一般的な賃貸契約（普通借家契約）の有効期間は2年間となってるため、契約更新時期が近くなると、管理会社から「更新に関する書類」が送られてきます。
そのまま住み続ける場合には、更新手続きを行い、更新をする際に更新料の支払いが義務付けられている物件では、更新料を支払うことになります。
ただ、お客様の立場で考えた際「このまま住み続けるのに、どうして費用が発生してしまうのか」懐疑的に思っている方は、少なからず入るはず。
エリアによって更新料の金額は異なるものの、首都圏に隣接しているエリアでは、更新料が家賃1か月になっている所が多く更新月は「家賃2か月分程度」の費用が発生してしまうので、家計にとっては頭が痛くなってしまいます。
もし更新時において「更新料を減額してほしい」「なくしてほしい」といった交渉をした場合、管理会社またはオーナーさんは認めてくれるものなのでしょうか？
▼目 次
１．更新料減額交渉は、まず難しい
そもそも「賃貸の更新料は、昔からある慣習的要素が強い」ものであるので、エリアによって金額が全く異なっており、関西圏の一部エリアでは「更新料そのものがない」所があります。
慣習的な要素が強い更新料であるのであれば、契約更新の時に「交渉して、更新料の一部を減額することができるはず」と思う方もいるはず。
ただ仮に更新時に「更新料減額交渉」をしても、管理会社やオーナーさんは、まずその要求に対して首を縦に振ることはありません。
どうして更新料減額を認めてくれないのかというと、そもそも「賃貸借契約」をする際に、宅地建物取引士の資格を持つ担当者から「契約に関する説明」を必ず受けています。
その際に「更新時には所定の更新料を支払う」ことに対して同意を得て契約していることから、管理会社やオーナーさんは、減額に応じる必要性がありません。
「もし不服であるならば、更新せずに退去すればいい」
厳しい言い方になってしまいますが、契約所にサインをしている以上、更新料の支払いをしたくなければ、退去するしか方法はないのが現実です。
▶契約更新を忘れた場合の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
過去の判例から、更新料が高すぎる金額（1年ごとの更新で家賃3か月以下）でなければ、更新料の支払い義務は発生してしまうため、もし更新料支払いが不服であれば、最初から更新料なし物件に入居するしか、方法はありません。
２．更新時に家賃交渉をすることは可能
更新料の設定がある物件において、更新料の減額交渉は、まず認められない可能性が極めて高いのですが、その一方で「更新時において家賃交渉」をすることは可能です。
特に入居年数が4年以上になっていると、当然ながら相場的にも「値下がりしている可能性」があり得るので、現在の物件が気に入っていて、もうしばらくは入居する予定の方は、この機会に交渉されてみてはいかがですか？
ただ家賃値下げをする場合、ご入居者様とオーナーさんの双方が「合意」しない限りは、値下げすることはできません。
さらに理論武装的な家賃交渉をしてしまうと、オーナーさんは拒絶反応を示してしまう可能性が高くなるので、交渉の際には「相場と照らし合わせるのはもちろんですが、ご入居者様の誠意」を伝えることが、交渉成立のカギと言えます。
３．更新と引っ越し、どっちがオトク？
「更新料の支払いをしたくないから、この機会に引っ越そうかな？」と引越しを検討されている方もいると思います。
転勤や転職などのやむを得ない理由以外において、引越しをしてしまうとかえって損をしてしまう可能性が極めて高くなってしまいます。
例えば、現在家賃6万円の部屋に入居しているとした場合において…
①更新料を支払い、家賃は変更せずにそのまま住み続けた場合
②更新を機に住替えして、家賃5万円の部屋に入居した場合
における1年間の支払額を比べると、残念ですが「引越しをした方」が損をしてしまいます。
引っ越しをしてしまうと、退去時において「退去費用」が発生し、さらに入居時には「初期費用」を一括で支払うことになるので、仮に引越しを機に家賃が安い物件に入居しても、トータル的には、更新料を支払って住み続けた方がはるかにオトクとなり、住み替えをした場合において、完全に元を取るまでには、数年はかかってしまいます。
４．更新料を支払わないと、どうなる？
万が一、更新料支払いを拒否したまま、更新日を過ぎてしまった場合…
「賃貸借契約が終了してしまい、退去しないといけなくなるのか」
といった心配をされる方がいると思いますが、仮に更新手続きをしないまま、更新日を過ぎてしまっても、契約解除にはなりませんので、ご安心ください。
借地借家法によって、合意更新がされないまま、更新日を過ぎてしまった場合でも、「従前の契約（元々の契約）と同一条件で契約更新したとみなされる」＝法定更新に切り替わります。
法定更新に切り替わってしまうと、契約自体が「期限の定めのない契約」となり、更新料の支払いが無くなってしまいます。ただし、契約時に結んだ賃貸借契約書に「法定更新に切り替わってしまった際も、更新料の支払いを求める」旨の記載があれば、法定更新になったとしても、更新料支払いを免除されることはありません。
法定更新に切り替わった際の注意点
①契約時に家賃保証会社に加入していた場合
契約時において「家賃保証会社に加入」されていると、法定更新に切り替わった際、元々の契約書に「法定更新になっても更新料の支払いをする」旨の記載があれば、保証会社が更新料分を立て替えて支払うことになります。
保証会社が立て替えて支払った時点で、残念ながら「お客様情報はすでに、信用情報機関に登録」されている可能性が出てくることから、場合によっては「今後の住み替え時において、入居が難しくなる」可能性が出てきます。
②退去通告のタイミングが異なる
一般的な賃貸借契約では、「退去する1か月前」までに管理会社に連絡することになっていますが、法定更新に切り替わると「契約期限が定めが無くなる」ことから、退去連絡も変わってしまい、法定更新になってしまうと「退去する3か月前」までに連絡しなければならないので、要注意となります。
５．まとめ
「賃貸の更新料を支払いたくはない」とお考えの場合は、更新料設定がない物件に入居するしか方法はなく、更新料設定がある物件では、仮に交渉をした所で「管理会社などが拒否」する可能性が極めて高いので、その点を予め理解した上で、お部屋探しをするべきです。
また、更新料支払いをしたくない理由で、住み替えや法定更新したとしても、前者では「かえって住替えすることで、損をしてしまう可能性が高く」なり、後者の場合は、家賃保証会社に加入していると、保証会社が「代位弁済」を行うので、保証会社によっては「信用情報機関に登録」されてしまうことから、今後のお部屋探しをされる際、入居審査が厳しくなる可能性が出てきてしまいます。
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