不動産管理会社が管理している物件においては、毎日のようにご入居者様から、様々な相談を受け付けていますが、その中でも常に上位にランクインしている問題として、生活音問題があります。
賃貸物件は「ひとつの建物」の中に「複数の部屋が隣接」しているので、どのような物件であったとしても、生活音は聞こえてきます。この点に関しては、ご入居者様も「お互い様」という認識をもっているので、多少の生活音であれば、問題にしない方が大多数です。
しかし、音の問題は「人によって認識が異なる」ことから、どうしてもトラブルになりやすいデリケートな問題となってしまいます。そこで、賃貸にご入居される方は、ご自身でも「防音対策」をされると思いますが、防音対策を行う上で、最も重要なことについてご紹介したいと思います。
目 次
１．生活音トラブルが起こりやすい時間帯を認識する
不動産管理会社に寄せられる「生活音被害相談」については、ある共通点があります。
それは、ある時間帯を境に発生した生活音ほど、多くのご入居者様にとっては「不快」に感じてしまいます。
ある時間帯とは、概ね夜9時～翌朝6時の時間帯に発生した「生活音」
この時間帯の特徴としては、早い方であれば「お休み」になられている方がいて、また多くの方は「日付が変わるぐらい」にお休みになられると思いますが、この時間帯に「生活音が発生」してしまうと、思っている以上に「音が響いて」しまい、下手すれば睡眠の妨げになってしまう可能性が出てきます。
お仕事の関係で、夜遅く帰宅される方がいますが、この方たちが「普通に食事をしたり、お風呂に入ること」自体は問題ではありません。ただいつも以上に音に配慮した行動を心がけないと、音に敏感な方は「うるさい」と感じてしまい、クレームに発展してしまう可能性が高くなります。
もちろんですが、深夜帯～明け方にかけて「掃除機」「洗濯機」の使用は厳禁です。
２．特に重要なのが上下階のお部屋
管理会社に寄せられる「生活音相談」で、よくある事例としては、実は左右のお部屋からの生活音ではなく、上下階から発生する生活音トラブルの方が、圧倒的に多いとのことです。
生活音には、2つの音が存在します。
1つは「空気伝播音」であり、これは「話し声」や「テレビの音」等の空気を振動させて伝わる音のことであり、これに関しては「音量を抑える」「テレビの位置を壁から少し離す」ことによって、音を軽減させることが可能となっています。
あと1つは「固定伝播音」で、「ドアの開閉」「足音」によって、壁や床などに振動が伝わってしまう音のことで、賃貸業界でよく問題になってしまう生活音は、固定伝播音のことを指します。
よく、「鉄筋コンクリート賃貸」は、防音性に優れていると言われていますが、ただ鉄筋コンクリートであっても、普通に足音（生活音）は発生してしまいますので、どの賃貸物件に入居したとしても、この問題はどうしても発生してしまいます。
実際Twitter上においても…
このような意見があることから、必ずしも鉄筋コンクリート賃貸が「防音性に優れている」とは言えません。さらに言うと、鉄筋コンクリート賃貸は、他の構造躯体の賃貸（木造／軽量鉄骨）と比べると「家賃が少し高くなっている」ので、家賃が高いわりには、防音性が期待できないのであれば、鉄筋コンクリート賃貸に住む意味合いが無くなってきますよね。
なお、上階における生活音対策として、有効的と言われているのが、防音スリッパを履く事です。通常のスリッパでもいいのですが、防音スリッパは「かかと部分が厚い」ことから、室内を歩いても「バタバタ」とした音が発生しにくくなるので、階下に響く生活音を軽減させることが可能となります。
３．遮音シートの効果は限定的
左右のお部屋からの生活音対策として、「遮音シート」を貼られている方がいます。
確かに、一般的な賃貸物件の壁は、壁自体が薄いこともあるので、生活音に配慮しない方が隣にいると、音が響きやすくなってしまうことから、遮音シートを貼ることによって、遮音性能を高めることができます。
ただし、遮音シートはあくまでも「予防的なシート」みたいなもので、隣からの生活音を全て遮音すること自体は難しいのが現実。もし隣からの生活音が気になる方は、例えば「家具の位置を変える」ことによって、生活音が気にならなくなることもあり得ますので、まずは自分達ができることを行ってみて、様子をうかがってから、遮音シートを検討されたほうがいいのではと思います。
４．お部屋探しは生活音問題を知る上で、とても重要
賃貸の生活音対策で最も重要なことは
お部屋探しの際に、しっかりと内見しているかどうか
この一点に尽きます。
実は、賃貸の生活音問題については、「発生しにくい物件」と「よく発生してしまう物件」との差異がとてつもなく大きくなっていることから、内見時においては、下記の点をよく確認されることをおススメします。
（１）共用部分やごみ置き場が汚い
共用部分やごみ置き場は、ご入居者様が「共用で使う」部分であることから、この部分が汚いということは、入居者の質が低下している恐れが十分にあり得ます。質が悪いということは、モラルを守れない人がいることを示唆しているので、もしごみ置き場が「汚すぎる」物件は、入居しないほうがいいのかもしれません。
（２）過去に騒音トラブルがあった
お部屋探しの際、担当者は「前入居者がどのような理由で退去したか」について、ある程度把握しています。そこで内見時において「前入居者はどのような理由で退去されたか」を質問してみることをおススメします。
実は、賃貸物件には「告知義務」があり、騒音トラブルなどで退去してしまった場合には、お客様から質問されれば、しっかりと回答しなければならないことになっているので、もし担当者から「騒音問題で退去した」と回答された場合には、恐らくではありますが、クレーマーがまだ入居している可能性が高いので、入居をするかどうかの判断材料となります。
（３）家賃が安い物件
家賃と入居者の質は、残念ではありますが「比例」していきます。
問題が発生する物件は、家賃が安い物件に多いことから、生活音トラブルに巻き込まれなくなければ、家賃が安い物件は回避し、もしどうしても都合によって、やちんを抑えなければならない場合には、担当者に相談して「質が良い物件を探してもらう」ようにお願いするのがベストです。
５．まとめ
近年施工された新築物件では、生活音問題に配慮した物件を提供しているので、昔の賃貸物件と比べると、ある程度の生活音は「抑えること」ができますが、ただ生活音が全く気にならないような物件は、残念ながらどの賃貸物件でも「あり得ない」問題です。
お部屋探しをする際に、生活音問題が気になる方は、ネット検索した部屋が「管理の質が良いかどうか」を、担当者に確認してみてはいかがですか？
担当者は常日頃から、物件紹介をしているので、お客様から紹介を受けた物件が「よい物件かどうか」を判断することができます。この「ひと手間」を行うかどうかによって、入居後後悔することが少なくなるので、お部屋探しをする際には、担当者の意見も聞いた上で、物件契約されることをおススメします。
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賃貸騒音について 2022年11月3日 追記
賃貸騒音被害にあわれてしまった場合、とにかく管理会社に連絡して、当事者に「モラルある生活」を送ってもらうように、お願いするしか方法はありません。
管理会社が騒音を出している方に対して、何度も注意喚起したにもかかわらず、一向にやめる気配がない場合には、オーナーさんと協議した上で「賃貸借契約を解除」することを行います。
ただ、賃貸借契約を解除したとしても、当事者を無理やり退去させることはできません。
もしどうしても退去させたいのであれば、「不動産明け渡し訴訟」を行うことになりますが、借地借家法によって、正当事由がなければ退去させることができないことになっていることから、強制的に退去させることについては、ハードルが高くなってしまいます。
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