今では全賃貸物件の約8割は、契約時に仲介会社が指定する「賃貸保証会社」に加入することを義務付けています。義務ということは、賃貸保証会社に「保証料支払いNO」と意思表示してしまうと、契約そのものができないということを示唆しています。
賃貸保証会社に加入することになっても、支払った「保証料」及び「更新料（保証会社によっては月額保証料）」は、事実上の掛け捨て扱いとなってしまうため、入居期間中に「家賃滞納あるなし」に関わらず、退去時には返金されません。
保証会社、しいて言えば「管理会社やオーナーさん」が加入を勧めている「賃貸保証会社」では、入居時にどのようなことを調べているのか、多くの方はあまりご存知ではないはずです。
そこで今日のブログは「賃貸保証会社の入居審査では、どのようなことを調べているのか」について、お伝えします。
目 次
１．賃貸保証会社は事実上の連帯保証人
不動産賃貸業界が「賃貸保証会社」を利用・普及し始めたのは、2000年代に入ってからと言われています。今でこそ、賃貸保証会社を利用の際に「原則として連帯保証人は不要」となりますが、賃貸保証会社が生まれる前は「契約時において、連帯保証人は必須条件」となっていました。
ただ、時代の変化によって…
連帯保証人となる親御さんの高齢化
家庭の事情によって、連帯保証人になってくれる人がいない
連帯保証人に、滞納分を督促しても、支払い能力がなければ、それまで
等といった問題が発生したことから、近年では「原則として連帯保証人をつけない代わりに、賃貸保証会社に加入」することを必須としています。
契約時に「初回保証料」を支払い、また保証会社によって対応は異なりますが「月額保証料」もしくは「年1回の更新料」を支払い続けることによって、賃貸保証会社が「事実上の連帯保証人」の役割を担ってくれるので、お部屋探しをスムーズに行うことが可能となり、さらに入居審査においても、保証会社審査が加わることによって、より厳しく審査をすることができるようになったため、今では大手管理会社物件はもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件においても、保証会社をつけることが多くなってきています。
２．入居審査時で調べる内容とは？
①滞納歴があるか？
契約時において「賃貸保証会社を利用」することによって、仲介会社から依頼を受けた保証会社では、入居審査申込みが入ると、契約者となられる方の審査を行います。
保証会社によって違いはありますが、一部の保証会社では「信用情報機関に信用情報を確認」することができるため、過去5年間に「家賃滞納」「クレジットカード滞納」をした場合、信用情報が掲載されてしまいます。
管理会社では、昔から「家賃滞納」をものすごく嫌う風習があり、これは保証会社を利用促進が進んでいる今でも、考え方は変わっていません。当然ながら、保証会社としても「滞納歴がある」方に対して、このまま入居審査を通してしまうと「滞納してしまうのでは」というリスクを背負うことになりかねません。
保証会社の考え方にもよりますが、過去に滞納を繰返していた方に対しては「入居審査を通さない」可能性があり、「滞納をしていたが、完済した」「滞納を繰返していたが、完済した」等といった方は、家賃支払い能力を照らし合わせながら、入居審査を通すこともゼロではありませんが、その情報は管理会社にも伝えられるので、場合によっては「管理会社審査で落とされる可能性」が出てきます。
②家賃支払い能力があるのか？
先程からお伝えしていますが、管理会社では「家賃滞納」を昔から非常に嫌う風習があります。これはどの業界にも言えますが、支払期日を守れないような方とは、誰一人取引はしたくないものですよね。
賃貸業界的には、家賃支払い能力を見る時、入居したい物件の家賃が「手取り収入の30％以下になっているか」を確認しています。家賃が手取り収入の30％台ギリギリ／もしくは30％以上になっていると、家賃滞納リスクが上昇してしまうため、保証会社審査は厳しくなってしまい、仮に保証会社審査が通ったとしても、管理会社審査ではさらに厳しくなってしまうことが予想されます。
ただし、家賃が手取り収入の30％台になっていたとしても、例えば二人暮らしをされる方で、共働きをされている方であれば、収入状況によっては、入居審査が通ることもあります。
