賃貸物件に入居する際に支払う「初期費用」は、ある程度まとまったお金となってしまうため、可能であるならば「抑えたい」と考えている方が多いと思われますが、ただ現実的には、あまり値引きされないケースの方が多いので、仕方がなく支払っている方が多いのではないでしょうか？
ただ、賃貸の初期費用は「裏ワザ」を使えば、ある程度は抑えることはできます。
そこで、今日のブログは「誰でも簡単にできる、賃貸初期費用交渉」について、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．入居する時期をずらすだけで、簡単に交渉可能！
賃貸業界における繁忙期は、毎年1月～3月と言われています。
これは、進学や就職、転勤の時期が年度末に集中していることもあり、多くの方が賃貸物件を探されているからで、繁忙期になると「大手賃貸サイトコマーシャル」が、いつも流れています。
繁忙期は、仲介会社にとって「最大の書き入れ時」ということもあり、多くのお客様がご入居して頂く事から、キャンペーンなどは実施していても、そこからさらに交渉することは、正直に言うと、難しい場合が多いです。
ただ4月以降になると、徐々に新規お客様が減っていくので、もし入居時期を4月以降でもOKという方は、繁忙期をずらすだけで、交渉がしやすくなりますので、ある意味においてはオトクとなります。
２．築10年以上の物件は、交渉成立可能性大！
賃貸の初期費用交渉をする際、築10年未満／築10年以上の物件ならば、どちらの方が交渉がしやすいかというと、築10年以上の物件がおススメ。
築10年未満は、管理会社の認識は異なるものの「築浅物件」ととらえていて、一般的に築浅物件は、資産価値が高い状態をキープしていることから、値引きなどをしなくても、集客することが可能となりますが、築10年を超えてくると、資産価値が下落し始めてくるので「新築当時の家賃では貸せない」状態になる物件が多いことから、家賃値引きを行う所が多くなります。
それに合わせて、初期費用設定も見直しが行われることから、もし初期費用を抑えたいと思っている方は、繁忙期をずらした「築10年以上」の物件に絞ったお部屋探しをされると、良い結果となる可能性が高くなります。
３．敷金・礼金無料について
最近の賃貸業界においては、築浅物件以外では「敷金・礼金設定がない」物件が多くなってきています。
礼金は、ある意味において時代錯誤的な慣習であるから、無料であってもお客様には、特段影響を与えるものではないものの、敷金に関しては「入居期間中に発生した借主による破損や汚損」があった場合、そこから相殺となることから、ある意味においては「敷金は設定されていたほうがいいのでは？」と思う方もいるはずです。
ただ、近年における退去時の精算に関しては、多くのお客様は「室内をきれいに使用して頂けている」ことから、お客様原因による「故意過失による破損や汚損」は、殆どないと言っても過言ではないので、事実上「室内クリーニング費用」のみしか発生しない可能性の方が高いです。
もし退去時の精算に不安を感じる方ならば、敷金を預けたほうがいいと思いますが、原則的には敷金は「担保要素が強い費用」なので、破損や汚損がない限り、敷金を預けた場合「室内クリーニング費用と相殺」され、残った金額だけが返金となります。
なお、礼金が設定されていない物件においては、家賃が割高になっているのではといった情報が拡散されていますが、築10年を超えている物件で、礼金が設定していない物件の場合、①リノベーションやリフォームをしっかりしていなくて、②家賃が相場より高い場合には、恐らく礼金分の一部が「家賃に上乗せ」されているケースが高いと思われます。
４．フリーレントをつけてもらう
賃貸物件を所有しているオーナーさんは、正直な所「家賃減額交渉」されるのを嫌います。
家賃が減額になれば、当然ながら収入が減少してしまうので、経営的にも「頭を悩ませる」所があるものの、お客様が「フリーレントをつけて！」とお願いされた場合、こちらの方ならば、比較的受け入れてくれる可能性は高くなります。
フリーレントとは、一定期間家賃が無料になるもので、これが設定されていると「初期費用の中に含まれている前家賃の家賃部分」と相殺することができることから、初期費用を抑える効果が期待できます。（なお共益費などの諸費用は対象外となります）
もし初期費用を少しでも抑えたい場合で、フリーレントが設定されていない物件では、フリーレントをつけてもらえないか、交渉してみるのは期待大！また大抵の仲介会社では、契約日と家賃発生日が同じであることが多いため、月の途中で入居申込された方は「契約日を可能な限り月末」にしてもらえないか、交渉してみてはいかがですか？
家賃発生日を月末設定にすることによって、前家賃分の中に含まれている「契約当月分の日割り家賃分」を抑えることができるため、さらにオトクとなります。
５．保証会社保証料を減額してもらう
近年では、契約時に「管理会社／仲介会社が指定する保証会社」に保証料を支払わなければならないケースが多くなってきています。
保証会社とは、万が一お客様が「家賃滞納」「夜逃げ」などしてしまった場合、保証会社が一時的に家賃を立て替えてくれるもので、保証料を支払うことで、保証会社が「事実上の連帯保証人」の役割を担ってくれます。
初期費用の中に含まれている保証料の金額は、物件によって差異が生じているものの、平均すると家賃50～100％の所が圧倒的に多いです。
ただ、保証料料金に関して、物件ごとで違いはあるものの、概ね仲介手数料分の費用が発生してしまうことから、保証料100％分の所になってしまうと、仲介手数料2か月分に相当してしまいます。
もし、初期費用が高額になってしまい、支払いが厳しくなってしまうと感じた時には、仲介会社に事情を話せば、物件によって対応は異なるものの、保証料減額を認めてくれる所もあります。
６．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸の初期費用交渉に関しては…
繁忙期以外の時期に入居する
築10年以上の物件を狙う
敷金・礼金は外してもらう
フリーレント＆月末契約にしてもらう
保証料を減額してもらえるかどうか相談する
たったこれだけのことを実行することによって、初期費用は簡単に抑えることができます。なお、1点注意が必要なのが「フリーレント物件では短期で解約した場合には、違約金が設定」されていること。違約金の期間は、物件によって違いはあるものの、おおむね「契約日から1年未満で退去した場合には、家賃1～2か月分の違約金を支払う」ことになりますので、転勤族の方は要注意です。