賃貸自主管理物件に入居する際に、必ず確認するべき部分とは？
- mosada-hina-1122
- 2021年10月25日
- 読了時間: 6分
更新日：2月1日
賃貸物件における管理形態は、2つのパターンがあります。ひとつはオーナーさんが管理業務を全て管理会社に委託しているケース。
管理会社物件になっていると設備不良や騒音トラブルなどの管理全般業務は全て管理会社が引き受け、さらに24時間管理体制になっている物件が多いため、深夜帯に設備トラブルが発生してもすぐに対応してくれます。
一方管理業務を管理会社に委託せずオーナーさん自ら行っている物件のことを、自主管理物件と言います。
自主管理物件の物件管理はオーナーさんのスキル次第で天と地ほどの差が出てしまい、所謂ハズレ物件に入居してしまうとストレスが溜まってしまい住替えを決意するかもしれません。
本投稿は自主管理物件に入居する場合、確認すべき部分についてお伝えいたします。
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１．自主管理物件の割合
本題に入る前に賃貸物件の中で自主管理物件がどのくらいあるかについてお伝えいたします。国土交通省の調査によると自主管理を選択している物件の割合は2割程度とあまり多くはありません。
自主管理物件の場合、オーナーさん自身が集客～賃貸借契約を行っても差し支えありません。ただ自主管理物件の多くは集客～契約業務だけは仲介会社に依頼しているケースが多いのが現状です。
２．自主管理物件に入居する際確認すべき部分とは？
自主管理物件に入居する際確認すべき部分は以下の4点です。
緊急時の管理体制
入居者トラブル
修繕対応
退去立ち合い
それではそれぞれの確認ポイントをお伝えいたします。
緊急時の管理体制
賃貸物件の設備トラブルはいつどこで発生するか予測することができません。24時間管理専門のエスティ―メンテナンス株式会社によると…
入電の約7割は日中時間帯、3割は夜間に発生している
深夜帯は入電は少ないものの、緊急性が高い入電が多い
とのことです。管理会社物件の多くは24時間管理体制を構築し、管理会社営業時間外に発生した管理トラブルはコールセンターですべて対応し、緊急性が高い事案は専門家が現場に急行して対応してくれます。
一方自主管理物件の場合、基本的にオーナーさんが全て対応することになります。そのため緊急時の管理形態が…
全てオーナーさんなのか
外部委託なのか
を必ず確認してください。また外部委託の場合、大抵は入居者様に月額使用料を負担してもらうことになっていることが多いです。
入居者トラブル
賃貸物件の管理トラブルの中で常に上位にランクインしているのが、入居者様同士の騒音トラブル。特に上階からの生活音（足音）が階下に響きトラブルになるケースが多いです。
騒音トラブルが発生した場合、管理会社では全戸に通知文を作成し改善がみられない場合は当事者に直接お会いし注意喚起を行います。
自主管理物件の場合、上記は全てオーナーさんが対応することになりますが、入居前に…
過去に騒音トラブルは何件発生したか？
騒音問題が発生した際、オーナーさんはどのような対応を行ったか？
オーナーさんが県外在住の場合、騒音トラブル対応ができるか？
前入居者の退去理由
は必ず確認し、対応が不十分と判断した場合は、他の物件を探されることをおススメします。
修繕対応してくれるのか？
経年劣化により設備不良が発生した場合は、オーナーさんが修繕義務を負うことになります。よくありがちなのが給湯器、クーラーの不具合などです。
管理会社物件の場合、設備不良が発生すると管理会社に連絡が入り経年劣化による故障の可能性が高いと判断すると、オーナーさんの許可を得て修繕対応します。管理会社物件では協力会社にすぐに連絡し早急に対応するよう心がけています。
一方自主管理物件の場合全てオーナーさんが対応しなければなりませんので、入居前に設備交換に関して迅速に対応してくれるか必ず確認してください。
なお自主管理物件では入居前設備チェックがしっかりとされているかわからないため…
内見時備付エアコン洗浄は行ったか？
入居後室内を念入りに確認し、キズや汚れがあった場合は写真を撮り保存
されることをおススメします。
退去立ち合い
賃貸物件を退去する際は原状回復（入居前の状態）に戻さなくてはならず、もし戻せられない場合はどちらが原状回復費用を負担するか、退去時に話し合いを行います。
管理会社物件の場合担当者が立ち合って退去精算を行います。入居者様が負担する退去費用は、室内クリーニング費用＋入居者様責任による原状回復費用の合計です。
一方自主管理物件の場合はオーナーさんが立ち合います。正直なところ利害関係が強くなるオーナーさんが立ち合うことで、適切な退去立ち合いができるか懐疑的です。
原状回復に戻せない場合その発生原因が…
経年劣化が原因（日焼け、電気ヤケ）／入居前にあったキズ、シミなど：オーナーさんが負担
入居中に故意過失により破損や汚損させたもの：入居者様負担
となっています。管理スキルがないオーナーさんは経年劣化の意味を把握していないことがあるため、もし納得いかない場合は退去精算書類にサインをせずに専門家に相談して下さい。
３．まとめ
今回は自主管理物件に入居する場合、確認すべき部分についてお伝えしました。
管理会社物件の場合、担当者は一定の管理スキルを持っているためトラブルが発生しても適切な対応をとることができます。
一方自主管理物件の場合、オーナーさんが管理が社並みの管理スキルを持っていれば問題はありませんが、賃貸管理を理解していない方も一定数はいるため自主管理物件に入居する際は注意が必要です。
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