賃貸物件に入居したい場合、契約者となる方は「入居審査」を受けなければなりません。
近年においては、家賃保証会社を利用する物件が多くなってきたので、契約時において「保証会社必須」の場合は、保証会社審査を先に行い、その後管理会社（オーナー）審査を経て、両方の審査に合格した方が、晴れて次のステップ＝契約手続きに進むことができます。
一般的に「入居審査に通過」すると、大多数の方は「初期費用を支払った上で、契約を行う」のですが、ごく稀ではありますが、お客様の方で「緊急的な都合が発生」し、キャンセルを申し出る方がいますが、実はこちらもごく稀ではありますが、管理会社の判断によって、入居自体をお断りをさせてもらうことがあります。
管理会社側が、入居を断ることは、早々にない事ですが、ではもし入居審査後「キャンセルとなった」場合、どのようなケースが考えられるのでしょうか？
目 次
１．滞納歴が気になったから
近年では、約8割近い物件において「家賃保証会社を利用」していることから、大手管理会社物件ではもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件においても、保証会社を利用しているケースが多いです。
保証会社は主に3つのグループに分かれています。
１）信販系
信販会社が運営している保証会社。
クレジットカード滞納などがあると、信用情報確認することができるため、履歴が残ってしまいます。またこれは、以前入居していた物件において、クレジットで家賃支払いをしていた場合も同様です。
２）信用系
保証会社が「保証業協会」に加盟していると、加盟している他社保証会社の「信用情報」を確認することができるので、例えば管理会社が全く異なる物件に過去入居歴があり、そこで家賃滞納が発生していたら、管理会社を変えたとしても、提携している保証会社が「保証業協会」に加盟していると、信用情報を確認することができるため、滞納していた事実を把握することができます。
なお、信用系と信販系の信用情報は「リンク」してはいません。
３）独立系
管理会社が運営している保証会社。
独自の基準で審査を行い、信販系／信用系の信用情報を確認することができないため、過去に独立系の保証会社を利用していた物件において「家賃滞納」がなければ、信用系・信販系保証会社で「滞納」していたとしても、その履歴を確認することができないことから、保証会社審査においては、一番審査が緩いと言われています。
募集をしている管理会社／仲介会社が、どのような保証会社を利用しているかは、正直仲介会社に問合せをしない限り、把握することはできませんが、独立系を採用している仲介会社では、信用系や信販系保証会社は利用していない傾向があるので、独立系保証会社を利用していた物件で、過去に滞納歴がなく、家賃支払い能力に問題がなければ、入居審査に落ちることは、まずないと言っても過言ではありません。
一方、信用系・信販系保証会社を利用している仲介会社／管理会社においては、保証会社審査に落ちてしまった時には、別グループの保証会社に「再審査」をかけ、そこで審査に合格した場合は、管理会社審査を行うことになります。
ただ審査においてしまった事実は、保証会社より報告がありますので、過去の滞納歴が悪い場合には、審査に通過したとしても、オーナー審査で落ちる／または審査通過後であっても急遽入居を断られる可能性があります。
２．収入的に家賃支払い能力がないと判断
一般的に入居審査に合格できる基準として、「家賃が手取り収入の3割以下」であることが求められます。家賃が手取り収入の3割以上になってしまうと、家計のやりくりが大変になってしまうと言われていますので、もし家賃が手取り収入の3割程度になっていると、保証会社審査で通ったとしても、管理会社審査で通さない可能性があり得ます。
ただ、収入的に問題がある場合で、過去に滞納歴がなければ、保証会社または管理会社では「連帯保証人をつけることを条件」で、入居審査を通すこともあり得ます。
この場合は、ご両親や血縁関係が濃い方に「連帯保証人」になってもらう必要があります。
３．人柄に問題がある
賃貸借契約が成立した時点において、ご入居されたお客様には、「借家権」という法的保護の対象となります。借家権があることによって、オーナーさんが不当に契約解除をさせたいと思っていても、正当事由がなければ「解約そのものが無効」となってしまうため、法的の部分において、とても守られています。
ただ逆の見方をしてしまうと、たとえ入居者様が「問題行動」を起こしたとしても、正当事由がなければ「退去させる」ことができなくなってしまうことから、あまりにも社会常識を逸脱するような言動を、内見時や入居申込時に行っていた場合、家賃支払い能力があったとしても、入居を断る可能性があります。
４．水商売系の仕事をしている
水商売系の仕事をされている方は、「昼夜が完全に逆転」してしまい、更に深夜帯に帰宅された際に「アルコールが入った状態」でいると、騒いでしまう可能性が高く、問題になってしまうと管理会社／オーナーさんが判断してしまうので、水商売系の方がお部屋を借りたいと申し出た場合、入居を断られる可能性が高くなります。
なお、水商売系をされている方においては、「水商売専用の物件」を探されることによって入居審査に不利にはなりにくくなりますので、検索する際には「水商売専用物件」と入力し、専用サイトで物件検索されることをおススメします。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸入居審査後に、入居を断られることは、早々にない事であり、もしあった場合には「見逃すことができない重大な問題」が発覚した場合のみ。
もし過去に滞納歴があった場合には、正直に事前告知したほうが、ある意味正解であり、例えしらを切ったとしても、調べればすぐにわかってしまいます。また仲介担当者に対して、無理難題な交渉を行うと、仮に家賃支払い能力があったとしても「入居後ハラスメントを起こす可能性がある」と判断され、入居を断れる可能性もありますので、要注意です。
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