賃貸物件に入居する際、原則として「連帯保証人」を求められます。
連帯保証人をつける最大の理由は、「家賃滞納」等が発生した際、借主に変わって誰に請求すればいいのか、事前に取り決めを行うことによって、万が一家賃滞納が発生しても、貸主側の滞納リスクを減らすことができるからです。
ただ、連帯保証人は「誰でもいい」という問題ではなく、貸主側が認めた方に限ります。連帯保証人の基準に関しては、明確なものがないため、物件によっては審査基準が異なることもあり得ます。
しかし、近年では保証人不要物件が増加傾向となってきていることから、必ずしも連帯保証人をつけなければならないとは限りません。
本投稿は、賃貸契約する際の「連帯保証人」に関する詳細、及び保証人がつけられない場合の対処方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．連帯保証人とは？
本題に入る前に、連帯保証人とは一体「どのような役割を担うことになるのか」について、お伝えいたします。
連帯保証人とは、主債務者（ここでは契約者となります）本人と「同様の返済義務」を負う人のこと。
連帯保証人をつけることによって、万が一家賃滞納が発生した場合、管理会社はすぐに「連帯保証人」に指定されている方に対して、家賃滞納分の支払いを求めます。連帯保証人になっている方にとっては、自分の責任ではない（ごもっともですが）ため「支払い義務はない」と、つい思ってしまいますが、法律的には、返済義務が発生してしまい、反論することはできません。
なお、管理会社が行うことができるのは、あくまでも「滞納分の支払いのお願い」のみであり、これ以上の回収業務（資産差し押さえなど）は、違法行為となってしまいます。滞納額が溜まってしまうと、最悪貸主側から、資産差し押さえなどの裁判を起こされてしまうことがあります。
２．賃貸における連帯保証人。相応しいのは？
賃貸業界における「連帯保証人」として、相応しと言われているのは、血縁関係が非常に近い方（ベストは両親）と言われています。
それでは、両親のどちらかに連帯保証人になってもらえれば、部屋を貸してもらえるのかというと、そういうことではありません。
先程もお伝えした通り、連帯保証人は『契約者同様の返済義務を負う』ことになるため、一定の収入がない方でないと、まず管理会社では入居許可を出すことはありません。
連帯保証人に対する審査に関しては、管理会社／オーナーさんによってばらつきがあるため、一概に言うことはできませんが…
持ち家であること
現在一定の収入がある
ある程度の勤続年数がある
上記条件に合致していると、管理会社／オーナーさんは「信用力がある」と判断して、連帯保証人として認めてくれる可能性が高くなります。
なお、都合によって両親に連帯保証人になってもらえない場合、血縁関係が濃い人（例えば叔父や叔母）であれば、管理会社やオーナーさんも認めてくれる可能性はあります。ただ良心以外の人に頼む場合であっても、一定の収入があると確認することができなければ、連帯保証人として認めてくれない可能性は高くなります。
ただ、近年では「保証人不要物件」が急増し、連帯保証人を必ず求める物件は、減少傾向となってきています。
３．保証人不要物件が増加
近年では、大手管理会社物件や街の不動産屋さんが管理している物件では、連帯保証人不要物件が急増しています。連帯保証人が不要になれば、入居手続きも簡略化することができるため、お部屋探しをされている方にとっては、メリットであると言えます。
しかし、保証人が不要になっている物件では、契約時に指定する「家賃保証会社」に加入することを義務付けています。
家賃保証会社に加入することになると、借主が「契約時保証料」（物件によっては、月及び年単位の保証料も支払うことになります）を支払うことになってしまい、さらに入居期間中に家賃滞納がなかったとしても、契約時に支払った保証料は返還されません。
どうして家賃保証会社の利用が多くなったのか、その理由は下記の通りとなります。
１）家賃滞納リスクを軽減させることができる
家賃保証会社によっては、信用情報を確認することができます。
信用情報が確認することができれば、他物件であっても「家賃滞納」や、クレジットカード滞納がわかるため、管理会社としては滞納歴がある人を入れさせないことによって、滞納リスクを軽減させることができるからです。
２）家賃回収が確実にできる
家賃保証会社を利用すると、借主が家賃滞納をした時点で、保証会社では管理会社（オーナーさん）に、代位弁済を行うことから、家賃滞納があったとしても、保証会社が倒産しない限りは、確実に家賃収入を得ることができます。
以前では、借主が家賃滞納すると、管理会社は連帯保証人に「滞納分の支払い」を求めるものの、管理会社は強制的に回収することができないため、連帯保証人が「支払いを拒否」してしまうと、法的手段を行わない限り、回収することはできません。
また、管理会社／オーナーさんが、債権回収手続き（法定手段）を行ったとしても、連帯保証人が「自己破産」してしまうと、回収そのものができなくなってしまいますが、保証会社利用することによって、貸主側は上記懸念材料は一切なくなります。
３）裁判費用は全額保証会社
過去の判例を見ると、「家賃滞納を連続して3か月以上」続けてしまうと、裁判を起こす（＝不動産明け渡し訴訟）ことによって、借主を強制的に退去させることができます。ただ裁判するとなると、多額の裁判費用が発生しますが、保証会社利用することによって、貸主側の裁判費用は「保証会社負担」となりますので、安定した賃貸経営を行うことができます。
４．保証人不要物件で気をつけるべき部分とは？
家賃保証会社を利用することによって、基本的には「連帯保証人は不要」となります。
ただ、家賃保証会社審査で「家賃支払い能力がギリギリ」と判定されてしまった場合は、連帯保証人をつけることを条件に、入居審査を通すことがあります。
この場合、連帯保証人を用意しなければならなくなりますが、保証会社利用物件で、連帯保証人をつけてほしいと依頼されるケースが、ごく稀と言っても過言ではありません。
５．まとめ
今回は、賃貸業界における連帯保証人の裏側について、お伝えいたしました。
原則論として、管理会社が認める連帯保証人は、契約者の両親や親戚のみであり、更に一定の収入（持ち家も審査対象になります）がないと、連帯保証人として認めてもらうことはできません。
ただ近年では、保証人不要物件も急増し、連帯保証人を探さなくても入居することはできるものの、家賃保証会社によっては、信用情報を確認することができるため、家賃滞納やクレジットカード滞納をされると、入居そのものが難しくなってしまいます。
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