賃貸物件に入居する際には、必ず入居審査が行われます。
近年では、家賃保証会社を利用している物件が増えてきたので、保証会社審査及び管理会社（オーナー）審査にそれぞれ合格すれば、初期費用の支払い→賃貸借契約という流れとなります。
都合によって、契約をキャンセルする場合には、賃貸借契約書に「サインをする前」ならば受付け可能となり、初期費用も全額返金されます。
入居審査通過後にキャンセルとなるケースは、正直言ってほとんどないのが実情で、またキャンセルになったとしても、お客様の都合によるもの（例えば親御さんの反対にあってしまい、契約することができなくなったなど）が多いのですが、ごくまれに「オーナーさんからキャンセルしたい」と申し出る時もあります。
賃貸オーナーさんにとって、契約が成立すれば「賃料が毎月入ってくる」ことになるので、キャンセルを申し入れることは、自分の首を絞めるようなもの。ただ百も承知でキャンセルを申し入れる場合には、入居を受け入れることができない「原因」が必ずあるはずです。
今日のブログでは、オーナーサイドが入居を断るケースについて、お話させていただきます。
▼目 次
１．過去に滞納歴があった場合
保証会社及び管理会社審査においては、「家賃支払い能力があるのか」「社会常識を逸脱していない人なのか」等を総合的に判断して、入居可否を決めます。
実は、入居審査には「オーナーさん」も加わります。
オーナーさんが審査に加わるのは、主に管理会社から「勤務先、年収、人柄」等の報告があり、それを承認するかどうかといった、簡単なものですが、ただこの時「保証会社から滞納歴が過去にあった」場合には、そのことも報告してきます。
保証会社を利用している場合、仮にお客様が滞納したとしても、保証会社が一時的に立替をしてくれるので、オーナーさんに振込まれる家賃が滞ってしまうことはまずありませんが、保証会社としては、立て替えをするということは、リスクを伴うことにもなるので、このことは信用情報機関に掲載することになります。
一般的に、家賃滞納を頻繁に行っていた／強制退去一歩手前になっていた／強制退去になった場合には、保証会社審査で一発で落とされてしまいますが、滞納回数がそれほど多くない場合には、審査で落とすことは少なくなる代わりに、その事実は管理会社に伝えてくるので、オーナーさんとしては、入居許可を出したとしても、リスク発生率が高くなってしまうことから、審査後であっても入居拒否をすることは、十分あり得る話です。
保証会社には、大きく分けると3つに分類されています。
①独立系：
管理会社の関連会社が運営している。信用情報機関に登録することはできないことから、他社物件／クレジットカード滞納していても、過去の履歴を確認することができません。
②信用系：
保証会社独自の協会に加入している保証会社では、独自の信用情報機関を有しています。他社物件で滞納していた場合でも、保証協会に加盟している保証会社を利用していた場合、その履歴が残ってしまいますので、他社管理会社で新たに契約しようと思っても、滞納履歴が残っていた場合、入居審査通過が難しくなってしまいます。
③信販系：
信販会社が運営している保証会社のことで、主にクレジットカード滞納をしてしまうと、その利益が残ってしまい、信販系保証会社を利用している仲介会社では、一発で履歴を確認することができます。一般的には「信販系保証会社審査」が一番審査が厳しいと言われています。
※なお、信用系及び信販系保証会社では、信用情報機関を有しているものの「相互リンク」はしていないので、例えば「信用系保証会社」を使って入居審査が行われても、クレジットカード滞納が過去にあったとしても、履歴を確認すること自体ができないため、入居審査が不利になることはありません。
２．収入的に厳しいと判断した場合
一般的に、入居審査に通るためには、「家賃は手取り収入の3割以下に抑えない」と難しいと言われています。
家賃の支払額が「手取り収入の3割以下」でないと、滞納してしまうリスクが高くなってしまうため、家賃支払い能力がないと判断された場合には、入居審査で「落とされる」もしくは、「連帯保証人をつけることを条件」に入居審査を通すこともあり得ます。
（ただ近年では、家賃保証会社必須物件で連帯保証人をつけることは、稀となってきています）
管理会社審査においても、家賃支払い能力があるかどうかを調べますが、ごくまれに「ギリギリ」のかたもいて、この様な場合オーナーさんに最終的な許可をお願いするケースがあります。
ですので、入居審査時にはOKをだしても、その後「やっぱり支払い能力がない」と判断してしまうと、入居審査通過後でも、キャンセルを申し入れることがあります。
（ただし連帯保証人がしっかりしている方ならば、ギリギリの方でもそのまま契約となることがあります）
契約時に保証会社必須の場合、原則的には「連帯保証人は不要」となります。
ただ、保証会社から「連帯保証人をつけることを条件に、入居審査を通す」と言われる場合があります。この場合、連帯保証人をつけることが「入居審査条件」となるため、連帯保証人（2親等以内の方）をつけることができないと、入居が難しくなります。
万が一、保証会社審査に落ちてしまっても、提携している別の保証会社に再審査を通すことがあり、そちらでは問題なく入居OK判定をしてもらえる可能性があります。ただし、一旦審査に落ちた事実は、管理会社及びオーナーさんには報告されますので、家賃支払い能力があると判定されても、審査に落ちることはあり得ます。また、審査に落ちた場合、詳細な理由は通告する義務がないため、どのような理由でダメだったかについては、教えてもらうことができません。
３．仲介担当から助言があった場合
仲介担当者は、常日頃から「たくさんのお客様」をご案内・契約手続きをしていることから、直感が冴えている方が多いです。
管理担当者から後日教えてもらったのですが、これから同棲を開始するために、物件探しをして、希望通りの部屋が見つかったとのことで「入居申込手続き」を行っていた時、いつも女性のみが手続きの為、仲介会社に来ていたとのことです。
通常、よほどのことがない限り、二人で来店されるのが殆どだったため、仲介担当者は「怪しい」と感じてしまい、お客様に「在籍確認のため、勤務先に連絡させてほしい」とお願いしたところ、急にお客様が返答に困ってしまって、その後の調べで分かったことですが、その方はどうも「夜のお仕事」（＝水商売系）をされている方と判明したため、入居をお断りしたとのことです。
また、入居審査前には「仲介会社担当者とヒアリング」を行うことがありますが、その際に「入居動機があまりにも曖昧過ぎる」と担当者が判断してしまうと、たとえ家賃支払い能力があったとしても、入居を断られることがあります。
これも担当から教えてもらったのですが、とある物件に「入居したい」と仲介会社に問合せをして、担当者と電話でヒアリングを行った際、現在は会社勤めをしているが、その会社は1年以内で退職予定で、次の会社はまだ決めていないと、つい本音が出てしまったとのことですが、もしこのような話をされてしまうと、今は良いかもしれないのですが、1年後家賃をしっかりと支払ってもらえるかどうか、非常に気になってしまうので、管理会社によっては、入居をお断りする可能性があります。
４．まとめ
入居審査後に、オーナーさんがキャンセルしたいと、申し出ることは殆どないと言っても過言ではありません。仮にこのようなことを言ってくる可能性が高いのは、家賃滞納歴が多い事だと思われます。
保証会社では、信用情報を確認することが可能なことがあるので、滞納歴があると、すぐにその情報を確認することができることから、家賃滞納だけは決してしないように気を付けてください。
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