賃貸物件を探す際、物件を取り扱っている仲介会社にお願いして、物件見学に同行してもらったり、また希望物件を探してもらうこともあります。
希望条件に合った部屋が見つかり契約する場合、物件を紹介してもらった仲介会社に、仲介手数料を支払うことになりますが、ただ仲介会社によって「手数料が家賃0.5か月／1か月」と混在している所があります。
お部屋探しをされている方にとっては、出来れば仲介手数料は安いほうがいいに決まっていますが、どうして仲介手数料の設定が混在しているのか？
本投稿は、仲介手数料が混在している背景、また仲介手数料に関して交渉することができるかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．本来の仲介手数料の支払い方法とは？
賃貸借契約が成立した際に発生する「仲介手数料支払い」について、実は法律によってしっかりとルールが定められています。
宅建業法によって、仲介会社は
原則として、貸主および借主双方から賃料の0.5か月分を請求する
どちらかの依頼者の承諾があれば、一方から賃料1か月分以内を請求する
ことになっています。
仲介手数料が0.5か月となっているところは、恐らく貸主に対しても請求していることが予想され、逆に仲介手数料が1か月設定となっているところでは、借主が承諾したという形をとった上で、上限となる家賃1か月分を請求していると思われます。
なお、仲介手数料の上限は「家賃1か月分」となっており、これ以上の金額を請求することは、宅建業法により禁止されています。
▶仲介手数料に関する基本的な情報は、過去記事をご覧下さい。
２．仲介会社が家賃1か月に設定している理由
貸主が同意しない
不動産賃貸業界では、募集していた部屋が成約になると、貸主は仲介に対して、成約報酬料ともいうべき「広告料」（管理会社によっては業務委託料という呼称を使っています）を支払うことになっています。
このことから、仲介会社が貸主に対して、仲介手数料を全額支払ってほしいと言われても、拒否されてしまう可能性が高いため、どうしても借主負担となってしまいます。
仲介手数料0.5か月では運営が難しい
意外かもしれませんが、仲介会社が契約成立によって得られる報酬は、仲介手数料のみとなります。
そのため仲介担当者には「成約ノルマ」が課せられています。
もし、仲介手数料が半額になってしまうと、2件成約してようやく1件分の報酬を獲得することになるため、仲介手数料を半額にすることは、非常に難しい問題と言わざるを得ません。仲介手数料が1か月になっているのは、仲介会社の利益確保が背景にあります。
３．交渉しても難しい理由
理論上では、仲介手数料の支払いは「借主と貸主で折半」することになっているため、賃貸業界に詳しい方は、上記を理由として、仲介会社に「仲介手数料を折半」してもらうように、お願いされる方がいます。
ただ、先程もお伝えした通り、折半するとなっても「貸主側は同意」しないことが予想され、さらに仲介会社が仲介手数料を独自に半額にすることは、経営を維持することができなくなってしまうため、仲介手数料を折半してほしいと言われても、まず断れます。
仲介手数料に関しては、過去に裁判になった事例もあることから、仲介会社では「入居申込時」において、「仲介手数料は全額借主側が支払うことを認める」旨の書類を作成し、それに署名捺印させることによって、仲介手数料＝借主が同意したという形をとっています。
ごく一部の方は、理論武装をされ「これは明らかにおかしい」と反論される方がいますが、あまりにも仲介手数料支払いに関して、自己主張をしてしまうと、場合によっては申込を断られる可能性が出てきます。
▶仲介手数料の交渉に関する記事は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸仲介手数料が混在していることについて、お伝えしました。
賃貸の仲介手数料が混在している背景には、原則通りに「借主と貸主で折半」している可能性が高いのですが、ただこのようなケースは正直少数であり、大多数の物件では、上限いっぱいの家賃1か月分を設定しています。
仲介会社にとって、仲介手数料は唯一の報酬となるので、値下げしてほしいと言われても、まず断れるのが殆どとなることから、もし仲介手数料を安く済ませたいのであれば、別のアプローチ（フリーレントなど）を持ち掛けてみてはいかがですか？
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