年以上の物件ならば、交渉の余地は十分アリ。
・前家賃：
契約日を月末にすることで、当月分家賃を抑える効果があり、これは繁忙期以外ならば、受け入れてくれる可能性大。
・敷金
敷金は原則退去時に返金されるものである以上、初期費用を抑えたいと考えている方は、交渉次第では無料にできるかも？ただしペット可物件の場合は、不可になるかも？
・礼金
築10年以上の物件ならば、交渉次第では無料にできるかも？
・仲介手数料
仲介手数料は、契約が成立したことによって発生する、仲介会社の報酬分。これを値下げ交渉してしまうと、担当者のやる気がなくなるので、交渉はしてはいけません。
・初回保証料
これは「家賃保証会社加入必須物件」において、保証会社に支払うもの。交渉に関しては基本難しいけれども、オーナーさんが理解がある方なら、交渉の余地は残っています。
・ムシ駆除、カギ交換（オプション扱い）：
ムシ駆除とカギ交換は、オプション扱いになっているので、お客様の判断次第で、初期費用から除く事は可能です。
ただし業者さんが行うムシ駆除を行わない場合、比較的早い時期から、ゴキブリが発生する可能性が高くなり、またカギ交換をしないと、前入居者が「スペアーキー」を黙って製作していたら、簡単に施錠ができてしまうので、防犯上の観点からは、あまりおススメはできません。
・家財保険
賃貸物件では、契約条件として「家財保険」に加入して頂く事になっています。管理会社で用意している保険もありますが、お客様自身で現在加入している保険でも、対応することが可能です。
・24時間管理サポート
大手管理会社では、24時間管理を無償対応しているので、夜間帯であってもコールセンターに連絡してもらえれば、緊急性の高い事案に関しては、担当者が現場に急行し、対応してもらうことができます。
なお、24時間管理が有償の所に関しては、万が一漏水事故を起こしてしまうと、ご自身で対応しなければならず、その場合すぐに対応しないと、被害が拡大してしまう可能性があるので、個人的には加入しておいたほうがいいものと思います。
３．閑散期に入居する
不動産賃貸業界の繁忙期は、1月～3月。
この時期は、進学や就職、転勤が多くなるので、多くの方が賃貸物件に入居されますので、仲介会社にとっては「書き入れ時」となります。
このような背景があるので、初期費用を抑えたいと交渉しても、難しいと言われてしまう可能性が高くなるので、もし時期をずらせられる方ならば、4月以降に入居されると、交渉がしやすくなります。
ただし管理会社が運営している仲介会社ならば、自社物件の客付けは強化しているので、交渉はしやすくなります。
４．まとめ
賃貸初期費用は、どうしても高額になってしまうので、節約させたいと考えている方は多いと思います。
初期費用を抑えたいのであれば、管理会社が運営している仲介会社で、自社管理物件に入居するのが一番成功しやすいです。また契約前提で交渉すると伝えれると、オーナーさんによっては、サービスしてくれる可能性がありますので、お部屋探しをする時には、管理会社物件で、管理会社が運営している仲介会社で相談されることをおススメします。