良い賃貸物件の見分け方とは?


賃貸物件を探す時、必ず不動産仲介会社に相談することになります。

不動産仲介会社は、大手管理会社が運営している「直営会社/フランチャイズ店」「仲介のみを行っている会社「街の不動産屋が運営している仲介会社」まで幅広くあります。


一般的には、多くの方が「大手賃貸検索サイト」を利用して、見学したい物件を取り扱っている仲介会社に「内見予約」することが多いと思いますが、ネット上で見た部屋と「実際見た部屋」との印象が「全く違っていた」という経験をされた方は多いはずであり、また「今だけキャンペーン中だから」という営業トークで入居したものの、入居後後悔された方も、恐らくいるのではないでしょうか?


実は、同じ賃貸物件であったとしても、「良い物件」と「悪い物件」は当然あり、悪い物件に入居されてしまった方は、「悪い物件にある特徴」をしっかりと把握していなかったことが最大の原因であることを、把握していなかったからです。


毎年5月の大型連休後から7月後半までは、賃貸業界にとって、最大の「閑散期」となりますが、ただこの時期にお部屋探しをされる方は、繁忙期と比べると、とってもオトクに入居することができますので、今からお部屋探しをされる方は、ぜひ今日のブログをご覧になり、希望通りのお部屋に入居されることを祈念いたします。


 

目 次

1.絶対に妥協できない部分以外は、妥協する

2.管理会社直営の仲介会社がおススメ

3.自主管理物件は、要注意

4.ごみ置き場などが汚い物件は、NG物件

5.家賃が一定水準以下の物件は、要注意

6.まとめ

 

1.絶対に妥協できない部分以外は、妥協する

絶対に妥協できない部分以外は、妥協する

お部屋探しをする時は、とてもワクワクするものですが、ただ物件量が膨大にあるため、必ずしも「希望条件通りの部屋」を見つけることは、難しいのが正直なところ。


例えば、A駅から徒歩5分圏内の「新築物件」を探しているとした場合、エリア的には「申し分はない」代わりに、「家賃が予算オーバー」となってしまい、入居することはできないといった場合は、十分に想定されます。


もしこのような悩みが生まれた時には、「絶対に妥協することができない条件」を1~2個だけ挙げて、それ以外の部分は「妥協」してみると、案外希望条件に合う部屋が見つかるはずです。


先程の例では、A駅から徒歩5分圏内の新築物件は、予算オーバーになってしまったのであきらめたのですが、例えば「徒歩10分圏内」にまで範囲を拡大すると、同じ新築/築浅物件でも、家賃帯は少し安くなる可能性が高くなり、またA駅に隣接しているB駅周辺でもお部屋探しをされると、意外にお宝物件は見つかるものです。


私事で恐縮ですが、大学生時代に「小田急線・下北沢駅」周辺で賃貸探しをしましたが、下北沢駅周辺は、人気エリアということもあり、予算内に合う部屋を見つけることができても、駅から徒歩10分以上かかるような場所となってしまうため、条件を緩和し、下北沢駅から2つ先の「梅ヶ丘駅」周辺で探したところ、徒歩3分の所に「予算内に合う部屋」を見つけることができました。

(※梅ヶ丘駅は「急行などの最速電車は通過」する駅ですが、列車本数は多いため、不便さは感じませんでした)



2.管理会社直営の仲介会社がおススメ

管理会社直営の仲介会社がおススメ

賃貸物件の管理方法については、管理会社がオーナーさんから管理委託を受けた物件(管理物件)と、オーナーさん自ら管理をしている物件(自主管理物件)があり、管理会社が管理している物件では「専任媒介契約」となっているケースが多いため、仮に管理会社直営の仲介会社以外のお店で「賃貸借契約」したとしても、契約書類に関しては「管理会社直営の賃貸借契約書」となります。


一方で、自主管理物件の場合においては「一般媒介契約」となっていることから、一番最初に成約させることに成功した仲介会社が、会社内で使用している「賃貸借契約書」を使って契約手続きをすることになることから、同じ物件であったとしても「賃貸借契約書」の内容が微妙に違っているケースが多いため、契約内容によっては「不利になる可能性」も決してゼロではありません。

 

自主管理物件の見分け方は、正直「見分けることが難しい」ため、お部屋探しをする際には、担当者に直接「この物件は自主管理物件ですか?」と確認するしか、方法はありません

 

3.自主管理物件は、要注意

オーナーさんが管理を行っている「自主管理物件」は、正直それ程多くはないのですが、もし自主管理物件に入居する場合においては、下記の点を必ず確認されることをおススメします。


(1)設備トラブルが発生した場合、対応してくれるか?

自主管理物件では、契約書作成のみ「仲介会社に依頼」して、それ以外の管理業務は全てオーナーさんが行うことになりますが、自主管理物件において、一番心配となってしまう部分とは、万が一「夜間や土休日にトラブル」が発生した際、オーナーさんがすぐに対応してくれるかどうか?


