賃貸物件を探される際、「連帯保証人を誰かにお願いしないといけないのでは？」といったことを考えてしまいますよね。
確かに、一昔前の賃貸契約においては「連帯保証人をつけることが入居条件」であったため、契約者にとって「血縁関係が強いご両親もしくは親戚」の方にお願いしないといけなかったのですが、近年においては「原則連帯保証人不要」でも、賃貸物件に入居することはできます。
連帯保証人をつけることは、万が一「家賃滞納」「夜逃げ」等が発生し、家賃支払いが滞った時には、連帯責任者として「家賃支払いをしないといけなくなる」のですが、どうして近年では連帯保証人不要でも、お部屋に入居することができるのでしょうか？
目 次
１．連帯保証人をつけても、家賃回収が難しい
連帯保証人をつけることによって、法的に「債務者の一人」となるため、万が一家賃滞納や夜逃げなどが発生し、管理会社が家賃回収ができないと判断した際には、連帯保証人の方に対して、速やかに滞納分の家賃を支払ってもらうように、お願いすることになります。
ただ、管理会社ができる回収とは「お願いベース」であり、連帯保証人のご自宅に行って、いきなり「資産差し押さえ」などといったことは、100％できませんし、何よりこれは明らかに違法行為となってしまいます。
何度もお願いしても、回収が困難な場合、最悪「裁判で決着」をつけることになります。
裁判に移行した場合、原告＝オーナーさんが勝訴する確率は、紛れもなく高いので、すぐに債権回収に移行することになりますが、ただ「連帯保証人の方が自己破産」してしまえば事実上「踏み倒し」となってしまい、さらに高額になりがちな裁判費用は、オーナーさん負担となることから、連帯保証人をつけたとしても、100％回収ができるといった保証はどこにもないというのが、正直なところでした。
２．管理会社の働き方改革も背景にはある
契約時に「連帯保証人をつけている」方において、家賃滞納が発覚した場合、管理会社担当者が「家賃回収業務」を行うことになってしまうですが、一般的に「大多数の人は日勤勤務」であることから、回収業務は「夜の時間帯」に行われることになります。
管理会社の話によると、連帯保証人をつけていた時代における「家賃滞納率」は、10％台であったため、滞納された方のお部屋に訪問するとなると、当然ながら「深夜遅くまで対応」することになってしまうことから、働き方改革の一環として、現在では連帯保証人不要物件＝保証会社利用する物件が急速に増加傾向となっています。
３．保証会社をつけることで、事実上の連帯保証人になる
近年においては、大手管理会社物件ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件でも、家賃保証会社を利用している所が増えてきていて、現在では全賃貸物件の約8割は、保証会社を利用しているとのことです。
家賃保証会社を利用している物件に入居する場合、ご契約者様が「契約時に初回保証料として、家賃50～100％」を支払い、また物件によって異なりますが、年1回更新料として1万円～2万円／もしくは月額保証料として「家賃1％分」を支払うことで、保証会社がご契約者様の「事実上の連帯保証人」となってくれます。
４．家賃滞納が発生しても、保証会社が対応してくれる
万が一、家賃滞納をしたとしても、保証会社が「一時的に家賃分を立て替えて支払ってくれる」ので、管理会社及びオーナーさん的においては「滞納リスクがゼロ」となるので、迷惑をかけることはありません。
ただ気を付けないといけないこととは、保証会社は「あくまでも家賃を立て替え」しただけのことであり、当然ながら「立て替えた分は保証会社に返済」しないといけなくなるので注意が必要です。
さらに、保証会社によって対応が異なるものの、一般的には「家賃滞納を連続して3か月以上続けた」場合、契約上における「借主と貸主との信頼関係が破綻した」と見做して、保証会社では、「賃貸借契約の解除と退去」を求めて、提訴に踏み切ります。
近年保証会社の利用が増えた背景には、万が一滞納が続き「強制退去に向けた裁判」になったとしても、高額な裁判費用を「保証会社がすべて負担」してもらえること、更には夜逃などしてしまったとしても、上限はありますが「原状回復費用を負担」してもらうことができ、一部の保証会社では「信用情報を確認」することができるので、過去5年間に家賃滞納などをした人の履歴を確認できるという面においては、入居審査がとてもしやすくなるので、今後さらに保証会社利用物件は増大していくものと思われます。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
家賃保証会社を利用することによって、ご契約者様にとっては「事実上の連帯保証人」になってもらうことができ、管理会社側から見た場合においては、「家賃滞納リスクが限りなくなくなる」「滞納による強制退去になっても、裁判費用を負担してくれる」「信用情報を確認してくれるので、滞納歴があるかどうかを調べてくれる」ことから、今まで見たいな「連帯保証人」をつけなくても、保証会社がすべてカバーしてくれるので、今では連帯保証人をつけなくても、契約することはできます。
ただし、過去5年間の間に「家賃滞納やクレジットカード滞納」をしてしまうと、入居審査時に発覚してしまい、場合によっては「入居審査が通らない」可能性が出てきてしまいます。
さらに「今までとは別の管理会社物件」に入居しようと思っていても、提携している保証会社が「保証業協会」などに加盟していると、信用情報はすぐに確認することができてしまうため、最悪入居すること自体が難しくなってしまいます。
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