③入居申込書に記載した会社に在籍しているか？
当たり前ですが「家賃支払い能力がない」「滞納歴がある」ような方に対して、仲介会社・管理会社・オーナーさんは、お部屋を貸したいとは、誰一人思っていません。
入居審査では、家賃支払い能力があるのか、また滞納歴があるのかを、独自の視点で調査しますが、ただ入居申込書に記載した会社に「本当に在籍」しているかどうかについて、しっかりと確認しないと、場合によっては「アリバイ会社を使って、ウソの在籍をしている」可能性も、決してゼロではありません。
そこで、仲介会社では「事前にお客様に了解を得た上で、本当にその会社に勤務しているか」在籍確認を行います。殆どの方は「しっかりと在籍確認」をとることができるので、入居審査に落ちることはまずありませんが、ごく稀に「入居申込書に記載されている会社」に電話連絡した時、全く違っていることもあり、さらに「アリバイ会社を使っている形跡」も出てくることがあります。
もし、仲介担当者が少しでも疑いをかけた場合には、徹底的に調べられることとなり、疑いが晴れなければ、入居審査に落ちてしまう可能性も出てきます。
３．もし借金があった場合、入居審査に不利になるのか？
都合によって、一時的に「金融機関で、カードローン」を利用される方は多いと思いますが、もしお部屋探しをされている時、カードローンを使っていた場合、このことが入居審査上において「不利になるのでは？」と思っている方は多いはずです。
結論から先に申し上げますと、カードローンを使っていたからと言って、それだけで入居審査に不利になることはありません。入居審査上において、一番問題なのは「滞納しているかどうか」であり、滞納歴がなければ、入居審査において「不利になることはあり得ない」話です。
なお、カードローンで滞納してしまうと、信販系の保証会社では「すぐに信用情報が確認」することができるため、入居審査上不利になってしまいます。
４．賃貸保証会社は、自分で選ぶことができるのか？
不動産仲介会社では、万が一「賃貸保証が社の審査に落ちた場合」に備えて、複数の保証会社と取引していることが多く、仮に保証会社審査で落ちても、すぐに別の保証会社に「再審査」をかけて、こちらの審査で問題がなければ、審査を通すこともあります。
（ただし管理会社審査では、非常に不利になってしまいます）
賃貸物件を住替えされる方であれば、出来たら「同じ保証会社を利用すれば、すぐにでも審査に合格」できるため、保証会社を選ばしてほしいとお願いしたくなるものですが、仲介会社では「お客様の状況は一切関係なく、無作為に保証会社を選択・審査」していることから、仮にお客様から「保証会社を選ばしてほしい」とお願いされても、断られます。
５．連帯保証人をつければ、保証会社利用を免除できる？
一部ネット上では「両親などに連帯保証人をお願い」すれば、交渉次第で「保証会社の利用を免除される」といった情報がありますが、仮にご両親の収入状況が「ものすごく安定」していて、万が一家賃滞納をしても「支払い能力がある」としても、仲介会社では、あくまでも保証会社の利用をお願いすることになります。
保証会社を利用することによって、保証料や更新料（月額保証料）が「掛け捨て」状態となってしまうことから、もったいないという気持ちは、決してわからないわけではありませんが、あまりにも「連帯保証人をつけるから保証会社の利用を免除してほしい」と強く交渉してしまうと、場合によっては「入居を断れる」可能性があり得ますので、注意が必要です。
６．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸保証会社における入居審査では、主に「家賃支払い能力があるのか」「入居申込書に記載された会社が実在するのか」「過去に滞納歴があったか」等を総合的に調べた上で、保証会社として「入居可否判定」を下すことになります。
保証会社を利用している場合、保証会社と管理会社審査の両方の審査に合格しなければ、契約手続きを行うことができません。ただ入居審査で「落ちてしまう」方は、全体の1割程度なので、過去に滞納歴などがなければ、入居審査で落ちてしまうといったことは、あり得ませんので、ご安心ください。
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