大手管理会社物件などでは、24時間管理が当たり前となっていることから、万が一設備トラブルなどが発生しても、担当者がすぐに対応してくれるので、とても助かりますが、自主管理物件では、オーナーさんが直接窓口になるため、場合によっては「電話に出てくれない」可能性もあり得ます。


ただし、自主管理物件でも「契約時に24時間管理サポート料」を必須にすることによって、24時間管理を代行してくれる所もあります。


(2)退去立ち合いの時、公平な目で確認してもらえるのか?

管理会社が管理する物件では、退去立ち合いも「管理会社」が行ってくれます。

賃貸借契約書に基づき、原状回復義務が借主/貸主のどちらにあるのかを、公平な目で判断してくれるので、ある意味においては「中立の立場」でジャッジしてくれます。


しかし、自主管理物件では「オーナーさんが立ち会う」ことになるので、利害関係がものすごく出てしまいます。オーナーさんの立場で考えれば、原状回復ができない箇所の責任については、可能な限り「借主責任」にしたいと思うのが自然なことであるため、公平な目で判断することが難しくなってしまい、更にオーナーさんが委託した「内装業者さん」等に見てもらうとしても、利害関係が濃くなってしまうので、本当にこの人に見てもらって大丈夫なのか、懐疑的になってしまいます。


(3)騒音トラブルが発生した場合、どう対応する?

賃貸業界における「管理トラブル」で、よくあるのが「生活音が原因と思われる騒音トラブル」です。この問題に関しては「築年数」「建築構造」は一切関係なく、どの物件でも起こり得る問題。


管理会社物件において、騒音トラブルが発生すると、管理担当者が「通知文の投函」「騒音を出しているであろう方に、直接注意」等を行うことによって、早期解決できるように対応しますが、自主管理物件では「オーナーさんが対応」することになるので、スピーディーな対応をすることができるかどうかは、分からない部分が非常に大きいです。


更に、オーナーさんが県外在住である場合、オーナーさんがすぐに現場に駆け付けることができないため、恐らく誰かに委託している可能性が高いのですが、その方がしっかりと対応してくれるかどうかは、未知数の部分が大きいです。



4.ごみ置き場などが汚い物件は、NG物件

ごみ置き場などが汚い物件は、NG物件

これは賃貸業界では「当たり前の常識」となっていますが、賃貸物件には、敷地内にごみ置き場が設置されていますが、管理の質や入居者の質が悪い物件では、「ごみ置き場」や「共用廊下」「アパート外観」が汚い/汚れていることが多いです。


ごみ置き場などが汚い場合には、管理会社では「通知文を配布」して、マナーを守ってもらうように「啓蒙活動」を行うものの、誰の目から見ても「汚い」「汚れている」物件は、明らかに質が低下している物件であることを証明しているため、この様な物件に入居すると、トラブルに巻き込まれやすくなるので、要注意です。



5.家賃が一定水準以下の物件は、要注意

家賃が一定水準以下の物件は、要注意

これはあまり知られていないことですが、エリア内において「一定の家賃以下」で募集している物件は、正直「ハズレ物件」の可能性が高いです。


どうしてこのような現象が生まれてしまうのかというと、賃貸物件は「築年数が経過すればするほど、資産価値は低下」してしまうものなので、そのまま放置してしまうと、家賃はどんどん値下がり傾向となってしまいます。


賃貸オーナーさんの中には、家賃下落するのであれば「資産価値を高めて、家賃値下げを食い止める」といった考え方を持っている方が多いため、この様な物件では「築年数が経過」しても、リノベーションや外壁塗装工事などを積極的に行っているので、築年数が経過していても、古さは全く感じられず、更には質の高い部屋を提供しているので、ご入居者様からも高い評価を頂いております。


一方、家賃が一定水準以下になっている物件では、「古い設備を使いまわしている」のは当たり前で、ごく一部の物件では「ご入居者様のことを店子」感覚で見ている所があり、当然ではありますが、この様な物件は「トラブルが常に発生」しています。



6.まとめ

いかがだったでしょうか?


賃貸物件を探される時、大手賃貸検索サイトを利用して、そこから気になる部屋を数件ピックアップして、内見されるケースが多いと思いますが、ただ賃貸検索サイトの情報では、物件詳細部分を把握することができず、さらに内見した部屋が「他社が管理している物件」であると、詳細部分を把握することが難しいため、仮に室内がおしゃれであっても、ハズレ物件になってしまう可能性は、十分にあり得ます。


お部屋探しをする際には、「管理会社直営の仲介会社」が紹介する「管理物件」で探されると、裏情報までも教えてくれる(本当にこの物件はおススメなのかどうかも…)ので、入居後後悔してしまうリスクを軽減することは、可能となります。


 

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