賃貸の更新料を何とかしたい!交渉は可能?


一般的な賃貸契約(普通借家契約)の有効期間は2年間が多いので、契約更新時期が近くなると、管理会社から「更新に関する書類」が送られてきます。


そのまま住み続ける場合には、更新手続きを行い、更新をする際に更新料の支払いが義務付けられている物件では、更新料を支払うことになります。


ただ、お客様の立場で考えた際「このまま住み続けるのに、どうして費用が発生してしまうのか」懐疑的に思っている方は、少なからず入るはずであり、エリアによって更新料の金額は異なるものの、首都圏に隣接しているエリアでは、更新料が家賃1か月になっている所が多いため、更新月は「家賃2か月分程度」の費用が発生してしまうので、家計にとっては頭が痛くなってしまいます。


そこで、もし更新時において「更新料を減額してほしい」」「なくしてほしい」といった交渉をした場合、管理会社またはオーナーさんは認めてくれるものなのでしょうか?


 

目 次

1.更新料減額交渉は、まず難しい

2.更新時に家賃交渉をすることは可能

3.更新と引っ越し、どっちがオトク?

4.更新料を支払わないと、どうなる?

5.まとめ

 

1.更新料減額交渉は、まず難しい

更新料減額交渉は、まず難しい

そもそも「賃貸の更新料は、昔からある慣習的要素が強い」ものであるので、エリアによって金額が全く異なっており、関西圏の一部エリアでは「更新料そのものがない」所があります。


慣習的な要素が強い更新料であるのであれば、契約更新の時に「交渉して、更新料の一部を減額することができるはず」と思う方もいるはずですが、ただ仮に更新時に「更新料減額交渉」をしても、管理会社やオーナーさんは、まずその要求に対して首を縦に振ることはありません。


どうして更新料減額を認めてくれないのかというと、そもそも「賃貸借契約」をする際に、宅地建物取引士の資格を持つ担当者から「契約に関する説明」を、必ず受けているはずであり、その際に「更新時には所定の更新料を支払う」ことに対して、同意を得て契約していることから、管理会社やオーナーさんは、減額に応じる必要性がありません。


「もし不服であるならば、更新せずに退去すればいい」

厳しい言い方になってしまいますが、契約所にサインをしている以上、更新料の支払いをしたくなければ、退去するしか方法はないのが現実です。


過去の判例から、更新料が高すぎる金額(1年ごとの更新で家賃3か月以下)でなければ、更新料の支払い義務は発生してしまうため、もし更新料支払いが不服であれば、最初から更新料なし物件に入居するしか、方法はありません。



2.更新時に家賃交渉をすることは可能

更新時に家賃交渉をすることは可能

更新料の設定がある物件において、更新料の減額交渉は、まず認められない可能性が極めて高いのですが、その一方で「更新時において家賃交渉」をすることは可能です。


特に入居年数が4年以上になっていると、当然ながら相場的にも「値下がりしている可能性」があり得るので、現在の物件が気に入っていて、もうしばらくは入居する予定の方は、この機会に交渉されてみてはいかがですか?


ただ家賃値下げをする場合、ご入居者様とオーナーさんの双方が「合意」しない限りは、値下げすることはできません。さらに理論武装的な家賃交渉をしてしまうと、オーナーさんは拒絶反応を示してしまう可能性が高くなるので、交渉の際には「相場と照らし合わせるのはもちろんですが、ご入居者様の誠意」を伝えることが、交渉成立のカギと言えます。



3.更新と引っ越し、どっちがオトク?

更新と引っ越し、どっちがオトク?

「更新料の支払いをしたくないから、この機会に引っ越そうかな?」と引越しを検討されている方。転勤や転職などのやむを得ない理由によって、引越しをしなければならない以外において、引越しをしてしまうと、かえって損をしてしまう可能性が、極めて高くなってしまいます。


例えば、現在家賃6万円の部屋に入居しているとした場合において…

①更新料を支払い、家賃は変更せずにそのまま住み続けた場合

②更新を機に住替えして、家賃5万円の部屋に入居した場合

における1年間の支払額を比べると、残念ですが「引越しをした方」が損をしてしまいます。


引っ越しをしてしまうと、退去時において「退去費用」が発生し、さらに入居時には「初期費用」を一括で支払うことになるので、仮に引越しを機に家賃が安い物件に入居しても、トータル的には、更新料を支払って住み続けた方が、はるかにオトクとなり、住み替えをした場合において、完全に元を取るまでには、数年はかかってしまいます。



4.更新料を支払わないと、どうなる?

更新料を支払わないと、どうなる?

万が一、更新料支払いを拒否したまま、更新日を過ぎてしまった場合…

「賃貸借契約が終了してしまい、退去しないといけなくなるのか」

といった心配をされる方がいると思いますが、仮に更新手続きをしないまま、更新日を過ぎてしまっても、契約解除にはなりませんので、ご安心ください。


借地借家法によって、合意更新がされないまま、更新日を過ぎてしまった場合でも、「従前の契約(元々の契約)と同一条件で契約更新したとみなされる」=法定更新に切り替わります。


法定更新に切り替わってしまうと、契約自体が「期限の定めのない契約」となり、更新料の支払いが無くなってしまいます。ただし、契約時に結んだ賃貸借契約書に「法定更新に切り替わってしまった際も、更新料の支払いを求める」旨の記載があれば、法定更新になったとしても、更新料支払いを免除されることはありません。

 

法定更新に切り替わった際の注意点

①契約時に家賃保証会社に加入していた場合

契約時において「家賃保証会社に加入」されていると、法定更新に切り替わった際、元々の契約書に「法定更新になっても更新料の支払いをする」旨の記載があれば、保証会社が更新料分を立て替えて支払うことになります。


保証会社が立て替えて支払った時点で、残念ながら「お客様情報はすでに、信用情報機関に登録」されている可能性が出てくることから、場合によっては「今後の住み替え時において、入居が難しくなる」可能性が出てきます。


②退去通告のタイミングが異なる

一般的な賃貸借契約では、「退去する1か月前」までに管理会社に連絡することになっていますが、法定更新に切り替わると「契約期限が定めが無くなる」ことから、退去連絡も変わってしまい、法定更新になってしまうと「退去する3か月前」までに連絡しなければならないので、要注意となります。

 

5.まとめ

「賃貸の更新料を支払いたくはない」とお考えの場合は、更新料設定がない物件に入居するしか方法はなく、更新料設定がある物件では、仮に交渉をした所で「管理会社などが拒否」する可能性が極めて高いので、その点を予め理解した上で、お部屋探しをするべきです。


また、更新料支払いをしたくない理由で、住み替えや法定更新したとしても、前者では「かえって住替えすることで、損をしてしまう可能性が高く」なり、後者の場合は、家賃保証会社に加入していると、保証会社が「代位弁済」を行うので、保証会社によっては「信用情報機関に登録」されてしまうことから、今後のお部屋探しをされる際、入居審査が厳しくなる可能性が出てきてしまいます。

 

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