賃貸物件を借りる時、100％の確率で「入居審査」が行われます。逆の言い方をすれば、入居審査なしで入居できるような物件などは、あり得ないということです。
入居審査は、お客様が「仲介会社指定の入居申込書」に記載が行われると、すぐに開始され、結果が出るまで「数日～1週間ぐらい」はかかります。
では、入居審査が実際どのような流れで行われているのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．入居審査の流れ
２．入居審査で見られてる部分とは？
３．入居審査の結果が中々でない場合
４．入居審査に落ちてしまう方の特徴
５．まとめ
１．入居審査の流れ
近年では、多くの物件で「契約時に指定の家賃保証会社に加入」することを必須としているので、保証会社を利用しなければならない物件においては、家賃保証会社と管理会社（オーナー）両方の審査に合格しなければ、契約することができません。
家賃保証会社は、土休日でも営業を行っていますので、仮に土曜日に「入居申込」をされた場合、すぐにそのデーターは保証会社に送信して、独自の基準で審査を行います。
保証会社が審査時において、確認する部分とは
・契約者本人の生年月日、性別、連絡先
・現在勤務している会社名、連絡先、業種、勤続年数、年収
等を確認し、家賃支払い能力があるのかを判断して、何ら問題はないと判断された場合、すぐに管理会社の方に審査を回します。
管理会社審査では、再度ではありますが「家賃支払い能力があるのか」「入居者の服装や言動から、入居させても差し支えはないのか」「申込書に記載された会社に勤務しているか（在籍確認を行います）」等を総合的に判断し、問題なしと結論付けた時には、オーナーさんに最終確認をしてもらい、そこでOKが出れば「正式に入居審査に合格」ということになり、契約書作成の手続きに入ります。
２．入居審査で見られてる部分とは？
賃貸借契約が成立すると、お客様には「法的に借家権」という権利が与えられます。
少し難しい話になってしまいますが、法的な視点で見た時「契約上におけるパワーバランスでは、貸主＝オーナーさんの方が絶対的に上位」となってしまうため、何ら規制がなければ、オーナーさんの一存で、ご入居者様を契約解除させてしまうこともあります。
そこで、借家権を借主に与えることによって、契約解除及び更新拒絶をされた場合には、正当理由がないと、それらを行使することができないことになっています。
※ここでいう正当事由とは「家賃滞納をし続けた」「受忍できないぐらいの迷惑行為」を行い、借主と貸主との信頼関係を破断していることを、裁判所が認めた場合です。
借家権を違う角度から見た時、仮に「入居審査時において「虚偽申告」」をして、それが入居審査時において「確認することができずに契約を認めた」場合、このこと自体で契約解除させることは、非常に難しくなってしまうことから、入居審査時においては「少しでも疑いがある」時には、徹底的に調べることがあります。
特に、仲介会社や保証会社が「疑い」を持ってしまう事由としては…
・契約者の勤務実態
・契約者の人柄
・入居申込書に虚偽記載を行った
・家賃支払い能力がないと判断
・家賃滞納歴が確認できた
などがあります。
３．入居審査の結果が中々でない場合
（１）家賃支払い能力が足りない
保証会社審査において、家賃支払い能力があると判断してもらうためには「手取り収入の3割以下」の物件でなければ、難しくなり、保証会社審査がなかなか降りない可能性が出てきます。
ここで気になる部分があるとすれば、現在無職・休職中の方が、賃貸物件を借りようと思った時「勤務実態がない」ことから、一発で入居審査に落ちてしまう＝部屋を借りられないのでは？と考えてしまいますが、「今後働く予定がある」「連帯保証人を用意することができる」など、前向きな対応をして頂ければ、現在無職・休職中であったとしても、そのこと自体で「契約が全くできない」わけではありません。
（２）入居申込書に虚偽記載したことが分かった
入居申込書において、虚偽記載したことが分かった場合、仲介会社及び管理会社では、裏付け作業を徹底的に行います。確実にウソをついていることを証明しなければならないため、入居審査が遅れてしまうこともあり得ます。
（３）軽微な滞納歴があった
過去5年間に、
家賃滞納があると、原則としクレジットカードや家賃滞納があると、保証会社審査において、すぐに引っかかってしまいます。ては入居審査は通さない傾向が強いのですが、ただ「軽微な滞納」（＝入金が少しだけ遅れたなど）があった場合、管理会社によっては「審議した上で入居審査を通す」こともあるので、この様なケースが発生した場合には、結果が出るまで時間がかかります。
※保証会社が「家賃支払い能力はある」「見逃すことができない滞納ではない」と判断した場合、軽微な滞納履歴があっても、保証会社における審査は通すこともありますが、この情報は管理会社に報告されます。
４．入居審査に落ちてしまう方の特徴
（１）過去5年間の間に、重大な滞納履歴があった
保証会社では、お客様の過去の信用情報を「確認」することができます。
信用情報は「過去5年間」の情報を確認することができますので、5年間の期間中に「滞納を数か月間繰り返していた」「強制退去の手続きに入った／強制退去処分となった」など、「看過することができない滞納額」と分かった場合には、一発で入居審査に落ちてしまいます。
（２）虚偽記載が発覚した
入居申込書をもとに、入居審査が行われますが、記載した内容が「明らかな虚偽」であることが分かった時点で、仮に家賃支払い能力があったとしても、100％の確率で入居審査に落ちてしまいます。
（３）人物的に信用できない
賃貸借契約が成立すると、その時点でお客様には「借家権」が与えられるので、正当事由なしでは「解約や更新拒否」することができません。そのため「内見時」「入居申込時」などにおいて、明らかに常識を逸脱しているような態度や服装であると、入居後トラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなるので、入居を断る可能性が高くなります。
特に近年においては、ネット情報などをうのみにして、交渉をされる方が多くなっています。
例えば、仲介手数料に関して、原則論で言うと、契約時に仲介手数料が発生する物件においては、借主と貸主双方で「折半」することになっていますが「借主貸主どちらかが、全額支払うことを認めた」場合においては、一方に仲介手数料全額を支払ってもらうことになります。
一部のお客様は、この点を突っついてきて「本来の仲介手数料は、折半で支払うこと」になっているから、仲介手数料は0.5か月分でも大丈夫ですよね？と、理論武装を仕掛けてくる方がいます。
ただ、多くの仲介会社では「借主に仲介手数料を支払っていただく」ことにしているので、あまりにも「自己主張」を貫いてしまうと、仲介会社では「入居を断る」可能性が出てきます。このことは、家賃交渉も同じであり、あまりにも正論を降りかかすような方は、入居後「トラブルを引き起こす可能性が大」と判断されてしまい、家賃支払い能力があったとしても、入居を断られる可能性がありますので、注意が必要です。
５．まとめ
いかがだったでしょう？
賃貸物件における入居審査では、お部屋を借りようと思っている方に対して「本当に部屋を貸しても差し支えがないか」を確認するために、入居審査が行われます。
管理会社からの報告によると、入居審査に引っかかってしまう確率は、正直少ないのが現状であることから、入居申込をされた殆どの方は「まず問題なく審査をパス」することができますので、どうぞご安心ください。
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