家賃保証会社に加入するのはおかしい。拒否することはできないの？

最終更新: 2022年11月12日

近年の賃貸業界において、約8割以上の物件では、契約時に管理会社指定の家賃保証会社に加入することを「必須」としているケースが多くなってきています。

保証会社利用により、連帯保証人は原則不要となるため、一見すると借主にとっては入居時の手間を省けることができます。

保証会社加入物件においては、ご入居者様が「契約時に初回保証料を支払う」「年1回更新料を支払う／もしくは更新料の代わりとして、月額保証料を支払う」ことが求められ、さらに退去時において、滞納していなくても「支払った保証料」は返金されないことから、ご入居者様にとっては、100％損と言っても過言ではありません。

損をわかっているなら、余計に「入居交渉時において、保証会社加入を拒否したい」と担当者に相談されると思いますが、ただ仲介会社または管理会社は、どのような理由があったとしても「保証会社に加入して頂けなければ、入居することはできない」と、お客様提案を拒否します。

では、どうして仲介会社・管理会社は「家賃保証会社に加入することを勧める」のでしょうか？

▼目　次

１．確実に滞納分を回収したいから

２．入居審査において、属性判断ができる

３．高額になる裁判費用を負担してくれる

４．連帯保証人不要によって、入居審査が早くなる

５．まとめ

１．確実に滞納分を回収したいから

家賃支払い方法に関しては、原則「指定口座から家賃分が引き落とされる」ので、引落日までに家賃分を入金しなければなりません。

なお、間違って「家賃分を入金し忘れた」場合においても、再引落日までに「入金が完了」していれば、滞納とはなりません。

ただ、再引落日に「家賃分が入金されていない」場合は、管理会社では「滞納した」という認識で対応することになります。

保証会社を使っていない場合、契約者本人もしくは連帯保証人の方に「至急家賃を支払ってもらうよう」に、催促を行うものの、これはあくまで「お願いベース」となります。

保証会社を利用していない場合における「家賃回収業務」は、あくまでもお願いのみであり、連帯保証人などが「支払いを拒否」したりすると、これ以上の対応＝回収は難しくなるので、こうなると貸主は「裁判を起こす以外回収」することができません。

一方、家賃保証会社を利用している場合においては、再引落日になっても「引き落とすことができなかった」場合、管理会社が保証会社に対して「代位弁済請求」をすることにより、家賃分を立て替えて支払ってもらうことができます。

管理会社及びオーナーさん的には、家賃滞納リスクから「完全に開放」されることになるので、今では自主管理物件でさえも、保証会社を利用している所もあります。

２．入居審査において、属性判断ができる

家賃保証会社では、独自に信用情報を確認することができます。

利用した保証会社が「信用系」「信販系」の場合は、信用情報機関に問合せをすることができるので、過去5年間に「家賃滞納」「クレジットカード滞納」があると、履歴が残っているので、滞納額／滞納期間によっては「一発で入居拒否」判定を下してしまう可能性があります。

また滞納額が少額／滞納気味であった場合は、家賃支払い能力があれば「入居審査は通す」こともありますが、ただ管理会社審査において、過去に「滞納歴があった」事実が伝えられることから、管理会社によっては、入居審査が通らない可能性があります。

管理会社は、家賃滞納に非常にシビアに考えていることから、信用情報が確認することができる保証会社は、管理会社にとっても「入居審査上とても助かる」ことから、保証会社を利用しない手は、どこにもありません。

３．高額になる裁判費用を負担してくれる

一般的に「家賃を連続して3か月以上滞納」すると、賃貸借契約上における「信用関係が破綻」しているとみなされるので、賃貸借契約を解除することができます。

ただ契約は解除できたとしても、強制的に借主が退去させることができるのかというと、法的な裏付けが必要となります。

ご入居者様は、賃貸借契約が成立した時点で「借家権」が発生し、法的に保護されているので、オーナーさんが退去させたいと考えた場合には「正当事由」がなければならず、それは裁判で判決をもらわなければなりません。

裁判をするとなると「裁判費用が高額」になり、さらにその費用はオーナーさんが支払わなければならないので、オーナーさん的には「頭が痛くなってしまう」のが本音。

しかし保証会社を利用することによって、保証会社が全額裁判費用及び原状回復費用（ただし上限設定あり）を見てくれることから、賃貸リスクを考えた際、管理会社及びオーナーさん的には、保証会社は是が非でも加入しておいた方が得となります。

４．連帯保証人不要によって、入居審査が早くなる

保証会社が普及する前は、連帯保証人をつけることが必須でしたが、ただ原則としては「契約者との血縁関係が強い方（ご両親など）」でないと、管理会社としては「入居許可」を出しづらい雰囲気となります。

また連帯保証人を見つけたとしても「財務能力」（持ち家かどうか／現在の勤務先／年収／年齢など）がなければ、管理会社としても「連帯保証人としては認められない」と判断してしまうので、入居審査がなかなか進まないということも、想定することができます。

ただ、保証会社を利用することによって、原則的には「連帯保証人が不要」となることから、入居審査がスピーディーになり、さらに家庭の事情から「連帯保証人になってくれる人がいない」場合においては、保証会社を利用することによって、その心配をしなくてもいいことになることから、ご入居者様にとっても、利用するメリットはあります。