賃貸物件に入居する際には、必ず入居審査が行われます。
近年では、大手管理会社物件ではもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件においても、家賃保証会社を利用しているケースが多くなってきたため、入居審査は
家賃保証会社及び管理会社
の双方がそれぞれ行って、両方の審査に追加した人が、契約手続きを行うことができ、逆を言えば、家賃保証会社／管理会社審査の片方だけ落ちてしまうと、その物件では契約することができません。
審査を行う最大の理由は「家賃支払い能力があるのか？」「入居させた後、トラブルをひこ起こさないか？」等をそれぞれの基準で審査して、総合的に入居審査可否を決定することになりますが、ただ入居審査は「管理会社及び保証会社によって『幅』」があって、中には入居審査が緩すぎる物件も、正直存在しています。
入居審査が緩い物件というのは、入居審査通過率が高いことを意味していますので、例えば過去に滞納歴があった方などは、入居審査に緩い物件に入居する事によって、物件契約がしやすくなるというメリットがありますが、では入居審査が緩い物件のメリット＆デメリットとはどのようなものがあるのでしょうか？
目 次
１．入居審査が緩い物件とは？
１）保証会社が普及した背景
近年では、契約時において「管理会社が指定する保証会社」に加入することを必須としている物件が、多くなってきています。
管理会社が保証会社をつける最大の理由は
家賃滞納時に、保証会社から家賃分を立て替えてもらう
ためであり、なぜ連帯保証人ではダメなのかというと、連帯保証人の方が「万が一支払い能力がない」と、たとえ裁判で勝訴したとしても「自己破産」してしまえば、回収のめどが全くなくなってしまうことから、今までは「裁判をするぐらいなら、債権放棄して退去してもらった方が、損害額が少ない」とオーナーさん達は判断してきました。
家賃保証会社は、万が一滞納をし続けた場合には、不動産明け渡し訴訟を会社負担で行ってくれて、なおかつ退去費用の立替もしてくれることから、管理会社やオーナーさんは、滞納リスクを軽減してくれる保証会社を理想する手はないと考え、近年では急速に保証会社利用物件が増えてきました。
２）入居審査が緩い理由とは？
管理会社では、家賃滞納リスク軽減のために「保証会社」を利用していますが、保証会社によっては「信用情報を確認することができる」ため、過去に滞納歴がある方に対しては、原則として入居審査に落ちてしまう可能性が高くなります。
一方で、保証会社及び管理会社の一部では「入居率を高める」ために、収入的に厳しい方であったとしても、保証会社・管理会社における入居審査レベルに達していれば、入居を認めることがあります。
２．保証会社によって、確認できる部分が異なる
一般的に保証会社は、大きく3つのグループに分かれていて、入居審査に緩いのは「独立系」と呼ばれている保証会社のみです。
信用系及び信販系の保証会社の特徴としては、それぞれ「信用情報機関」に信用情報を確認することができるため、過去5年間の間に「家賃滞納」「クレジットカード滞納」「カードローン滞納」があると、信用情報機関に掲載されてしまうため、仲介会社から審査書類が保証会社に届いた時「申込者の名前が信用情報機関に掲載」されていると、一発で入居審査に落とされてしまいます。
一方、独立系の保証会社は「信用情報機関」で確認することができないため、保証会社独自における審査が行われます。保証会社が信用情報を確認することができないということは、過去に滞納歴などがあったとしても、そのこと自体で入居審査に不利になることはありません。
３．入居審査が緩い物件のメリット
入居審査が緩い物件のメリットは、ズバリ入居審査が早いところです。
独立系の保証会社を利用している物件では、信用情報を確認することができないため、家賃支払い能力さえあれば、入居審査に一発で通る確率は高く、他社管理会社で断れても、独立系の保証会社を使っている管理会社物件に入居すれば、まず問題ないと言っても過言ではありません。
４．入居審査が緩い物件のデメリット
入居審査に緩い物件におけるデメリットというと、やはり「入居者の質」「物件の質」が低下していることが挙げられます。
入居者の質が悪い部分の例でいうと「入居者同士における騒音トラブル」「入居マナーが守れない」可能性が高くなります。
一方物件の質が悪い部分の例というと、古い設備を使いまわしているので、場合によってはランニングコストが悪くなってしまう可能性が出てきます。さらに悪くなると、物件外壁が誰の目から見ても「劣化」していることがわかっているのに、オーナーさんなどが修繕しないこともあるので、最悪なケースでは「建物寿命を短くしてしまう可能性」も出てくるので、見た目的にもおススメできそうな物件ではありません。
５．まとめ
入居審査が緩い物件に入居するメリットが、一番大きい方とは、やはり「築年数が浅い物件」に入居される方のみ。
どうして築年数が浅い物件に入居される方が、メリットなのかというと、家賃が相場以上に設定されていることから、問題行動を頻繁に起こしている方＝収入的には高くない方が入居してくる可能性が低くなるからです。
一般的に、収入が一定＆申込者の人柄がよければ、入居審査に落ちることはありません。
入居後における「入居者の質」「管理の質」を求めている方は、独立系の保証会社を利用している物件ではなく、信用系・信販系の保証会社を利用している物件に入居されたほうが、安心できるかもしれません。