賃貸物件を借りる場合、原則として「連帯保証人」をつけなくてはなりません。
これは万が一「家賃滞納」してしまった場合、管理会社では「誰に家賃滞納分を支払ってもらえるのか」わからなくなってしまうので、原則的には「連帯保証人をつける」ことが、入居の条件となっています。
ただ、近年ではライフスタイルの変化などによって、連帯保証人をつけることが難しい方も増えてきてます。もし連帯保証人をつけることができなければ、入居することはできなくなってしまいます。
しかし、近年では「保証会社に保証料」を支払うことによって、連帯保証人としての役割を代行してくれることから、連帯保証人をつけなくても、お部屋を借りることが可能となってきていますが、ただし保証会社を利用する場合、いくつか条件がありますので、その点は注意が必要です。
目 次
１．家賃保証会社の仕組み
２．収入的に家賃支払い能力がないと、審査が通らない
３．過去に滞納歴、強制退去歴があると、入居不可
４．稀に連帯保証人をつけてとお願いされる
５．保証会社利用物件では、保証会社なしでの入居は不可
６．まとめ
１．家賃保証会社の仕組み
家賃保証会社の仕組みについて、簡単に説明します。
お部屋を借りたい方が、保証会社に「保証料、年1回更新料」を支払うことによって、家賃部分における保証を受けることができます。
万が一、家賃滞納した場合、管理会社では保証会社に「代位弁済請求」をかけるので、この時点で、保証会社はお客様が家賃滞納していることがわかり、保証会社では「一時的に家賃を立て替えて」支払ってくれます。
ここで注意をしなければならないのは、保証会社が家賃を立て替えた分は、後日お客様に払ってもらうことになることです。保証料を支払ったのだから、滞納したら保証会社が全額保証してくれるということではありません。
また入居時に支払った保証料及び、年1回の更新料は、全額「掛け捨て」になるので、退去時に支払った保証料や更新料は「返金」されないので、この点も注意が必要です。
２．収入的に家賃支払い能力がないと、審査が通らない
保証会社に保証料を支払えば、「家賃が高すぎる物件に入居することができる」ことではありません。
一般的に、保証会社では「入居希望先の家賃が、手取り収入の3割以下」になっていないと、入居審査を通すことはまずありません。3割を超えてしまうと、生活するのが厳しくなってしまい、滞納する可能性が高くなるからと言われています。
入居審査は、あくまでも契約者本院が対象となることから、例えば契約者本人の収入では、家賃支払い能力がなかった場合、奥さんの収入を合わせれば、当然支払い能力があると理解されますが、保証会社ではあくまでも契約者本人が対象となるので、その点は注意が必要です。
３．過去に滞納歴・強制退去歴があると、入居不可
過去5年間の内に「家賃滞納」「強制退去」「クレジットカード滞納」などがあると、保証会社が信用情報機関と連携している場合は、一発で入居審査に落とされます。
所謂ブラックリストに掲載されているからです。
ただ仲介会社では、複数の保証会社と代理店契約をしているので、過去に滞納歴があったとしても、別の保障会社に審査を回すこともあり、そこでは審査が通ることもあります。
どうしてこのようなことが起りえるのかというと、保証会社は主に3つに分かれていて、その内「管理会社が運営している独立系」においては、信用情報を確認することができないため、自社物件で滞納などがない限り、他社物件で滞納歴があったとしても、確認することができないので、家賃を支払える能力があれば「入居審査をパス」することができます。
保証会社の一部が加入している「信用系」では、協会に加盟している保証会社を利用している管理会社物件において、家賃滞納や強制退去歴があった場合、協会に加盟している保証会社では、その信用情報を確認することができますが、独立系及び信販系の保証会社では、その情報を確認することができません。
信販会社が運営している「信販系」保証会社では、クレジットカードやカードローン滞納があった場合には、信用情報を確認することができます。しかし、家賃滞納や強制退去を確認することができませんので、仮に家賃滞納があっても、支払い能力があれば入居許可を出すこともあります。
４．稀に連帯保証人をつけてとお願いされる
家賃保証会社を利用している物件では、原則として「連帯保証人」は不要となりますが、ごく稀に「連帯保証人をつけることを入居条件」となるケースもあります。
これは保証会社が「家賃を支払える能力が微妙」と判断した場合にお願いするケースであり、連帯保証人になる方を見つけないと、入居審査に落ちてしまう可能性が高くなりますが、もし連帯保証人を見つけることが難しければ、他の保証会社に審査を回すこともあります。
５．保証会社利用物件では、保証会社なしでの入居は不可
現在では入居時に、保証会社を利用するケースが非常に多くなってきていて、賃貸物件全体の約8割は、保証会社に加入することを必須としています。
保証会社を利用することになると、保証料と更新料は「掛け捨て」となってしまうことから、一部のお客様は「保証会社を利用したくはない」「連帯保証人を見つけるから、ほしょ会社話にしてほしい」と、仲介会社に交渉する方もいるのではと思われます。
保証会社必須物件においては、たとえどのような理由があったとしても、保証会社を利用してもらわなければ、入居手続きを行うことができないので、交渉しても断られるのが殆ど。
仲介会社が断っても、まだ交渉を続ける場合には、入居自体を断られてしまうので、どうしても保証会社を利用したくなければ、保証会社不要物件に入居するしか方法はありません。
６．まとめ
家賃保証会社に保証料を支払うことで、連帯保証人を代行してもらえる点は、今の時代にあっているのかもしれません。ただ、保証会社を利用中に「滞納」「強制退去」などをしてしまうと、この履歴が残ってしまうので、次に部屋を借りる際「入居審査に引っかかってしまう」可能性が高くなります。
さらに、家賃滞納を連続3か月以上続けてしまうと、強制退去に向けた法的手続きに入り、本当に強制退去となってしまうので、その点は十分注意が必要です。