賃貸物件を貸す側である管理会社やオーナーさんは、万が一家賃滞納した時、回収できなければ、事実上泣き寝入りをせざるを得ませんので、ほぼ全ての物件で「保証人」もしくは「保証会社」をつけることを入居条件に挙げています。
近年では、家賃保証会社を利用する物件が急速に増加傾向となってきていることから、保証人は原則としてつけなくてもよくなってきています。
保証会社を利用することになると、保証料や更新料が発生してくるので、費用をあまりかけたくない方にとっては、あまり歓迎すべきものではありません。
では、実際に「保証人」「保証会社不要」物件は存在するのか？また交渉すれば、保証人保証会社不要で入居することはできるのでしょうか？
目 次
１．保証人・保証会社不要物件はあるが、数は少ない
保証人・家賃保証会社不要物件は、全くないというと、そういうわけでもなく、一部の物件では「保証人・保証会社なし」でも入居することはできます。
ただしこのような物件では、入居条件として「平均月収額が、管理会社が求めている基準月収額以上」ないと、入居することはできません。また同居者が「事実上親族に限定」されていたり、契約後1か月以内に入居すること等、他の管理会社と比べると、入居条件が厳しく、また物件によっては「抽選」となってしまうので、必ずしも入居ができるといった保証はありません。
２．大手管理会社では保証会社必須が原則
一方、大手管理会社物件においては、保証会社を必ず使っているので、保証会社を使いたくないと、入居申込時交渉しても「お断り」されます。
管理会社がどうして保証会社を使いたいのかというと、滞納リスクを減らすためです。
保証会社を利用すれば、滞納が発生しても「保証会社から家賃分が立て替え」られるので、滞納リスクを軽減することができますが、もし保証会社を使用せず「連帯保証人に請求」した時、連帯保証人の方が「支払えない」といえば、回収のために「裁判」をすることになりますが、勝訴したとしても「支払い能力」がなければ、裁判しても無意味になってしまいます。
ですので、リスク回避という部分においても、大手管理会社では「保証会社必須」としているわけです。
３．家賃支払い能力があっても、難しい
先程の話で「管理会社では滞納リスクを減らすために、保証会社を利用している」とお伝えしましたが、では「家賃1年分を先払いするから、保証会社不要にしてほしい」と交渉すれば、リスク軽減ができるので、いいのではと思う方もいますが、管理会社・オーナーさんは、それでも「保証会社を利用してほしい」とお願いするケースが多いと思われます。
完全に支払い能力があり、1年分の家賃を先払い＝事実上の担保みたいなものを用意できるのに、どうして難しいのかというと、将来のことは誰にもわからず、もし仮に1年分の家賃を先払いができたとしても、お勤め先が「業績不振」「倒産」になる可能性が今後全くゼロではない以上、管理会社やオーナーさんとしては、確実に家賃立替ができる保証会社を利用したいという考えが強いと思われます。
またこのような交渉をしてくるということは、事実上賃貸借契約に記載されてある内容を変えることになるので、入居させてしまうと「モラルを守ってくれないのでは？」と、不審に感じる担当者もいるはずです。
入居審査は、家賃支払い能力があるのはもちろんですが、入居後モラルが守れるかどうかも、審査対象となっているので、入居審査に厳しい会社では、この様な申し出を行う方は、入居をお断りする可能性もあり得ると思われます。
４．まとめ
一部の管理会社物件に限定にはなりますが、保証人・保証会社不要物件は、あるにはあるものの、その代わりの代償としては「管理会社が指定する平均月収以上があること」「契約してすぐに入居する」「違約金の設定が厳しい」など、少々ハードルは高くなってしまいます。
また、保証会社を利用しない場合、当然ながら「所謂ブラックリスト掲載」された方が入居してくる可能性が非常に高くなるので、物件によっては「騒音トラブル」に巻き込まれて島可能性が非常に高くなるので、その点は注意が必要です。