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賃貸契約直前にオーナーさんからキャンセルを申し出された場合、入居することはできないの?

更新日:2022年11月3日


賃貸物件を契約するまでの大まかな流れとして「内見」「入居申込・審査」「契約書必要書類の準備、初期費用送金」「重要事項説明・契約書署名捺印」「カギ渡し」となります。


厳密にいうと、お客様と仲介会社との間で「お部屋に住む」「借りる」という共通認識を持った時点(当然ではありますが口頭での発言が基になります)において、民法上における契約は成立(諾成契約)しているものとみなされます。


民法上では、口約束をした時点で契約は成立します

ただ口約束程度では、後日「発言に関する認識が曖昧」になってしまうことから、多くの仲介会社においては「賃貸借契約書に署名捺印」を一つの判断基準として、署名捺印を行う前であるならば、キャンセルは可能として、初期費用は全額返金されますが、一方「契約書に署名捺印」をした後では、いかなる理由があったとしても、キャンセル対応は不可能となり、もし契約を拒否したいのであれば、解約手続きを踏まなければなりません。


一般的に契約前におけるキャンセル件数は、殆どないと言っても過言ではなく、また合ったとしても、お客様からの方が圧倒的に多いのですが、万が一オーナーさんの方から「キャンセルをしたい」と申し出があった場合には、受け入れざるを得ないのでしょうか?



1.原則としては、オーナー側にもキャンセルを言う権利はある

オーナーさんであっても契約成立前なら契約キャンセルは可能です

賃貸借契約が成立していない時点(諾成契約は抜きにしたとして)においては、キャンセルを申し出ても、それを拒否することはできません。これに関しては、お客様だけの問題ではなく、お部屋を貸す側となるオーナーさんも同じ。


賃貸物件の供給数が飽和状態となっている昨今において、物件を所有しているオーナーさんは、少しでも空き部屋を埋めたいと、いつも思っていることから、通常オーナーさん側から「契約をなかったことにしてほしい」と契約前に申し入れることは、ほぼ皆無と言っても過言ではありません。


このような背景があることから、万が一にも「契約前にオーナーさんがキャンセルを申し出た」場合、恐らくではありますが「入居させるとトラブルを引き起こす可能性が高い」と判断して、申し入れた可能性が高くなります。



2.契約キャンセルを決断した背景とは?


貸主が入居を断る場合は、家賃滞納などが発覚した場合などが殆ど

オーナーさんが契約前にキャンセルを申し入れることは、殆どない事ではありますが、もしキャンセルを申し入れた場合における理由としては、次のようなものがあります。


①水商売系

水商売系の方は、昼夜が完全に逆転してしまうこと、また仕事柄お酒を飲む機会が多くなってしまうので、帰宅時間や帰宅後に「大声」等を出してしまうと、当然ながら他のお客様に迷惑となってしまい、クレーム問題に発展しやすくなることから、一般的な賃貸物件では、NGを出すことが多いです。(なお水商売系OK の賃貸物件ならば、全く別です)


②家賃滞納歴があった

近年においては、契約時に保証会社に加入することが多いことから、入居審査において「過去5年間における家賃・クレジット滞納履歴」を確認しますが、滞納が複数回あった方において、審査に通過したとしても、管理会社経由でオーナーさんには、対応履歴があったことが報告されます。


保証会社を利用している物件では、万が一滞納したとしても、保証会社が一時的に家賃を立て替えてくれるので、オーナーさん的には「家賃滞納リスク」はありません。


ただ、保証会社では「家賃滞納連続3か月以上」してしまうと、強制退去に向けた手続きを行い、裁判で判決が確定してしまうと、本当に強制退去が行われますが、強制退去は裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、複数人で行われることから、物件に対するイメージは正直悪くなってしまうことから、過去に滞納歴があると「滞納するのでは?」とオーナーさんが嫌悪感を抱いてしまう恐れがあり、場合によっては入居拒否判定を審査後でも行うことがあります。


③お客様の言動

管理会社・オーナーさんは「クレームを可能な限りなくしたい」と、本気で思っていますが、ただ「誰の目から見ても社会常識が逸脱」しているような人を入居させてしまうと、トラブルを引き起こしてしまう確率は、一気に高くなってしまいます。

お部屋見学時や、入居申込時において、仲介担当者は「お客様の言動」を注意深く観察し、話がかみ合わない場合や、言動が明らかにおかしいと判断した場合には、そのことを管理担当者に報告し、それはオーナーさんにも伝えられます。


オーナーさんとしては、家賃支払い能力があったとしても、最低限のモラルが守れない方を入居させたいとは思わないので、オーナーさん的に「難しい」と判断した場合には、入居審査通過後でも、キャンセルを申し出る可能性は出てきます。



3.まとめ


賃貸物件の契約が成立すると、お客様は法的に「借家権」の保護対象となり、万が一契約違反行為を行ったとしても、正当理由なしでは「退去」させることができないため、管理会社においては、入居審査はどうしても慎重にならざるを得なくなります。


仮に家賃支払い能力があったとしても、問題行動を起こす可能性がある方は、審査で落とされてしまうばかりではなく、オーナーさんにおいても「管理会社審査上ではOK」だとしても、オーナーとしての立場で考えた時、入居させてしまうとトラブルを引き起こすのではと考えた場合には、契約前であったとしてもNGを出してしまう可能性はあります。


ただし、この様なケースは稀であり、大抵は入居審査の段階で、ある程度の白黒はわかることから、契約前にオーナーさんからキャンセルの申し入れることは、皆無に近いと思ってもらってもいいと思います。


 

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