賃貸入居日を遅らせたい場合、どのようしたらいい？
- mosada-hina-1122
- 10月16日
- 読了時間: 6分
賃貸物件を探されている方の多くは、あらかじめ入居予定日を決めた上で部屋探しを進めています。
賃貸業界では「部屋の仮押さえ」といった考え方は全くなく、基本的には入居申込された方が最優先となります。人気物件ほど早く部屋が埋まるため、入居予定日が数か月後の場合、その時点で部屋が空いている保証はどこにもありません。
一般的に家賃発生日＝賃貸借契約日となっているケースが多いため、入居日が契約日より先になると、その期間分の家賃は無駄になってしまいます。
それでは入居予定日が数か月後の場合、仲介会社に事前に相談すれば家賃発生日を遅らせることは可能なのでしょうか？
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１．契約日を遅らせることは、ほぼ不可能
賃貸物件に入居を検討する際、申込から契約が成立するまでの流れを知っておくことは、非常に重要です。
入居申込から賃貸借契約が成立するまでの期間は、約2週間程度とされています。先程もお伝えした通り一般的な賃貸借契約では、契約日と家賃発生日は同じに設定されていることが多いです。
ただ契約前に支払う初期費用の中には、当月分と翌月分の家賃を先払いしているため、実質的な家賃支払いは翌々月からとなります。なお契約内容によっては異なる場合があるため、事前に確認しておいてください。
契約日に関しては事前に仲介会社に相談すれば柔軟に対応してくれるものの、延長期間には限度があり、多くの場合申込から3週間、オーナーさん次第では4週間までは待ってもらえることがあります。
しかし申込から1か月以上契約を先延ばしするのは、ほぼ不可能と考えた方が無難です。この理由は主に2つあります。
オーナー事情：家賃発生が遅れるとその分の機会損失が大きくなる
仲介会社事情：契約を先延ばしするなら、他の方に紹介して契約を結んだ方が効率的
このような事情から、万が一お客様が契約日の延長交渉を行っても、仲介会社から断れる可能性が高くなります。またあまりにも強引な交渉を持ち掛けてしまうと、仲介会社側から契約自体を断られてしまうため、注意が必要です。
２．入居予定日がわかっている場合
入居予定日がある程度わかっている場合は、そこから逆算して部屋探しを進める必要があります。
繁忙期でなければ、入居予定日の約2か月前から探し始めればまず問題はありません。しかし目星をつけた部屋に必ず入居できる確約は残念ながらありません。
大まかなスケジュールとしては、入居希望日の2か月前あたりから、賃貸検索サイトを利用し希望条件に合致した3件程度の部屋をピックアップします。その後順次内見を行い、入居希望日の1か月前から2週間前に入居申込を行えば、希望日付近で契約を行うことができます。
ただし内見予約を行っても、自分が内見する前に他の方が「先に入居申込」をする可能性があり得ます。入居申込を行った方が「最優先で審査」を受けるため、タッチの差で内見や入居ができないケースもあり得ます。
そのため、賃貸検索サイトで希望条件に合う部屋を見た際「必ずこの部屋に住みたい」と強い思いがある場合のみ、裏ワザとして「先行申込」を行うことで事実上の仮押さえを行うことができます。
先行申込とは、内見を行う前に先に入居申込を行う方法で、申込が入った段階で物件募集が一旦停止されます。これにより他の人に部屋を取られるリスクが減り、さらに契約前であればキャンセルすることも可能です。
ただし先行申込は基本的に1回しかできません。さらに先行申込を行っても他の方が、先に契約を完了させる「先行契約」を行ってしまうと、契約者が優先されますので注意が必要です。
３．フリーレントをつけてもらう交渉をする
先程もお伝えした通り、契約日を1か月以上先にすることは、不可能となります。ただそれでもどうしても「入居が1か月以上先」になってしまい、その間の家賃を支払いたくない場合は、内見時または入居申込時に「フリーレントを付けてほしい」と仲介担当者にお願いするしか方法はありません。
フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になるサービスのことですが、共益費や駐車場代などの諸費用は対象外です。
フリーレントが設定されることで、初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃部分が相殺となるため、初期費用を削減させることができます。
フリーレントは基本的に設定されていないため、付ける場合はオーナーさんの許可が必要になります。特に築年数が浅い物件は競争力が高いため、オーナーさんにフリーレントを認めてもらうのは難しいと言わざるを得ません。
フリーレント交渉を成功させるためには、仲介担当者を味方につけることが重要です。その際「入居の意思がある」ことを強くPRすることが交渉成立へのカギとなります。
フリーレントの設定平均は家賃1か月分ですが、フリーレントはオーナーさんにとって期間内の家賃収入がないため一定のリスクを伴います。
そのため短期退去にならないよう、フリーレントが設定されている物件は、短期解約違約金が設定されているケースが一般的です。
違約金が発生するのは、契約書に記載された期間内に退去した場合のみです。通常、契約日から1年未満で退去した場合のみ、家賃1か月分の支払いが発生しますが、物件によって条件は異なります。
４．まとめ
今回は、賃貸入居日を遅らせたい場合の対処方法について、お伝えしました。
入居申込から契約までには約2週間ほどかかります。入居が遅れる事情を事前に仲介会社に伝えれば、契約日を1～2週間程度延長させることは可能ですが、それ以上の延長はできません。
そのため実際の入居日が契約日より遅れる場合は、フリーレントを活用することで、事実上入居日を遅らすことができます。
ただし、フリーレントが設定されている物件は、短期解約違約金が設定されているため、特に転勤族など短期間で退去の可能性がある方は、注意が必要です。
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