賃貸物件に入居する際には、初期費用＝契約金が必ず発生します。
物件によって、初期費用の設定項目が異なるので、費用がどのくらい発生するかについては、一概に言うことはできませんが、山梨県内における賃貸初期費用の平均は、家賃4か月分と言われており、仲介会社にもよりますが、基本的には一括で支払わなければなりません。
初期費用がどうしてここまで高額になってしまうのかというと、初期費用の受取先が主に「オーナーさん」「家賃保証会社」「仲介会社」と別れているからと言われています。
今日のブログでは、初期費用の入門編として「初期費用とはいったい何？」についてフォーカスしてみたいと思います。
目 次
１．賃貸初期費用の内容
賃貸物件に入居する際に支払う「初期費用」の内訳は、下記の通りとなります。
・敷金：
入居時にオーナーさんに預ける担保金。夜逃げ・家賃滞納などしない限り、原則的
には返金されるお金。
・礼金：
入居御礼としてオーナーさんに支払う謝礼金。ただし退去時には返金されません。
・仲介手数料：
契約が成立した場合に発生する、仲介会社の報酬料。法律によって上限が定められていて、一般的には家賃1か月＋税金10％としている所が殆ど。
・前家賃：
契約時に当月分及び翌月分の家賃を先払いするもの。当月分は月の途中から契約するので「日割り計算」翌月分は、1か月分の家賃を払います。なお、前家賃には家賃の他に「共益費」「駐車場代」「町内会費」「家財保険（月払いの場合）」が含まれています。
・保証会社保証料
契約時に「保証会社必須」物件の場合には、保証会社に対して保証料を支払わなければなりません。物件によって金額が異なるものの、一般的には「家賃50～100％」分が請求され、解約時には返金されません。
・ムシ駆除除菌代：
入居前に専門業者さんによる「室内ムシ駆除、除菌」をする場合に発生する費用。オプション扱いとなるため、お客様の都合で断ることも可能。ただし行わない場合、害虫発生率は非常に高くなるので、個人的には行ったほうがいいと思います。
・カギ交換代：
入居前にカギ交換をする場合に発生する費用。こちらもオプション扱いとなるため、お客様の都合で断ることも可能。ただし、カギ交換をしない場合には、前の入居者様のカギをそのまま使うことになるので、防犯上あまりよろしくはありません。
２．賃貸初期費用を交渉したい場合
どのような物件に入居するとしても、初期費用は「ある程度の金額が発生」してしまいますので、借りる立場で考えれば「費用を抑えたい」と誰もが考えます。
では、もし交渉をする場合、どのタイミングで切り出せばいいのかというと、入居申込の段階がおススメ。入居申込が終わると、すぐ審査となり審査完了後は、賃貸借契約作成準備に入りますので、審査完了後に交渉をすると、担当者も困ってしまいます。
交渉することによって、お客様の要望が通りやすくなる項目としては…
・家賃（ただし数千円程度）
・駐車場代
・契約日を月末にしてもらうこと＝前家賃の節約にもなります
・礼金
ただし、これはあくまでも一例であって、物件（築年数）やオーナーさん、管理会社の判断によってはNGとなってしまうこともあり得ますので、注意が必要です。またこれは絶対に言ってはいけないこととは、「家賃相場と入居希望物件の家賃に乖離があるから、相場並みに家賃を値下げしてほしい」
物件状況に応じて、家賃は相場以上に設定していることもあり得る話。
これを言ってしまうと、オーナーさんの中には「それならほかの物件に行って」と、交渉打ち切りを言い渡してしまう恐れがあり、このワードは正論かもしれませんが、オーナーさんにケンカを売るようなものであるので、もし家賃が気になるならば「あと数千円下げてもらうと、予算内になるので、お願いできますか？」と、やんわりと伝えるのがベストです。
３．賃貸初期費用は、カード払いはできるの？
賃貸の初期費用は、まとまった金額が発生してしまうことから、痛い出費となってしまいます。最近ではクレジットカード支払いも可能となっている仲介会社もあるものの、クレジットカード払いOK 以外の所においては、一括で支払うことが求められているので、仮に交渉をしたとしても、断られてしまいますので、その点は注意が必要です。
2021年12月24日 追記
初期費用の支払いに関しては、一部の仲介会社においては、クレジット対応にしている所がありますが、ただ賃貸業界ではクレジット対応としていない所の方が多いです。
４．まとめ
最近では、賃貸初期費用＆家賃をクレジット払いができる所が出てきました。
ただクレジットOKの物件に入居する場合、家賃滞納やカード支払いを滞納してしまうと、信用情報機関に掲載されてしまうリスクが出てきます。
滞納を繰返していると、次に賃貸を借りる時に、入居審査に引っかかってしまうこともあり得ますので、クレジットカードで家賃や初期費用を支払う方は、引落日までにしっかりとお金を準備しておいてください。