賃貸物件を借りる際、必ず入居審査が行われます。
その際、万が一家賃を滞納した場合、貸主に代わって債務を払ってくれる方がいなければ、管理会社やオーナーさんは、誰に請求すればいいのか、困ってしまいますよね。
今から20年ぐらい前までは、契約する際に「連帯保証人」を必ずつけなければ契約することができませんでしたが、近年においては、大手管理会社物件においては「連帯保証人」の代わりに「管理会社が指定する保証会社」に加入することを必須としています。
お部屋探しをされている方にとって「家賃保証会社」「連帯保証人」の意味合いが、イマイチわからない方も多く、またどうして管理会社はしきりに「家賃保証会社を利用」したがるか、わからないですよね？
そこで今日のブログは、家賃保証会社と連帯保証人の違い、家賃保証会社とはどのような会社なのかについて、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．家賃保証会社と連帯保証人の違い
①家賃保証会社
②連帯保証人
２．管理会社が家賃保証会社を使いたい理由
①連帯保証人の高齢化
②債権回収ができない恐れがある
③家賃保証会社が家賃回収業務をしてくれる
④強制執行に向けた裁判費用はすべて家賃保証会社が支払ってくれる
３．家賃保証会社のメリットとデメリット
４．まとめ
１．家賃保証会社と連帯保証人の違い
①家賃保証会社とは？
家賃保証会社とは、借主であるお客様が「契約時に支払う初回保証料」と「年1回支払う更新料」を支払うことによって、万が一家賃を滞納してしまった場合には、家賃保証会社が管理会社に家賃を立て替えて支払ってくれます。
ただし、あくまでも家賃保証会社は「立て替えて」いるだけであるので、後日お客様の所に「請求書」が届きますので、未払い家賃に関してはしっかりと返金しなければなりません。
②連帯保証人
連帯保証人をわかりやすく言えば、借主であるお客様が家賃を支払わない場合、借主に代わって家賃の支払いをしなければならない人のこと。連帯保証人になることによって、貸主と同等の責任が発生し、管理会社が連帯保証人に「債権回収」を行った際に「支払い拒否」することはできません。
２．管理会社が家賃保証会社を使いたい理由
管理会社が家賃保証会社を使いたい理由とは、ズバリ「債権をしっかりと回収したいから」
連帯保証人も、法律上においては「債務者」になるので、借主であるお客様が家賃などを滞納した場合には、返済義務が発生するのですが、どうして管理会社では近年家賃保証会社を利用したがるのでしょうか？
①連帯保証人の高齢化
家賃保証会社が普及される前は、入居時には必ず連帯保証人を付けなければなりませんでしたが、ただ連帯保証人（多くの方はご両親）が仕事をリタイヤされて年金生活で暮らすことになると、当然ではありますが借主が家賃を滞納した際、支払うことが難しい方が出てきてしまいます。
②債権回収ができない恐れがあり得る
借主であるお客様が、家賃滞納した場合「連帯保証人」に対して管理担当者が「債権回収」に伺いますが、ただ法的な手続きを踏まなければ強制的に差し押さえることができません。
つまり貸主であるオーナーさんが「民事裁判」を起こして勝訴しない限り行うことができませんが、裁判で勝訴しても、連帯保証人の方が「財産」がなければ、はっきり言って裁判をする意味がありません。
③家賃保証会社が家賃回収業務をしてくれる
借主であるお客様が「家賃を滞納」した場合で、家賃保証会社が生まれる前までは、管理会社の担当者が行っていました。家賃回収業務は、基本的にお客様がいる時間帯が多い「夜」に行われることが多いことから、必然的に残業となってしまい、今のご時世ではご法度となってしまいます。ただ家賃保証会社を利用することによって、家賃保証会社の担当者が家賃回収を行うので、管理会社にとってもとても助かっています。
④強制執行に向けた裁判費用はすべて家賃保証会社が支払ってくれる
賃貸借契約上、家賃を3か月以上滞納し続けた場合、オーナーさんは借主であるお客様に対して「賃貸借契約を解除」することができると記載があります。
ただここで注意しなければならない点は、賃貸借契約書においては「契約を解除することができる」と記載があるものの「退去しなければならない」といった記載はありません。
これはお部屋を借りているお客様には、法律上において「居住権」が認められているので、もし退去させたい場合には「不動産の明渡裁判」を起こさなければなりません。
ただこの裁判費用は、今まででしたらオーナーさんが負担しなければなりませんでしたが、家賃保証会社を利用することによって、家賃保証会社が全額負担してもらえることができるので、管理会社やオーナーさんは、家賃保証会社を利用しない手はないと考えています。
つまり管理会社が「家賃保証会社を利用したい理由」とは、家賃滞納した場合、すぐに家賃保証会社が家賃を立て替えしてくれること、また裁判になった時も裁判費用や弁護士費用を全額出してもらえる（ただし原告側：オーナーが勝訴した場合、裁判費用は被告側が持つことになります）ので、管理会社では連帯保証人を使うよりはるかにメリットが高いと考え、近年では家賃保証会社を利用する物件が多くなってきています。
３．家賃保証会社のメリットとデメリット
お部屋を借りられるお客様にとって、家賃保証会社の利用はデメリットの方が大きいと思われてしまいますが、ただメリットも当然あります。メリットとデメリットについては次の通りとなります。
メリット
・家賃保証会社必須物件においては、原則として連帯保証人は不要
・連帯保証人が不要になるので、スムーズに契約することができる
・家賃保証会社の利用によって、敷金が減る可能性がある
デメリット
・保証料及び更新料は「掛け捨て」で退去時に返金されない。
・家賃滞納を繰り返す／強制退去となると「信用情報に掲載」されてしまう
・信用情報に記載されると、他の物件に入居しようとしても履歴が残ってしまい、入居が難しくなる。
４．まとめ
大手管理会社物件においては、ほぼ全ての物件で「家賃保証会社を利用」していますが、ただたとえ家賃保証会社が滞納家賃を立て替えてくれたとしても、管理会社においては「滞納」している事実には変わりはないので、滞納が3か月を超えてしまうと、家賃保証会社と連絡を取って、強制退去に向けた手続きに入ります。
滞納を繰り返すと、保証会社の履歴に残ってしまい、次に借りようと思っていても「家賃保証会社が同じ」もしくは「保証協会に加入している別の保証会社」ならば、信用情報に掲載されているので、一発で契約することはできなくなってしまいます。
もし家賃滞納しそうになった時には、早めに対応することによって最悪の事態＝強制退去を防ぐことが可能となることがありますので、もし支払いが難しそうになった場合には、すぐに管理会社までご相談ください。