自主管理物件はお勧めできない理由とは?


こんにちは!


賃貸物件に入居する際、その物件がどのように管理されているかによって、相談窓口が全く異なります。


大手管理会社が施工した賃貸物件の場合、殆どは管理会社が管理を委託しているので、何かあった場合には管理会社が相談窓口となっていますが、中には管理会社に管理を委託せず、物件を所有しているオーナーさんが管理をしている(自主管理物件と言います)場合があります。こちらの場合、相談窓口はオーナーさんになります。

管理会社が管理をしている物件では…

●家賃の入金管理 ●家賃滞納者への督促・回収 ●クレーム対応 ●退去立ち合い

●建物や設備の点検整備・補修


これらを管理会社に委託でき、基本的には担当者が全て対応してくれるので、オーナーとしては安心して賃貸経営をすることができます。


一方自主管理物件(管理会社が管理していない)の場合は、上記にあるような業務をすべてオーナーさんが行わなければなりません。


自主管理をされているオーナーさんの中には、しっかり管理をしている(スキルがある)方もいますが、中には「本当に管理をしているの?」と思わず疑いたくなるようなオーナーさんがいるのも事実。



自主管理物件をされている物件の半数以上が、築年数が経過した物件が多いですが…

築年数が経過した物件は、どうしても修繕が必要になるケースは正直言って多くなりますが、ただオーナーさんが賃貸経営スキルがないと、様々なトラブルを引き起こしてしまいます。


トラブル①:外壁塗装工事の際、通知文を出さないオーナーさんがいる。

建物の塗装工事を行う際には、隣接してる自宅に必ず「通知文」を配布しなければなりません。それは、塗装工事をする時には「足場」を組み立てますが、足場の設置をする際「嫌な金属音」が周辺に響いてしまいます。


隣接しているご自宅にとっては「いい迷惑」であるに違いはありませんが、事前に通知文を配布しておけば、大多数の方は工事に対して容認の立場をとっていただけますが、ただこのようなことを承知していないオーナーさんは、通知文の配布をしないケースがあり、実際にお隣さんとトラブルになることがあります。



トラブル②:設備修繕に消極的

どんな設備でも言えることですが、設備はいつか必ず故障してしまいます。

経年劣化による設備不良の場合、修繕費用は完全に貸主(オーナー)が支払うことになりますが、自主管理物件の場合、入居者様からのクレーム対応をオーナーがしなければなりません。

今年の4月に民放が改正となり、経年劣化による設備不良に対し、貸主が対応しなければ「家賃減額請求」をすることができるようになりましたので、さすがにオーナーさんも対応するとは思いますが、ただオーナーさんが遠方に住んでいる場合、対応が遅れる可能性があります。遅れれば遅れるほど、入居者様の不満が大きくなり、それが原因で退去になる可能性があります。



トラブル③:退去時立ち合い

管理委託されている物件では、管理会社の担当者が「退去立ち合い」を一緒にして、室内を点検し、お客様の過失による損傷などがあった場合には、その部分を請求(敷金を頂いている場合には、その部分を相殺)します。担当者はあくまでも中立的な立場で、室内点検をするので、しっかりとした対応をしてくれると思われますが…


一方自主管理物件の場合は、オーナーさんがスキルがなければ、ハウスクリーニング業者さんを呼んでオーナーさんと一緒に、退去立ち合いをしなければなりませんが…


利害関係が強いオーナーが、オーナーが呼んだハウスクリーニング業者に室内点検をさせるのは、明らかに公平性に欠けていると思われますし、もしハウスクリーニング業者を呼ぶのなら、オーナー/入居者とは利害関係が少ない「第三者」的な業者さんに見てもらわなければ、本当にその評価が正しいかどうか疑いたくなります。



自主管理物件に入居をすると、共益費や更新料が無料になっている所もあるので、少しでもランニングコストを抑えたいと考えているかにとっては、自主管理物件に入居するのも手だと思います。


しかし自主管理物件は、管理全般をすべてオーナーさんがすることになり、専業オーナーさん以外、トラブル連絡が入ってもすぐに対応することが難しくなります。また遠方にお住まいの方は、今すぐ現地に行くことができないので、対応が全て後手後手になります。



安い物ほど裏(デメリット)が大きくなりますので、よく考えたうえで入居を決めていただければ幸いです。



きょうも最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。


#自主管理物件 #オーナー #デメリット